李彥宏說無人駕駛要終結房地產的“地段為王”，市中心房價要涼？

商悟社｜張志雪

家人們，最近房地產圈和科技圈炸了鍋！百度老板李彥宏在世界大會上拋出的一句話，直接給樓市來了記“驚雷”：“無人駕駛將根本性改變社會生態，甚至終結房地產‘地段為王’的黃金法則！”

這話可不是空穴來風，要知道“地段、地段、還是地段”這句從華爾街傳到中國，被李嘉誠奉為圭臬的金科玉律，幾十年來都是買房人、開發商的行動指南。現在李彥宏說要終結它，到底是科技大佬的夸夸其談，還是即將到來的現實？今天咱們就掰開揉碎了聊聊！

先搞懂：李彥宏的底氣在哪？

很多人覺得這是天方夜譚，但看看百度的實操和行業進展，還真不能不當回事。目前百度Apollo自動駕駛的測試和運營總里程已經突破1億公里，每天還在以10萬公里的速度增長，而且至今沒有發生過自動駕駛主責的重大傷亡事故，已經在北京、上海、深圳等10多個城市開通了自動駕駛網約車服務。

李彥宏在大會上直言，現在城市最寶貴的核心地段，大量空間都被停車場占用，這是極大的浪費。而無人駕駛普及后，汽車可以實現“送客即走”，自動去偏遠地區找車位，甚至變身共享車輛接單賺錢，市中心的停車場就能被重新開發成住宅、商業體或綠地，城市空間會被徹底重構。

更關鍵的是，行業已經有了明確的時間表。華為在《智能世界2035》報告中預測，2030年將實現L4級無人駕駛部分場景規模化應用，2035年就能在大部分場景實現L4+級無人駕駛，到時候自動駕駛出租車會成為城市交通的中堅力量。這意味著，這場變革不是遙遠的暢想，而是未來10年內就能落地的現實。

核心邏輯：無人駕駛如何“殺死”地段紅利？

其實“地段為王”的底層邏輯很簡單——通勤成本決定房產價值。現在大家擠破頭買市中心的房子，無非是為了縮短通勤時間，靠近優質資源。但無人駕駛會從根上打破這個邏輯：

1. 通勤時間不再是“枷鎖”

馭勢科技CEO吳甘沙早就分析過，有了無人駕駛，通勤時間會大幅縮短，而且路上的時間能變成“生產時間”——你可以在車里開會、辦公、睡覺，長途通勤的痛苦感會徹底消失。到時候，距離市中心50公里的郊區，和10公里的近郊沒區別，大家沒必要再為了近幾公里花幾百萬溢價買市中心的老破小。

就像現在地鐵開通能讓郊區房價上漲，無人駕駛帶來的通勤革命，只會讓這種效應放大10倍。以前大家買房的“1小時通勤圈”安全距離，可能會被拉長到2小時甚至更久，那些曾經被嫌棄“太遠”的郊區房，價值會迎來重估。

2. 房產價值從“位置”轉向“品質”

山東省住建廳智庫早就發現，房地產的法則已經在悄悄改變，從單純的“地段為王”變成了“位置、品質、服務”三足鼎立。而無人駕駛會加速這個過程：當位置的重要性下降，大家買房會更看重小區環境、戶型設計、物業服務和生態景觀。

想象一下，同樣的價格，你是選市中心擁擠嘈雜、沒車位的老房子，還是選郊區帶花園、空氣好、品質高的新房？答案不言而喻。到時候，“風景優美的郊區莊園+無人駕駛配送”可能會成為新的高端人居模式。

3. 房價差距會被大幅拉平

現在一線城市市中心和郊區的房價能差好幾倍，但無人駕駛普及后，這種差距會逐漸縮小。吳甘沙就預測，高房價區域可能會降價，低房價郊區會升值，整體房價可能會下降。

這一點其實已經有地鐵效應的先例。燕郊地鐵開通后，沿線房價短期上漲了5%-15%；但反過來，鄭州西南板塊的郊區地鐵房，因為庫存過剩，即使地鐵開通，房價也從萬元跌到了3000元/平。未來無人駕駛帶來的，會是更徹底的房價“去中心化”，核心區的溢價會不斷降低。

爭議：地段真的會徹底失效嗎？

當然，不是所有人都認同這個觀點。山東省住建廳智庫就明確指出，位置仍然是房地產的第一要義，因為土地的不可移動性決定了它與城市資源網絡的連接強度，教育、醫療等核心資源的聚集效應依然存在。

而且，無人駕駛的普及還面臨不少挑戰：監管政策的完善、5G等數字基礎設施的覆蓋、公眾的信任度，還有充電設施的配套等等。如果這些問題解決不好，普及速度可能會放緩。

但不可否認的是，技術變革的趨勢已經不可逆轉。就像智能手機顛覆了功能機，電商改變了實體店，無人駕駛對房地產的沖擊，只會遲到不會缺席。未來的“地段”，可能不再是物理距離的遠近，而是數字基建的完善程度、無人駕駛的通達性。

最后提醒：普通人該怎么應對？

這場變革對剛需族來說，可能是個好消息——不用再為了地段背負沉重的房貸，有機會用更少的錢買到更好的房子。但對投資者來說，風險就來了：那些單純依賴地段溢價的老破小，可能會越來越不值錢；而郊區那些配套完善、品質高的房子，反而會迎來升值機遇。

不過大家也不用恐慌，房地產的變革是漸進的，從技術普及到市場反應，會有足夠的緩沖時間。但提前看清趨勢，才能在未來的樓市中少踩坑、多受益。

那么問題來了：你覺得無人駕駛真的能終結“地段為王”嗎？未來10年，你會選擇買市中心的房子，還是郊區的品質房？歡迎在評論區聊聊你的看法！

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