石景山樓市，有一對(duì)冤家

每一個(gè)樓花，都是獨(dú)一無(wú)二的。這里是樓花網(wǎng)。

沒(méi)有對(duì)比，就沒(méi)有傷害。

衡量一個(gè)樓盤(pán)熱銷(xiāo)與否，關(guān)鍵一點(diǎn)在于，與對(duì)手比拼絕對(duì)值。

一個(gè)很好的例子是，中海瑞文里和首鋼璟悅長(zhǎng)安。它們都來(lái)自石景山，一個(gè)在長(zhǎng)安街北，一個(gè)在長(zhǎng)安街南，相距約3.5公里。

它們至少有兩個(gè)共性：1、石景山的好房子代表；2、皆以剛需定位為主。

而且，它們也都賣(mài)得不錯(cuò)。只不過(guò)，先發(fā)的首鋼璟悅長(zhǎng)安，風(fēng)頭被后來(lái)的中海瑞文里超越了。

1、首鋼璟悅長(zhǎng)安。

7月5日開(kāi)盤(pán)，入市700套房源中，首推411套，官宣當(dāng)天賣(mài)出去217套，去化率達(dá)31%。

截至11月13日，網(wǎng)簽184套，成交均價(jià)6.12萬(wàn)元/平米，網(wǎng)簽金額11.52億元，去化率26.29%。

2、中海瑞文里

9月25日開(kāi)盤(pán)，823套房源中，首推417套房源，官宣當(dāng)天賣(mài)出超300套，金額超21億元。

截至11月13日，網(wǎng)簽258套，成交均價(jià)6.24萬(wàn)元/平米，網(wǎng)簽金額16.56億元，去化率達(dá)到31.35%。

這組數(shù)據(jù)一對(duì)比，誰(shuí)強(qiáng)誰(shuí)弱，一目了然。

花姐用一句話來(lái)概括：瑞文里后來(lái)居上，璟悅長(zhǎng)安后勁不足。

來(lái)自瑞文里的產(chǎn)品背刺

同為石景山的好房子，相比中海瑞文里，首鋼璟悅長(zhǎng)安占盡先發(fā)優(yōu)勢(shì)。且在石景山的在售樓盤(pán)里，幾乎是唯一的地鐵盤(pán)。

今年2月8日，首鋼地產(chǎn)以28.01億元底價(jià)，摘得首鋼設(shè)備處SS00-1617-0001、0003地塊。

其中，0001地塊為商業(yè)金服用地，占地1.074萬(wàn)平米，地上建面2.73萬(wàn)平。出讓文件中，該地塊將與地鐵1號(hào)線直線和11號(hào)線二期交匯點(diǎn)——體育場(chǎng)南街站B1出入口，進(jìn)行一體化設(shè)計(jì)。

0003地塊為首鋼璟悅長(zhǎng)安，在0001地塊的北邊，占地2.8萬(wàn)平米，地上建面7.59萬(wàn)平米，容積率2.71，控高60米（局部80米）。

從地形上看，首鋼璟悅長(zhǎng)安為標(biāo)準(zhǔn)的南北窄、東西長(zhǎng)的長(zhǎng)方形好地。東西長(zhǎng)約246米，南北寬約112米。

而中海瑞文里則由648、650兩個(gè)地塊組成。在地形上規(guī)整度上，明顯輸于首鋼璟悅長(zhǎng)安。

不過(guò)，在戶型和贈(zèng)送尺度上，盡管二者的力度都不小，但中海瑞文里還是略勝一籌。（詳見(jiàn)《北京樓市，最后的陽(yáng)臺(tái)之戰(zhàn)》）

首鋼璟悅長(zhǎng)安稍豐富些，共四個(gè)段位：83平東西向兩居、97和107平三居，以及133平四居。

中海瑞文里沒(méi)有兩居產(chǎn)品，三款戶型為：90平和110平三居，以及131平四居。

贈(zèng)送尺度方面，它們均有南北內(nèi)嵌陽(yáng)臺(tái)，南向都是頂著1.8米上限而行。主要區(qū)別在于：

1、北向陽(yáng)臺(tái)上，中海瑞文里進(jìn)深也為1.8米，131平另多了一處，進(jìn)深為1.1米；首鋼璟悅長(zhǎng)安所有戶型則只有一處，107平進(jìn)深為1.1米；

2、首鋼璟悅長(zhǎng)安97平南向內(nèi)嵌陽(yáng)臺(tái)只有客廳一處，主臥為飄窗；中海瑞文里90平，客廳主臥均為內(nèi)嵌陽(yáng)臺(tái)。

璟悅長(zhǎng)安：好房子元素用力過(guò)猛

在花姐看來(lái)，除了產(chǎn)品上贈(zèng)送尺度上的些許劣勢(shì)外，很多條件上，首鋼璟悅長(zhǎng)安是不輸中海瑞文里的。

但為何同在一個(gè)大屋檐下，它后期就賣(mài)不動(dòng)了呢？

購(gòu)房者眼睛是雪亮的。在居住的舒適度上，首鋼璟悅長(zhǎng)安要落后中海瑞文里。

背后，恰恰是過(guò)于追求好房子元素后，形成的反噬。（詳見(jiàn)《石景山好房子，用力過(guò)猛了》）

先來(lái)看看首鋼璟悅長(zhǎng)安的樓間距。112米的地塊進(jìn)深，首鋼地產(chǎn)在它身上，規(guī)劃了4排16棟6-18層的住宅樓。

而為了突出中央園林效果，首鋼璟悅長(zhǎng)安4排樓棟，進(jìn)一步被壓縮成南北兩個(gè)大格局。

這直接導(dǎo)致樓與樓之間，最小的距離只有9米，形成了大量的角煞，遮擋嚴(yán)重。

反觀中海瑞文里，兩個(gè)地塊加一起5.6萬(wàn)平米，達(dá)到了首鋼璟悅長(zhǎng)安的兩倍，再加最高1.7的容積率，也只規(guī)劃了16棟5-16層住宅樓。

僅從此點(diǎn)看，中海瑞文里兩個(gè)小區(qū)的通透程度，要遠(yuǎn)強(qiáng)于首鋼璟悅長(zhǎng)安。

雪上加霜的是，大尺度的陽(yáng)臺(tái)和其他好房子元素，進(jìn)一步讓首鋼璟悅長(zhǎng)安的樓體變厚了。

它所有南北陽(yáng)臺(tái)的進(jìn)深加一起，可接近12米左右。這也就意味著，它的樓間距，因這些贈(zèng)送手段，變窄了12米。

花姐曾測(cè)算過(guò)，首鋼璟悅長(zhǎng)安所有不計(jì)容面積加一起，約1.27萬(wàn)平米。

也就是說(shuō)，它真實(shí)的容積率，比2.71足足多出了0.45，達(dá)到了3.16。

一個(gè)有趣的細(xì)節(jié)，首鋼璟悅長(zhǎng)安開(kāi)盤(pán)時(shí)，沙盤(pán)上居然沒(méi)有建筑模型，而是被一堆透明的水晶體替代了。（詳見(jiàn)《單憑水晶體，北京有房子賣(mài)爆了》）

這樣的手法，在北京樓市，十分罕見(jiàn)。

作為首鋼璟悅長(zhǎng)安的掌舵者，杜林巍和他的團(tuán)隊(duì)，當(dāng)時(shí)的這種做法，是不是想刻意降低樓間距過(guò)密的現(xiàn)實(shí)呢？

花姐點(diǎn)評(píng)

在石景山樓市，首鋼璟悅長(zhǎng)安和中海瑞文里是一對(duì)競(jìng)品。

它們有點(diǎn)這樣的感覺(jué)：既生瑜，何生亮。

在一個(gè)不大的樓市板塊，一般只有一個(gè)王者。

拿通州來(lái)舉例：當(dāng)河景房中建運(yùn)河玖院一面市，它強(qiáng)大的虹吸效應(yīng)，吸走了絕大部分通州的客戶，一枝獨(dú)秀。

它越熱，就越有人買(mǎi)單。

相反，如果某個(gè)熱盤(pán)，一旦冷下來(lái)，就很難恢復(fù)元?dú)狻?/strong>

在石景山樓市，首鋼璟悅長(zhǎng)安就有點(diǎn)后勁不足，被中海瑞文里的勢(shì)頭壓下去了。

留給首鋼璟悅長(zhǎng)安總經(jīng)理杜林巍的時(shí)間不多了，手中還有約500套房子沒(méi)賣(mài)出去。