強悍！天河北網簽破100億，套均總價1150萬！

天河北，今年又狠狠火了一把。

據中指院統計，1-11月天河北新房網簽102.6億，領跑全市大多數板塊！

這組數字，相當于天河全區近1/3份額，且套均總價約1150萬，有價又有量。

作為高端改善板塊，天河北讓許多預算1000萬的買房人，眼里又有光了...

｜天河北航拍圖

| 廣州樓市發布 攝

壹

坦白講，盡管今年市場分化加劇，天河仍是多數改善客的信仰。

截至目前，天河新房網簽3629套，比去年同期（2783套）激增30.4%，且120平以上戶型 占比高達56.6%。

而全區網簽總金額約336.8億，同比增漲19.3%。（來源：中指院）

其中，天河北以102.6億的傲人成績領跑天河，成為改善置換的熱門區域。

｜廣州樓市發布 制圖

縱觀今年，廣州不少板塊誕生一系列實力爆盤，為啥天河北仍能一枝獨秀？

樓市君認為，有兩個層面的市場原因。

1）當下廣州處于置換爆發期，天河北清一色改善盤，集中承接購買力

來看一組數據，過去幾年廣州120平及以上大戶型網簽逐年遞增，今年網簽量占比達到約27.7%，坐實改善置換需求的猛增。

反觀天河北，高端純粹的改善產品與居住氛圍，吸引更多置換客拋來橄欖枝。

｜廣州樓市發布 制圖

2）今年天河高端改善門檻越來越高，天河北新房套均總價約1150萬，成為預算1000萬左右的買家優選項

今年天河入市的全新盤，集中在珠城東、金融城等，不少新盤動輒2000-3000萬起步。

再看一組中指院數據，今年1-11月天河千萬級改善新房的網簽套均總價，已拉升至1565萬，遠高于去年同期水平。

在此市場背景下，預算1000萬左右的天河買家，紛紛用腳投票，選擇了天河北新房。

｜廣州航拍

| 廣州樓市發布攝

過去11個月里，天河北每月新房網簽套均總價都在1000-1200萬，套均面積則在約140-155平。（來源：中指院）

重點是，天河北不只是總價段適配， 在售新房從地段和配套成熟度，到產品與景觀升級，都可以 滿足 改善客“既要又要還要”的多元需求。

甚至，不少新盤還推出準現樓，不用太多等待交付的時間，又一個加分項。

貳

不難看出，天河北這股熱度只是開始，還會迎來越來越多改善客涌入。

那么問題來了，預算1000萬左右的買家，在天河北要怎么選新房呢？

在我們看來，改善客“全都要”的心理需求，看似覆蓋很多方面，但最終都指向了一個共同的點—— 房子底層價值。

為此，我們不妨先從二手市場找找價值規律。

簡單來說，二手房價是無數真實買家用真金白銀投票投出來的，它最能反映一個區域、一個樓盤的真實價值。

｜天河北航拍

｜廣州樓市發布 攝

以天河北二手市場為例，樓市君總結出了3條被反復驗證的價值規律：

1）越靠近中軸的小區，二手房價越堅挺

縱觀天河二手房市場，存在著明顯的價格梯隊。

從貝殼找房上的二手次新掛牌價上，這種價格梯隊表現得十分明顯。

｜廣州樓市發布 制

以天河北為例，位于中軸線上的梅花園掛牌價在4.6-6.8萬/平。

但稍遠離中軸的天河客運站二手僅為3-5萬/平！

也就是說，越是遠離珠城、遠離中軸的小區，價格呈現逐級走低的趨勢。

｜圖源：貝殼找房

2）有大園林的小區，行情越好

有過置業經驗的朋友都清楚，有大園林的小區，意味著樓盤密度低，居住舒適度呈指數級增長。

這方面，在二手樓盤價值上也有直觀體現。

在天河北，擁有大花園的峻林，比附近天譽花園具備更好的二手行情，成交周期最短僅3天，價格達8.3萬/平。

同樣的案例，在天河多數板塊也存在，直接來看下圖。

｜廣州樓市發布 制圖

地段相近、配套相同、產品相差不大，帶大園林的基本都會有一些溢價。

這也說明，在廣州樓市上，景觀資源，以及帶來的私密性等等，已成為二手房定價基準。

3）配套越完善的小區，二手更具溢價空間

最明顯就是優質教育配套對房價的加持。

舉個天河北簡單例子，峻林對口可以讀華陽小學。

這所學校作為廣東省一級學校，是天河區公立小學的第一梯隊，是廣州家長圈的白月光。

| 峻林實拍

| 廣州樓市發布 攝

而附近的名雅苑對口華康小學，盡量學校教學還算不錯，但與前者相比，稍顯遜色。

反映到二手房價上，該小區不僅熱度低，目前成交單價僅在4-5字頭。

| 圖源：鏈家網

這背后，是家長對教育確定性的支付意愿，也是房產長期價值的底層邏輯。

當然，除了教育配套外，包括地鐵、商業等等，也決定著一個項目的價值底盤。

總的來說，在當下市場環境，1000萬預算買房不僅是居住決策，更是資產配置，需要一套系統性的選房公式：

近中軸的地段+社區大園林+完善教育配套。

這帶給買房人的好處，就是居住舒適度、資產安全性與流動性的保障。

但要提醒的是，當前天河北符合標準的可選項已不多了，比如中國鐵建·招商蛇口西派天河序、越秀·天河·和樾府等，兩者都是新中軸之上，具備大園林與優質教育的高端改善盤。

｜廣州樓市發布 攝

基于上述規律，擁有更多資源的項目，未來房子流入資產流通階段，無疑將有更高預期和價格表現。

好了，如果你在選房時候有任何疑問，歡迎給樓市君留言。

樓市君會幫你挑選最適合你的那個新盤~