萬科的本質，是向昔日高管們索要損失。

先說結論：萬科的本質，是向昔日高管們索要損失。都說房地產是“空手套白狼”，那你知道他們具體是怎么操作的嗎？我是李尋歡，今天高能揭秘萬科內部鮮為人知的操作，且聽且珍惜。

首先，萬科到底要花多少錢才能盤活？

2025年，萬科短期公開境內債務達360億，一年內到期的流動性負債合計1200億，也就是說，至少還需要拿出1000億，才能化解今年的債務危機。這1000億從哪里來？只能依賴銀行貸款。但如果普通人不買房，貸款該怎么還？要是只靠“以貸養貸”，只會讓明年到期的債務更多，根本無力償還。

深鐵作為大股東，難道不清楚這個情況？它當然知道。那為什么還要選擇救萬科？因為救萬科，本質就是向萬科前高管們索要損失——這背后，藏著萬科“空手套白狼”的擴張騙局。

2019年，萬科的郁亮就喊出了“要活下去”“降杠桿、少拿地”的口號。但實際上，萬科在2018～2021年，卻逆勢瘋狂拿地，僅2021年一年拿下的地塊，夠萬科未來5～10年開發。這意味著，他的口號和實際行動完全相反，堪稱“明知道前方是懸崖，還要閉眼狂奔”。

他們就不怕擴張后效益崩盤嗎？其實沒那么怕。因為就算公司效益變差，職業經理人無非就是辭職走人，反正他們早就賺得盆滿缽滿。他們賺的是什么錢？根本不是大家以為的工資和獎金——這些收入微乎其微，幾乎可以忽略不計。他們賺錢的大頭，其實是利息；而且拿地越多，賺的利息就越多，這才是他們瘋狂拿地的核心原因。

具體操作手法相當“精彩”：

首先，高管們會在體外成立一家金融公司，名叫“彭金所”。這家彭金所就像一家私人銀行，先從外部吸納存款，再把錢貸出去——而貸款的核心對象，就是萬科自己。

有人會問：彭金所放貸需要資金，這些資金從何而來？答案全靠高管們的運作。高管們掌控著萬科的資產價值，萬科早年賣出了大量房產，只需把這些賣房所得的資產包裝一下，外面的資金就會擠破頭往彭金所里送。比如，高管們拿萬科的“應收賬款”作為抵押，就能給彭金所輸送大量資金。

應收賬款的意思很簡單：你買房子交完首付后，需要辦理按揭貸款，從申請到放款通常要一個月時間。貸款下放給萬科后，購房人再按月償還按揭，這筆“即將到賬的貸款”就是萬科的應收賬款。拿這個作為抵押去借錢，叫做“應收賬款保底業務”，幾乎毫無風險。

在房地產火熱的那幾年，萬科的房子不愁賣，每個月都有四五百億的應收賬款。機構們搶著給彭金所送錢，就連萬科自己的員工也爭相購買。所以，有了應收賬款背書，彭金所的資金相當充裕。

接下來，彭金所就開始給萬科“放高利貸”：

比如萬科在山東煙臺看中一塊地，地價20億，它自己不直接買，而是找當地的小公司談合作。萬科會對小公司說：“你看我萬科有品牌、有物業、有營銷團隊，你在當地有資源，咱們一起開發樓盤，一起賺錢怎么樣？”當地小公司一看能和萬科合作，簡直是夢寐以求，立馬答應。

緊接著，萬科又說：“這塊地價值20億，我出2億，剩下的18億由你承擔；后續的運營、營銷、施工，全由萬科一條龍服務，你什么都不用做，等著分錢就行。”小公司自然樂意，但大多會發愁：“我一個小公司，根本拿不出18億啊？”

這個時候，彭金所就派上了用場。萬科會立馬“好心”介紹：“你沒錢沒關系，我給你推薦彭金所，保證能幫你貸到18億，你只需要付年化10%的利息就行。”當時房地產市場如火如荼，萬科的房子基本“開盤即售罄”，資金能快速回籠，所以10%的利息在小公司看來并不算高。

最后，萬科還會補充一句：“18億我能幫你貸下來，但我怕你直接拿錢跑路，所以得給我點擔保——你要把項目的公章、營業執照、網銀都交給我保管，賬目全由我來管。”這相當于完全掌控了項目，小公司只能被動配合。

至此，萬科與小公司的合作達成。小公司滿心歡喜等著分錢，結果等了三年，萬科這邊卻進展緩慢，遲遲不開盤。可18億貸款的年化利息是10%，小公司每年要支付1.8億利息，連著拖了三年，小公司眼看就要被利息拖垮，萬科才慢悠悠開盤銷售。

其實這一切都在高管的掌控之中：等利息收得差不多了，再啟動銷售。不出所料，項目大賣，房子很快售罄。小公司趕緊提出分利潤，結果卻發現，整個項目的利潤已經所剩無幾。

那么多錢到底花去哪了？

首先，項目開盤后確實賺了不少錢，但對外支付的所有款項（比如工程款），全是靠借高利貸支付的，加上各種手續費，綜合利息高達年化30%～40%。

有人會問：明明有18億貸款本金，為什么還要借高利貸？因為這18億早就被萬科挪用到了全國其他城市，去和當地小公司合作新的項目。所以，最后項目看似賺錢了，但錢要么用來付高利貸，要么被挪用，小公司沒拿到多少，萬科也沒留下多少，唯獨彭金所賺得盆滿缽滿——這些高利貸收益，最終都回流到了高管們的手里。

這種模式從2018年到2022年運作了5年，2023年開始徹底玩不下去了。因為房價下跌，與小公司合作的樓盤開盤后賣不動，回款根本覆蓋不了項目上借的各種高利貸。而這些貸款都是彭金所放出去的，資金收不回來，導致彭金所在去年正式爆雷。

當初彭金所的抵押物全是萬科的資產，最終的結果就是萬科的資產被查封。但高管們的利息早就落袋為安，他們沒有任何損失——這也是祝九勝被帶走調查的核心原因。

深鐵作為大股東，救萬科其實是救自己：先穩住股價，甚至拉漲一波，穩住資產價格，把之前被高管們掌控的萬科優質資產吸收過來，再向他們追索損失。

萬科作為國企，只要繼續降息、讓利息接近零，哪怕房子賣不動，國內的負債也能像地方債一樣，通過“借新還舊”維持。就像日本30年前的房企那樣，倒不下去，也活不起來，陷入長期的停滯狀態。