背負3000億負債，房企很瘋狂？繼續(xù)拿地，萬科到底在賭什么？

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哈嘍，大家好，小林哥這篇經(jīng)濟評論分析萬科前10個月拿地貨值達到133.3億，這家背負3000億負債、一度被外界傳“隨時會倒下”的企業(yè)，沒選擇收縮自保，反而砸重金在土地市場布局，房企逆勢拿地背后：是任性，還是對市場的精準預(yù)判？

負債3000億仍瘋狂拿地，萬科的逆勢操作藏著什么信號？

中指研究院發(fā)布的榜單顯示，憑借這份拿地規(guī)模，萬科成功躋身今年前10個月全國房企拿地貨值榜單第23名，這個排名在當下的市場環(huán)境里，顯得格外扎眼。

當前樓市悲觀情緒蔓延，不少中小房企要么暫停拿地，要么忙著處置資產(chǎn)回籠資金，萬科的舉動，在很多人看來完全不合常理。

今年7月至今，萬科的拿地軌跡清晰可見，杭州未來科技城、武漢長江新區(qū)、重慶中央公園、成都天府新區(qū)、大連東港、西安高新區(qū)……12個核心城市里，萬科一口氣拿下16宗地塊，拿地總金額達51.99億。

就像今年9月某財經(jīng)媒體報道的那樣，多數(shù)房企對三四線城市土地避之不及，萬科卻精準鎖定核心城市的優(yōu)質(zhì)地塊，負債3000億仍咬牙拿地，這背后絕不是一時沖動。

大家先別急著下結(jié)論，把視線拉到整個頭部房企陣營，看看今年和去年的拿地數(shù)據(jù)對比，答案或許就藏在里面。

頭部房企集體“抄底”，拿地翻倍背后的底氣何在？

今年前10名房企的拿地規(guī)模，和去年同順位企業(yè)比起來，幾乎是兩倍的差距，開發(fā)商敢真金白銀砸進土地市場，本質(zhì)就是對后市的信心投票。

這其中最亮眼的當屬中海今年前10個月，中海拿地貨值高達2170億，再看銷售數(shù)據(jù)，中海今年前11個月合約銷售金額僅2133.99億。

簡單算一筆賬就清楚，中海前10個月的拿地貨值，居然超過了前11個月的銷售總額，這種操作放在任何行業(yè)，都算得上“大膽”。

中環(huán)晚報的數(shù)據(jù)更能說明問題，今年前7個月，百強房企拿地金額共計5783億，同比增長34.3%，這可不是紙上談兵的預(yù)測，是真金白銀堆出來的市場態(tài)度。

最有說服力的還是近期的深圳土拍，最近中海在深圳深超總拿下一宗地塊，現(xiàn)場競爭激烈到讓人咋舌。

6家房企參與競價，足足博弈了95輪，最終溢價率定格在42.49%，樓面價高達7.74萬/平，參與競價的不乏華潤、招商等國央企巨頭，大家搶地的架勢絲毫看不出市場悲觀。

為啥這些房企偏偏盯著深圳核心區(qū)？懂行的都知道，深圳核心區(qū)和上海內(nèi)環(huán)內(nèi)屬于同一級別，但據(jù)鏈家最新報價，上海內(nèi)環(huán)內(nèi)房價已經(jīng)是深圳核心區(qū)的兩倍，存在明顯的價差空間。

之前深圳云璽項目開盤，130億銷售額當天就達成，足以證明深圳核心區(qū)的市場潛力，這就是行業(yè)里常說的“平替效應(yīng)”，大家都想在價差縮小前搶占先機。

市場一片悲觀，頭部房企卻集體加大拿地力度，甚至拿地規(guī)模翻倍，這份底氣到底從哪來？真的是靠所謂的“勇氣”嗎？

有人說是中房報放出的風聲，說北上深可能擇機全域取消限購，也有人說是彭博社流傳的財政貼息小作文，給了房企信心。

這些說法在普通人眼里或許有分量，但對頭部房企來說，根本不值一提，他們的信息渠道遠比咱們通暢，不會靠小道消息做決策，畢竟只有普通老百姓才會輕信小道消息。

頭部房企的銷售業(yè)績和上期比起來，同樣不盡如人意，現(xiàn)金流也很緊張，內(nèi)部都在做精簡，組織架構(gòu)往扁平化調(diào)整。

房企員工也不好過，不少人都有“朝不保夕”的感覺，大家都在熬，但就算熬，也沒停下拿地的腳步，這份底氣到底是什么？

超發(fā)貨幣+政策預(yù)判，這才是房企信心的真正來源

個人判斷，這份底氣，源于頭部國央企房企的逆勢布局戰(zhàn)略，他們心里都有個共識，市場換節(jié)點已經(jīng)不遠了，強有力的救市政策也在路上，這不是某一家房企的判斷，是頭部開發(fā)商的集體戰(zhàn)略，萬科就算身處困境，也必須跟上這個節(jié)奏。

道理很簡單，要是現(xiàn)在停下腳步，就算熬過這段艱難時期，等市場回升的時候，也會被同行遠遠甩在身后，徹底失去行業(yè)頭部地位。

萬科現(xiàn)在的價值有目共睹，去年有新聞報道，萬科部分股權(quán)被國資收購，本質(zhì)就是因為它還有不可替代的行業(yè)價值，要是沒了價值，也就沒有今天的萬科了。

在一線城市的競爭中，萬科暫時沒占到優(yōu)勢，所以它把主戰(zhàn)場轉(zhuǎn)向了強二線和重點弱二線城市，這也是非常務(wù)實的選擇。

就像今年10月，萬科在杭州蕭山區(qū)拿下的一宗地塊，周邊規(guī)劃了地鐵和商業(yè)配套，就是瞄準了強二線城市的人口流入紅利，這類布局，都是經(jīng)過精準測算的。

說到底，頭部房企的信心，核心還是來自對貨幣和市場規(guī)律的判斷，看看這些年的貨幣數(shù)據(jù)就知道了，央行發(fā)布的報告顯示，M2總量從200萬億一路攀升到現(xiàn)在的330萬億，增幅足足有70%，這么龐大的超發(fā)貨幣，不會一直躺在銀行里。

過往的市場規(guī)律已經(jīng)證明，一旦市場進入上升期，這些超發(fā)貨幣就會以更高的系數(shù)，涌入一線和強二線城市的樓市，這是無法逆轉(zhuǎn)的市場趨勢。

更關(guān)鍵的是杠桿率的差距，居民買房首付比例大概在15%到16%，對應(yīng)的杠桿率也就6倍左右，但房企的杠桿率至少能達到10倍。

也就是說，一旦市場回暖，房企能通過杠桿撬動更多資金，收益會成倍放大，這才是開發(fā)商敢逆勢拿地的核心邏輯，也是他們信心的真正來源。

樓市的波動從來都是周期性的，悲觀情緒不會一直持續(xù)，頭部房企現(xiàn)在的逆勢拿地，既是搶占優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，也是對市場未來的堅定看好。

對于普通購房者來說，與其被悲觀情緒裹挾，不如看看這些真金白銀的市場信號，核心城市的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，永遠是抗風險的硬通貨。

市場不會一直低迷，政策的托底力量也在逐步顯現(xiàn)，相信用不了多久，樓市就會迎來新的轉(zhuǎn)折點，而那些提前布局的企業(yè)，終將成為市場回升后的最大贏家。