丁彥皓：通過買房出租構(gòu)建穩(wěn)定的現(xiàn)金流機制，以降低家庭財務(wù)風(fēng)險

通過買房出租構(gòu)建穩(wěn)定的現(xiàn)金流機制，以降低家庭財務(wù)風(fēng)險的邏輯及財務(wù)測算

文\丁彥皓-可信財商

一、一旦資產(chǎn)到一定規(guī)模之后，必須降杠桿、調(diào)整資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、開拓新的現(xiàn)金流機制與開發(fā)新業(yè)務(wù)，以防老套路導(dǎo)致的崩盤，將前期積累的房子裝修出租，回攏現(xiàn)金流就成了必然選擇

這幾年一直在擴張，以前盤子小，怎么玩都能夠騰挪，不至于崩盤，但是隨著盤子越來越大，債務(wù)規(guī)模日益積累，最近這段時間明顯感覺到資金鏈緊張，力不從心

其實，這意味著玩到一定程度后必須重整與騰挪一番，將潛在風(fēng)險釋放后再折騰

在剛起步階段，遵從“進攻是最好的防守”之勢，一味地擴張，當(dāng)時規(guī)模小，怎么玩都能撐得住，但是一旦資產(chǎn)到一定規(guī)模之后，必須降杠桿、調(diào)整資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、開拓新的現(xiàn)金流機制與開發(fā)新業(yè)務(wù)，以防老套路導(dǎo)致的崩盤，將前期積累的房子裝修出租，回攏現(xiàn)金流就成了必然選擇

二、在人工智能時代，太多的人注定會成為一個永久的無用之人，都會面臨隨時被淘汰出局的尷尬，這已是常態(tài)，根本沒法改變

財富的運作必須協(xié)同兩點，任何一方都不能玩的太過，即

1、 擴張

2、 降風(fēng)險，確保老盤子的穩(wěn)定，一定不能玩崩盤

我的投資邏輯是與低估的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)共同成長，靜待基本面的提升，但是這個套路最大的弊端是要確保足夠多的現(xiàn)金流，不能因為現(xiàn)金流枯竭而隨意改變既定策略

這就意味著，在擴張的過程中必須同步打造穩(wěn)定的現(xiàn)金流機制，確保整個盤子的穩(wěn)定

通常穩(wěn)定的現(xiàn)金流機制主要基于三條，即

1、 公司業(yè)務(wù)的開展

2、 打工薪酬收入

3、 買房出租，賺取租金

目前國家經(jīng)濟在低谷期，一切行情都在“結(jié)構(gòu)化”，模式更替的頻率加快，不但賺錢的難度系數(shù)大增，而且隨時都會被顛覆淘汰出局，極易面臨公司原有業(yè)務(wù)難以開展或被裁員，收入斷崖式下跌的尷尬

在人工智能時代，一定不能短視，覺得自己能夠操控一切，歷史大潮演變至此，太多的人注定會成為一個永久的無用之人，都會面臨隨時被淘汰出局的尷尬，這已是常態(tài)，根本沒法改變

隨著國家經(jīng)濟進入理性，規(guī)范以及價值投資的時代，急于賺快錢的機會越來越少，且風(fēng)險系數(shù)越來越大

目前賺錢需要基于認(rèn)知、定力與實實在在的價值創(chuàng)造，但這對太多的人而言幾乎不可能，只能永遠(yuǎn)沒有工作

三、對太多的人而言，未雨綢繆，盡快做大資產(chǎn)規(guī)模，夯實底層資產(chǎn)，構(gòu)建穩(wěn)定的現(xiàn)金流機制，給家庭的生計構(gòu)建生存的安全墊就顯得尤為重要

投資獲利需要基于認(rèn)知與魄力，二者缺一不可，只要任何一方面不具備后的唯一命運就是被淘汰出局

在一切皆可智能化的時代，無論是常春藤，還是985的研究生、博士，全部都在失業(yè)，并且這已成為常態(tài)

農(nóng)民更慘，我們這種家庭聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制根本不是美國大農(nóng)場的對手，一旦對美國農(nóng)業(yè)進口的壁壘持續(xù)降低，種地虧錢，打工無門導(dǎo)致農(nóng)民種地根本沒有出路

高科技競爭更激烈，很多創(chuàng)業(yè)者最后都成了犧牲者，為了拉融資簽了一大堆對賭協(xié)議，最終成為行業(yè)龍頭的概率極低

技術(shù)人員也面臨隨時被淘汰，一切的征兆顯示這個世界已經(jīng)變到幾乎沒有盈利空間了，且不確定性如影隨從

表面看，這幾年有養(yǎng)老金的人過的還比較好，但是隨著國家財政的支出剛性與通貨膨脹的到來，未來養(yǎng)老金上漲的幅度極為有限，但是有限的購買力卻被惡性通脹所侵蝕，最終老年人的日子也會越來越緊巴

大城市的很多打工人在一定年紀(jì)后就沒了工作，年輕時又沒有弄到能夠產(chǎn)生現(xiàn)金流的足夠資產(chǎn)，也沒有打造獨特的技能，最終淪為無用之人，日子過得極為可憐

基于此，應(yīng)對之策就兩招，即

1、 抓緊培養(yǎng)暫時人工智能不可替代的能力

2、 借助銀行貸款做大資產(chǎn)規(guī)模，持續(xù)構(gòu)建穩(wěn)定的現(xiàn)金流機制

對太多的人而言，培養(yǎng)暫時人工智能不可替代的能力難度系數(shù)太大，而未雨綢繆，盡快做大資產(chǎn)規(guī)模，夯實底層資產(chǎn)，構(gòu)建穩(wěn)定的現(xiàn)金流機制，給家庭的生計構(gòu)建生存的安全墊就顯得尤為重要

四、經(jīng)過精準(zhǔn)的測算與深度研究后的高杠桿買房出租，賺取租金覆蓋按揭貸款后的盈余以及資產(chǎn)增值收益就成了太多人應(yīng)對人工智能沖擊的必然選擇

人工智能的存續(xù)是為了讓人類的日子過的更好，只要人類存續(xù)，大家總要睡覺與關(guān)起門來過日子，對住房的需求極為剛性，這是太多的人在人工智能時代維持基本生計的關(guān)鍵

對太多的人而言，股市就是個財富被收割的場所，不但玩不轉(zhuǎn)，而且靠打工積累的幾個小錢瞬間會被收割，顆粒無收

基于此，經(jīng)過精準(zhǔn)的測算與深度研究后的高杠桿買房出租，賺取租金覆蓋按揭貸款后的盈余以及資產(chǎn)增值收益就成了太多人應(yīng)對人工智能沖擊的必然選擇

但是房地產(chǎn)具有“結(jié)構(gòu)化”的特征，不同地區(qū)與不同的項目具有不同的投資價值

事實隨著全國房產(chǎn)總量供給過剩、人口總量下滑以及中國高科技產(chǎn)業(yè)與全國人口開始向上海、深圳一帶聚集，太多地區(qū)的房地產(chǎn)的基本面持續(xù)淪落，且永無逆轉(zhuǎn)的可能，而上海與深圳周邊附屬城市房地產(chǎn)的出租與投資價值開始凸顯

五、目前張江長三角科技城與湖州南太湖新城的房產(chǎn)投資價值開始凸顯，房產(chǎn)投資能夠賺取租金超出按揭貸款與房價增值的兩部分，杠桿效應(yīng)獲得了最大化的發(fā)揮

決定房地產(chǎn)基本面的因素有三，即

1、 所在地區(qū)高科技產(chǎn)業(yè)的聚集度

2、 人口凈流入

3、 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的密度與規(guī)模

另外，隨著包括中美在內(nèi)的全球經(jīng)濟集體進入貨幣寬松的階段，房地產(chǎn)，尤其是基本面持續(xù)穩(wěn)步大幅提升，且估值極低的優(yōu)質(zhì)項目的現(xiàn)金流最佳流入載體價值就開始凸顯了，即房價隨著貨幣的投放而呈指數(shù)級上漲

疊加這一輪房地產(chǎn)行業(yè)出清，諸多上海周邊附屬城市的房價與各項指標(biāo)倒數(shù)第一的甘肅地級市不相上下，具有極大地估值套利機會

張江長三角科技城與湖州南太湖新城的房產(chǎn)投資價值開始凸顯，邏輯有四，即

1、 基本面持續(xù)提升，具有極大的增值空間

2、 估值極低，與各項指標(biāo)倒數(shù)第一的甘肅地級市不相上下

3、 能夠以國家規(guī)定的最高比例申請銀行貸款

4、 租金覆蓋完按揭貸款后還有盈余

在國家目前將首付款比例降至15%的前提下，一旦房租能夠覆蓋按揭貸款，且基本面大幅提升，則意味著房產(chǎn)投資能夠賺取租金超出按揭貸款與房價增值的兩部分，杠桿效應(yīng)獲得了最大化的發(fā)揮

而讓租金能夠覆蓋按揭貸款，主要基于三點，即

1、 買入價要足夠低，這是提高租售比的關(guān)鍵，基于目前的利率，如果租售比高于3%，首付款的收益率會在杠桿效應(yīng)下呈指數(shù)級上漲

2、 在通貨膨脹與社會可支配收入提升的背景下，租金只會持續(xù)大幅上漲

3、 利率下降已是大勢所趨，預(yù)估中國的住房按揭貸款利率會將至1.8%左右，自然按揭貸款也會順勢下降

這就意味著，房產(chǎn)投資不僅僅是關(guān)注房價上漲，更應(yīng)該關(guān)注租售比、社會接盤的潛在可能與實力

六、在人工凈流入的城市潛在需求更大，購房出租以實現(xiàn)獲取租金與資產(chǎn)增值的雙重收益，以此構(gòu)建穩(wěn)定的現(xiàn)金流機制，是最佳的降低家庭財務(wù)風(fēng)險的途徑

目前中國房地產(chǎn)市場有兩大獲利機會，即

1、 超一線城市核心地區(qū)的人才、資本與產(chǎn)業(yè)向周邊附屬地區(qū)外溢的基本面提升

2、 行業(yè)低谷期的低房價估值套利

而這兩項獲利機會放大的關(guān)鍵是高杠桿，在基準(zhǔn)利率呈下行態(tài)勢的背景下，投資必須借助銀行杠桿放大原有的資產(chǎn)規(guī)模，進而呈指數(shù)的放大本金的投資收益

房地產(chǎn)投資相對股市有三兩大優(yōu)勢，即

1、 可以用30年為限借助銀行貸款放大資產(chǎn)規(guī)模

2、 租金能夠覆蓋住房按揭貸款，讓租客還房貸，坐享資產(chǎn)增值收益與租金超出按揭貸款部分的收入

3、 房價上漲受市場與政策雙重保障，確定性更強

如果用銀行貸款能夠獲取租金與資產(chǎn)增值的雙重收益，則就實現(xiàn)了網(wǎng)傳巴菲特所言的找到一個不工作都可以賺錢的辦法，否則不得不工作到死，即金錢永不眠

金融的本質(zhì)就是拿別人的錢做自己的事，而在所有貸款中銀行住房按揭貸款的期限最長，利率最低，是國家通過銀行將存款人的部分收益騰挪給借款人的行為

住房消費是人的基本需求，在人工凈流入的城市潛在需求更大，購房出租以實現(xiàn)獲取租金與資產(chǎn)增值的雙重收益，以此構(gòu)建穩(wěn)定的現(xiàn)金流機制，是最佳的降低家庭財務(wù)風(fēng)險的途徑

七、張江長三角科技城是上海與浙江共建的一個經(jīng)濟特區(qū)，潛在發(fā)展空間無限，目前是最佳的投資點與布局時機

其實，決定產(chǎn)業(yè)遷移路徑的關(guān)鍵要素主要有兩條，即

1、市場演變路徑

2、國家的政策導(dǎo)向

但是國家的政策更多是圍著市場演變的基本路徑制定的，具有一致性，尤其投資獲利的關(guān)鍵是要對國家的產(chǎn)業(yè)政策深信不疑，對國家的產(chǎn)業(yè)政策持質(zhì)疑態(tài)度或漠視，必然投資很難取得大成就

張江長三角科技城（簡稱科技城），位于上海西南部楓涇鎮(zhèn)與浙江東北部平湖市的交界處，地跨上海與浙江兩地，目前正處于一期啟動期

科技城由張江國家自主創(chuàng)新示范區(qū)管理委員會授權(quán)的張江楓涇科技園、張江平湖科技園共建

圖 張江長三角科技城區(qū)位圖

上海與浙江共建張江長三角科技城的關(guān)鍵是上海可供給的土地有限，但又想尋求低成本的可持續(xù)發(fā)展，不愿讓其高房價將高附加值的產(chǎn)業(yè)與年輕人趕至其他地區(qū)

最后不得已讓浙江出地，上海出產(chǎn)業(yè)，共建張江長三角科技城，我本人已經(jīng)投資三套，約360萬，目前張江長三角科技城呈現(xiàn)八大特征，即

1、潛力無限，國家長三角一體化大戰(zhàn)略與浙江、上海共建等系列優(yōu)勢加持

2、直線距離上海300米

3、張江高附加值產(chǎn)業(yè)的密集涌入，具有高附加值產(chǎn)業(yè)加持的優(yōu)勢

4、緊鄰上海，但又處于杭州、寧波、蘇州、紹興等城市的最中心，尤其未來五條杭州灣跨海大橋都落腳該科技城，是個交流的必經(jīng)樞紐，具有城市協(xié)同效應(yīng)

5、房價極低，目前僅為1萬左右，與社會平均接盤力6萬有5萬的差距

6、目前正處于行情的上升初期，且國家將首付款定為15%，在最佳的時間撬高杠桿

7、能夠立即賺錢，極具套利空間，周邊同級別樓盤房價為1.9萬，而該樓盤僅1萬，且還送車位，買到手就能讓首付款賺3倍

8、貼近投資超100億的樂高樂園，左邊地鐵，右邊學(xué)校，送車位

房地產(chǎn)的2008時刻再次到來，錯過2008年，不能再錯過2025年

只需10萬首付，就可以讓子女在上海獲得一席之地，直接決定家族的未來

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作者簡介：

丁彥皓 房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)博士、應(yīng)用經(jīng)濟學(xué)（投資學(xué)）博士后，專注資本市場，聚焦權(quán)益投資、資本運作、大宗期貨、期權(quán)以及宏觀經(jīng)濟等領(lǐng)域的研究與投資，關(guān)注國際關(guān)系、歷史、哲學(xué)與宗教