下跌仍在繼續(xù)，房地產(chǎn)市場分化與筑底并行

最近，一位搬去寧波的同學打電話問我一個拷問靈魂的問題：“我南昌的房子要不要賣掉？”

他去年底舉家搬往寧波，留在南昌經(jīng)開區(qū)的房子一直空著，房子是萬科開發(fā)的，在經(jīng)開區(qū)是一個大盤，2017年左右買的，單價9000左右，我看了下貝殼找房上的價格，10月份的成交平均價7887元/平方米，這么看的話雖然小虧，但是總體來看還是比較堅挺，這一方面得益于開發(fā)商萬科的加持，也與房子周邊的學區(qū)有關(guān)。

還有一個有意思的現(xiàn)象，雖然成交價已經(jīng)下探到7K+，但是10月份的掛牌價還是10251元/平方米，房東們最后的倔強只剩下嘴硬了。

所以我給他的建議是，如果現(xiàn)在不急著用錢，那可以出租，畢竟現(xiàn)在那邊好一點的學區(qū)房租金每月都能到1500～2000元，穩(wěn)定的現(xiàn)金流可以對沖一部分房價下調(diào)帶來的震蕩；但如果急著用錢，就盡快處理，因為從目前來看，短期內(nèi)仍未看到房價到底的跡象。

11月14日，國家統(tǒng)計局發(fā)布10月70城房價數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)顯示，各線城市商品住宅銷售價格環(huán)比、同比均呈下降態(tài)勢，樓市調(diào)整仍在持續(xù)。

具體來看，房價下跌呈現(xiàn)“全域覆蓋但幅度分化”的特征。新房市場中，一線城市環(huán)比下降0.3%，二線城市下降0.4%，三線城市下降0.5%，其中三線城市降幅較上月擴大0.1個百分點，顯示中小城市壓力持續(xù)加大。

同比維度上，一線、二線、三線城市新房價格分別下降0.8%、2.0%、3.4%，三、四線城市長期調(diào)整壓力更為突出。

值得注意的是，四大一線城市，同比來看，上海上漲5.7%，北京、廣州和深圳分別下降2.0%、4.2%和2.6%。環(huán)比來看，上海新房房價環(huán)比上漲0.3%，漲幅仍然位居全國第一。北京、廣州和深圳分別下降0.1%、0.8%和0.7%。

上海的房價在四大一線中鶴立雞群，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉接受新京報貝殼財經(jīng)采訪稱：“上海新房價格連續(xù)多月保持上漲，核心原因在于供給結(jié)構(gòu)的優(yōu)化：開發(fā)商聚焦核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)地塊，推出高端改善型產(chǎn)品，契合了市場真實需求。這種‘核心區(qū)供給主導’的模式，使得上海新房市場在整體下行周期中保持獨立行情。”

二手房市場表現(xiàn)更具韌性但仍處調(diào)整通道，無論同比還是環(huán)比，70城房價無一上漲。一、二線城市二手房環(huán)比降幅較上月收窄0.1個百分點，分別為下降0.9%和0.6%，政策效應初步顯現(xiàn)。其中，北京、上海、廣州和深圳分別下降1.1%、0.9%、0.9%和0.9%。而三線城市二手房環(huán)比降幅擴大0.1個百分點至0.7%，同比跌幅達5.7%，連續(xù)41個月的環(huán)比下跌態(tài)勢尚未扭轉(zhuǎn)。

有數(shù)據(jù)分析，上海的房價已經(jīng)跌回了2016年，整體來看，外環(huán)外區(qū)域，如仁恒東郊花園、唐鎮(zhèn)等非核心地段房價已跌至2016年開盤價，部分樓盤跌幅超30%。中心城區(qū)的“老破小”價格也回調(diào)明顯，比如上海靜安彭浦新村房價跌回十年前，老公房單價僅2.64萬/㎡。配套老舊、缺乏商業(yè)教育資源和年輕人口，加上交通擁堵，導致板塊發(fā)展停滯。雖有煙火氣，但翻身希望渺茫，成為上海樓市的“后進生”。但核心地段如陸家嘴仍維持高位。

當然，這種現(xiàn)象不僅僅是上海有，目前四大一線城市的房價已經(jīng)普遍回到了2016年左右，距離高點平均跌幅均達到了30%～40%，城市內(nèi)部部分板塊跌幅更加明顯。

二、三線城市的感受更加明顯，以南昌為例，10月二手房環(huán)比下降1.1%，同比下降6.2%，相比于2021年高點，核心區(qū)域平均房價也都下跌了四成左右。

從市場下行的趨勢看，房地產(chǎn)調(diào)整仍未結(jié)束。

一方面，市場調(diào)整的根本原因在于供求關(guān)系的根本性轉(zhuǎn)變。經(jīng)過“十四五”期間累計50億平方米新建商品住宅的銷售，全國存量房規(guī)模顯著擴大，15個省區(qū)市的二手住宅交易量已超過新房，剛需群體更多通過二手房滿足居住需求，新房市場需求結(jié)構(gòu)向改善型主導轉(zhuǎn)變。同時，部分城市庫存高企、階段性供應過剩，進一步加劇了價格調(diào)整壓力。

另一方面，政策托底力度持續(xù)強化但效應呈現(xiàn)分化。自2024年9月中央明確“促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”以來，“四個取消、四個降低、兩個增加”等政策組合拳陸續(xù)落地，2025年兩會更將“穩(wěn)住樓市”納入總體要求。

從成效來看，1-9月全國新建商品房銷售面積、銷售額降幅均較去年同期收窄，核心指標改善趨勢明確，但三線城市及二手房價格仍受掛牌量高位、需求不足等因素制約，政策傳導仍需時間。

當然，從數(shù)據(jù)來看，市場也有一些變化。

首先，改善性需求已成為新房市場的核心支撐力。58安居客研究院等第三方數(shù)據(jù)顯示，2025年1～7月，重點30城120～144平方米改善型戶型成交占比升至30%，杭州、成都等二線城市該比例超50%，北京120平方米以上大戶型占比達42%。高端市場表現(xiàn)尤為亮眼，上海上半年誕生25個“日光盤”多為千萬級豪宅，北京、成都千萬元級項目成交量同比分別增長67%和51%，高凈值人群資產(chǎn)配置需求持續(xù)釋放。

其次，“強者恒強”的分化格局愈發(fā)清晰。房企拿地進一步向核心城市集中，北上深、杭州、成都等城市優(yōu)質(zhì)地塊頻繁出現(xiàn)高溢價成交，2025年前三季度一、二線城市住宅用地出讓金同比分別增長24.5%和26.3%，而三、四線城市土地出讓金同比下降。土地市場的分化直接傳導至銷售端，宅地出讓金TOP20城市占全國比重達61%，核心城市憑借經(jīng)濟與人口優(yōu)勢，成為市場復蘇的主要引擎。

當前房地產(chǎn)市場的調(diào)整，本質(zhì)上是從高速增長向高質(zhì)量發(fā)展的轉(zhuǎn)型過程。對于房企而言，聚焦核心城市、控制增量供應、轉(zhuǎn)向精細化運營成為破局關(guān)鍵，需從依賴地段溢價轉(zhuǎn)向“以需定產(chǎn)”，通過高品質(zhì)產(chǎn)品對接改善型需求。隨著各地新項目陸續(xù)入市，優(yōu)質(zhì)供給與改善需求的對接將推動市場進入“供給升級—需求改善”的良性循環(huán)。

從社會情緒來看，對房地產(chǎn)仍較為悲觀，11月4日消息稱，中國人民銀行最新發(fā)布的《城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查報告》顯示，自今年第二季度以來，已經(jīng)連續(xù)兩個季度預期房價上漲的人數(shù)不足10%。

而對于購房者而言，當前房價處于調(diào)整期，購房性價比凸顯，尤其是核心城市的改善型房源選擇空間充足。最近，有媒體報道，很多地方的“老破小”又火了，總價低、靠近核心城區(qū)，再加上很多老破小又有較好的學區(qū)，但需理性看待市場分化，人口流入、產(chǎn)業(yè)支撐、庫存狀況等仍是判斷區(qū)域市場潛力的核心指標。

No.6635 原創(chuàng)首發(fā)文章｜作者

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