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在”凰灣區財經論壇 2024” ,孟曉蘇直言不諱地說:“取消公攤實際上是在忽悠老百姓”。
的確是忽悠,奇怪的是為什么很多專家也跟著忽悠?
但孟總接下來的一句也是忽悠,他認為正確的選擇是:“真正需要做的是調整建筑標準”。這等于承認了取消公攤不是忽悠,只是要把公攤的部分標準化,這說有完全不在點上。
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我們不妨舉個直觀的例子:比如眼鏡,一般會免費送個眼鏡盒,也就是說,這個眼鏡盒與公攤面積一樣,是有成本的,當然要計價,公攤面積如電梯間、樓道、外墻、物業管理相關的配套用房,沒有理由不進入組價。但是,也完全可以像賣眼鏡,來個免費贈送;其實都是貓和咪的關系,只是把成本攤入在眼鏡中了。這就成了莊子“朝三暮四”的寓言故事,朝三暮四聽著不爽,那就換成朝四暮三,一回事。
但是,到了這種關鍵點上,孟總卻又開始談公攤成本了,這等于什么也說,高檔小區建筑標準高,普通小區建筑標準低,這與取消不取消公攤面積,不構成邏輯鏈,高檔小區建筑標準高,開發商攤入建筑面積的價格高,普通小區建筑標準低,開發商攤入建筑面積的價格也低,沒毛病。
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什么地方有毛病?有毛病的是組價的透明。
高檔小區公攤面積成本計入建筑面積單價中,建筑標準是不是真的很高,讓購買者有比較,有評估,不論取消公攤,還是不取消公攤,貓還是那個貓,所有的成本價格都會計入,只不過,開發商也完全可以玩一把:分攤面積免費贈送。
核心問題在組價是否透明,不論是哪種銷售模式,攤入到總房價中的公攤成本,到底是個什么標準,讓用戶自己評估是否匹配,隱性成本變成顯性成本。
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好比眼鏡盒,你說眼鏡總價中包含了眼鏡盒,所以比別人貴重,那沒關系,要就要說明標準,是包含了一個1000元的眼鏡盒,還是10元錢的,吵了幾年的公攤面積,就這么點事。當然 ,從實際情況看,誠實的商家不多,取消公攤面積,如果隱性成本不透明,缺少可比性,一樣可以把很多購買者忽悠瘸。
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