領(lǐng)展，求穩(wěn)

抗逆進(jìn)行時(shí)

撰文 | 黎浩然

主編 | 付慶榮

頭圖來(lái)源 | 小紅書(shū)@廣州天河領(lǐng)展廣場(chǎng)

處在過(guò)渡期的領(lǐng)展，最新半年報(bào)出爐了。

據(jù)2025/2026財(cái)年中報(bào)，期內(nèi)領(lǐng)展收益為70.23億港元，同比減少1.8%；物業(yè)收入凈額為51.78億港元，同比減少3.4%。可分派總額為32.83億港元，同比下降5.6%。期內(nèi)每基金單位分派為126.88港仙，同比下降5.9%。

多項(xiàng)指標(biāo)，皆有下滑。在宏觀經(jīng)濟(jì)逆風(fēng)和結(jié)構(gòu)性市場(chǎng)變遷的雙重壓力下，“逆風(fēng)”抗擊的領(lǐng)展，香港和內(nèi)地續(xù)租租金調(diào)整率亦出現(xiàn)“雙線下跌”。

可面對(duì)這些客觀存在，這個(gè)亞洲第一REIT并未自亂陣腳，正采取一種務(wù)實(shí)而靈活的策略——在維持高租用率的同時(shí)，通過(guò)資產(chǎn)優(yōu)化和區(qū)域多元化來(lái)穩(wěn)住大盤(pán)。

之于當(dāng)下的它，求穩(wěn)成了首要任務(wù)。這邊廂，是業(yè)績(jī)與股價(jià)的穩(wěn)定向上。那邊廂，則是管理層的平穩(wěn)交接。領(lǐng)展集團(tuán)行政總裁王國(guó)龍將于今年年末退休，真正的接棒者尚未出現(xiàn)。

中期業(yè)績(jī)會(huì)上，領(lǐng)展董事會(huì)主席歐敦勤表示，“在領(lǐng)導(dǎo)層過(guò)渡之際，我謹(jǐn)代表董事會(huì)衷心感謝集團(tuán)行政總裁王國(guó)龍先生過(guò)去16年來(lái)的卓越領(lǐng)導(dǎo)及貢獻(xiàn)。隨著他即將退任，我期待與臨時(shí)領(lǐng)導(dǎo)架構(gòu)，包括黃國(guó)祥及宋俊彥緊密合作，推動(dòng)業(yè)務(wù)持續(xù)發(fā)展。”

待到新團(tuán)隊(duì)真正落地，屬于領(lǐng)展的這場(chǎng)“求穩(wěn)大作戰(zhàn)”或?qū)⑾破鹨徊ㄐ聞∏椤?/p>

01

香港業(yè)務(wù)

高出租率與租金下調(diào)

的平衡術(shù)

2025/2026財(cái)年中報(bào)顯示，期內(nèi)，領(lǐng)展香港物業(yè)組合（包括130項(xiàng)資產(chǎn)，以必需品零售、鮮活街市，以及約5.7萬(wàn)個(gè)鄰近公共屋邨和交通樞紐的停車位為主）收益就同比下降了2.4%，物業(yè)收入凈額則同比下降了3.7%，主要由于續(xù)租租金調(diào)整率為負(fù)數(shù)及較高的經(jīng)營(yíng)成本。

租金壓力前所未有：

街市/熟食檔續(xù)租率最差，

但銷售額穩(wěn)定

香港零售物業(yè)的收入同比下降了3.1%，續(xù)租租金調(diào)整率更破紀(jì)錄錄得-6.4%，為疫情以來(lái)最高。其中，街市/熟食檔口表現(xiàn)最差，續(xù)租租金調(diào)整率為-9.3%，商鋪、教育/福利及配套設(shè)施表現(xiàn)分別為-5.9%和1.1%。

但2025/2026財(cái)年上半年，領(lǐng)展香港旗下商戶銷售額按年跌幅已從去年同期的-4.3%收窄至-2.1%，其中超級(jí)市場(chǎng)及食品類別更錄得0.5%的溫和增長(zhǎng)。

其中，餐飲商戶銷售額同比上年降幅從-0.7%收窄至-0.1%，基本恢復(fù)正常水平。而同期，一般零售（包括服裝、百貨公司、電器及家居用品、個(gè)人護(hù)理/醫(yī)療、光學(xué)產(chǎn)品、書(shū)籍及文儀用品、報(bào)紙·貴重商品、服務(wù)、休閑娛樂(lè)及其他零售）商戶銷售額降幅一直維持在-6.0%的位置，遠(yuǎn)低于香港市場(chǎng)同期水平。

這種反差，說(shuō)明領(lǐng)展在香港的常規(guī)商場(chǎng)中的商鋪，雖續(xù)租率相對(duì)穩(wěn)定，但賣(mài)貨力確實(shí)受到一定影響，特別是來(lái)自京東、淘寶等線上電商的直接沖擊。相較之下，“硬剛需”的街市/熟食檔，雖然續(xù)租率有所下滑，但有著固定且持久的消費(fèi)客群，抗風(fēng)險(xiǎn)力更勝一籌。

關(guān)于這點(diǎn)，在領(lǐng)展近乎滿鋪的出租率上亦可明證。盡管租金下行，但通過(guò)下調(diào)租金，領(lǐng)展香港零售物業(yè)租用率穩(wěn)定得以維持在97.6%的高位，續(xù)租率約在80%，亦顯示出領(lǐng)展零售資產(chǎn)扎根香港社區(qū)的選址優(yōu)越性。

之于依然保持穩(wěn)定增長(zhǎng)的教育行業(yè)，領(lǐng)展表示會(huì)繼續(xù)深耕該領(lǐng)域，包括學(xué)習(xí)中心及興趣班。另外，消費(fèi)者對(duì)休閑生活的需求亦在攀升，帶動(dòng)健身及家庭娛樂(lè)消費(fèi)場(chǎng)所的增加，這一類消費(fèi)較難被電商和“北上”替代。

報(bào)告期內(nèi)，領(lǐng)展香港簽訂超過(guò)345份新租約，包括超過(guò)108個(gè)新品牌及237個(gè)現(xiàn)有品牌，重點(diǎn)引入特色餐廳、學(xué)習(xí)中心、家庭娛樂(lè)等體驗(yàn)式業(yè)態(tài)。

這種“以價(jià)換量”的策略背后，是領(lǐng)展對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境的清醒認(rèn)識(shí)——保持物業(yè)的出租率和高人氣，比短期的租金收益更為重要。

租金保衛(wèi)戰(zhàn)：守住香港人的胃，

瞄準(zhǔn)日常需求大調(diào)改

為了將更多“北上覓食”的需求留在香港，越來(lái)越多的香港商場(chǎng)引入內(nèi)地人氣餐飲品牌，領(lǐng)展也不例外。中報(bào)中，其列舉了一批首次進(jìn)駐領(lǐng)展旗下香港物業(yè)的品牌，其中就有多個(gè)來(lái)自內(nèi)地的連鎖餐飲品牌，包括臻享·大師兄、遇見(jiàn)小面、和府撈面等。

此外，領(lǐng)展不斷強(qiáng)化香港商場(chǎng)的“剛需屬性”。期內(nèi)，完成了對(duì)鯉魚(yú)門(mén)廣場(chǎng)及TKO Spot的資產(chǎn)提升項(xiàng)目，分別投資5900萬(wàn)港元及2100萬(wàn)港元，預(yù)計(jì)投資回報(bào)率分別達(dá)14.5% 和29.1%。

TKO Spot鄰近將軍澳缸體站及香港單車管公園，內(nèi)部樓面面積12.98萬(wàn)平方呎，并可提供1200個(gè)停車位，區(qū)內(nèi)多為居民區(qū)。商場(chǎng)主力店為迪卡儂，承租了商場(chǎng)3樓全層，更于天臺(tái)打造有4.2萬(wàn)平方呎的空中戶外運(yùn)動(dòng)場(chǎng)，是香港最大的運(yùn)動(dòng)用品零售店鋪，開(kāi)業(yè)至今6年。

但隨著迪卡儂在全港各區(qū)開(kāi)設(shè)店鋪增多，迪卡儂將軍澳店的運(yùn)營(yíng)效益逐步下降。期內(nèi)，領(lǐng)展主要就迪卡儂布局進(jìn)行了重新劃鋪，縮減面積。騰出的空間引入健身房24/7gym和粵式酒樓海港酒家，貼合該區(qū)域居民日常需求。

而對(duì)于地處九龍油塘地鐵站旁的鯉魚(yú)門(mén)廣場(chǎng)，領(lǐng)展則主要對(duì)老舊外墻、中庭、地面鋪設(shè)、廁所這些公共區(qū)域進(jìn)行了翻新，并在地面樓層增設(shè)了面向街道的零售商鋪，以此提升商場(chǎng)整體的吸引力和區(qū)域形象。

港人北上消費(fèi)的結(jié)構(gòu)性變化仍在持續(xù)施壓本地零售。領(lǐng)展管理層坦言，在香港融入大灣區(qū)及港人北上消費(fèi)趨勢(shì)推動(dòng)下，香港零售市場(chǎng)結(jié)構(gòu)已出現(xiàn)轉(zhuǎn)變。這一結(jié)構(gòu)性變化意味著，即使消費(fèi)市場(chǎng)有所回暖，領(lǐng)展也需要更長(zhǎng)時(shí)間來(lái)適應(yīng)新的市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)。

02

內(nèi)地業(yè)務(wù)

區(qū)域分化下的

selective 策略與B1層升維

報(bào)告期內(nèi)，領(lǐng)展的中國(guó)內(nèi)地物業(yè)組合總收益及物業(yè)收入凈額以人民幣計(jì)價(jià)分別按年下跌4.6%及4.9%。

具體看，期內(nèi)領(lǐng)展內(nèi)地零售物業(yè)組合的續(xù)租租金調(diào)整率錄得驚人的-16.4%。這一數(shù)字遠(yuǎn)高于香港的租金跌幅，但細(xì)究背后，主要是北京中關(guān)村領(lǐng)展廣場(chǎng)及領(lǐng)展企業(yè)廣場(chǎng)的零售部分表現(xiàn)未如理想所致。若剔除這兩個(gè)項(xiàng)目，領(lǐng)展在內(nèi)地其他物業(yè)的續(xù)租租金調(diào)整率實(shí)際為2.5%。

廣深滬展韌性，

北京中關(guān)村領(lǐng)展廣場(chǎng)調(diào)改見(jiàn)效

盡管租金壓力依然存在，但領(lǐng)展在深圳、廣州及上海項(xiàng)目表現(xiàn)略好，而北京項(xiàng)目雖此前面臨較大挑戰(zhàn)，但經(jīng)過(guò)“邊營(yíng)業(yè)邊迭代”后，效果顯著。

在廣州，自2023年9月一期東翼亮相至今年8月底，天河領(lǐng)展廣場(chǎng)新開(kāi)業(yè)品牌達(dá)184家（含新入駐、煥新升級(jí)），全場(chǎng)品牌煥新率超過(guò)80%；會(huì)員拉新超18萬(wàn)；2024年整體客流同比增長(zhǎng)37%，銷售額同比增長(zhǎng)達(dá)31%（此口徑不含車輛銷售金額）。

在北京，5.5萬(wàn)方的北京中關(guān)村領(lǐng)展廣場(chǎng)，自2009年亮相以來(lái)，扎根中關(guān)村核心區(qū)，最近以「新潮領(lǐng)地Trendy Hive」為全新定位，聚焦“年輕+潮流+運(yùn)動(dòng)”，精準(zhǔn)錨定海淀高知人群，成功將“首店濃度”轉(zhuǎn)化為“高知密度”，匯聚超130家優(yōu)質(zhì)品牌。

2025年新簽首店品牌占年度總調(diào)整量的55%，重磅引入多元首店矩陣與品質(zhì)業(yè)態(tài)：以24小時(shí)智能模式重構(gòu)健身體驗(yàn)的24/7 FITNESS北京首店，濱壽司、SAVAGE等多個(gè)海淀首店，G-STEPS街舞旗艦店、源氏木語(yǔ)、ASICS、Peet's咖啡、青年星廚甄選等品牌陸續(xù)落位。

9月20日店慶當(dāng)天客流同比提升27%，銷售額同比飆升38%；店慶三天客流同比提升16%，銷售同比提升33%，會(huì)員占比同比增長(zhǎng)54%，小紅書(shū)官方號(hào)曝光達(dá)7.6萬(wàn)次，單話題參與人數(shù)達(dá)2.5萬(wàn)人，私域社群同比暴漲300%！

多項(xiàng)目升級(jí)B1層，

打造煙火美食街

為精準(zhǔn)匹配周邊商務(wù)人群用餐需求，北京中關(guān)村領(lǐng)展廣場(chǎng)對(duì)B1層實(shí)施業(yè)態(tài)迭代，打造“嗨飯ZONE”主題美食空間。通過(guò)品牌煥新與場(chǎng)景升級(jí)，這里匯聚人氣輕食與地域風(fēng)味，集結(jié)本樓漢堡、阿水大杯茶、甲乙餅等10余家兼具高人氣與設(shè)計(jì)感的網(wǎng)紅餐飲品牌，成為周邊白領(lǐng)就餐與社交的核心選擇，進(jìn)一步強(qiáng)化項(xiàng)目日常消費(fèi)黏性與生活煙火氣。

歷經(jīng)兩年的廣州天河領(lǐng)展廣場(chǎng)第二期的改造于8月30日宣布完成，同時(shí)完成的還有對(duì)B1層進(jìn)行的改造，特別是該層原超市主力店部分。超市從原Maxvalu生鮮超市調(diào)整為永旺，并重新劃鋪，騰出了565㎡的新空間，騰出的新空間轉(zhuǎn)化為“平川好味Foodie+”。

新增的“平川好味Foodie+”區(qū)域與戶外的“平川夜巷”生活街區(qū)聯(lián)動(dòng)，集中引入約15家輕食、小吃新品牌，包括廣州首家見(jiàn)味花甲、天河首家梔否梔否、天河首家笠禾、美心烘焙之家、薛記炒貨、西樹(shù)泡芙、港懷、焗外人等。

北京通州領(lǐng)展廣場(chǎng)同樣對(duì)B1層美食街做了調(diào)整，拆除了美食街的冗余隔墻，將動(dòng)線優(yōu)化成環(huán)形動(dòng)線，是視線更開(kāi)闊，游逛體驗(yàn)更順暢“拾味街”正式升級(jí)為“拾味街Foodie+”。物理層面改造的同時(shí)，還新增20余家煥新品質(zhì)品牌。

除了中報(bào)中所提項(xiàng)目外，今年廣州荔灣領(lǐng)展廣場(chǎng)B1層進(jìn)行了升級(jí)，打造為“荔食坊Foodie+”，引進(jìn)祐禾UH SELECT、流浪泡泡·破破爛爛的烤肉店、一龍拉面江戶長(zhǎng)屋主題店、吳系·潮粵客全國(guó)首店等。

綜上不難看出，領(lǐng)展在不同城市落地"Foodie+"產(chǎn)品線時(shí)，在保持核心邏輯統(tǒng)一的基礎(chǔ)上，都結(jié)合了本地消費(fèi)習(xí)慣、文化、客群進(jìn)行了個(gè)性化創(chuàng)新，而不是機(jī)械化復(fù)制。

而聚焦B1層做美食，背后是一套組合拳式的商業(yè)考量。一方面，是打造拉升客流與銷售的"流量引擎"，有助于維持高出租率，從而保障穩(wěn)定的租金收益來(lái)源；另一方面，盤(pán)活"被冷落"的空間，提升商場(chǎng)的商業(yè)價(jià)值和利用率。

無(wú)論是香港穩(wěn)住基本盤(pán)的熟食檔，還是內(nèi)地?zé)ㄐ露系拿朗辰郑I(lǐng)展通過(guò)強(qiáng)化“煙火氣”業(yè)態(tài)，以高頻消費(fèi)為盾，以深度運(yùn)營(yíng)為矛，以社區(qū)情感為魂，再次展示其穿越周期的秘密。

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