富力、合景泰富出局 廣州天河200億舊改“復(fù)制獵德”未竟

觀點網(wǎng) 2026年春節(jié)前夕，廣州市天河區(qū)一樁沉寂了近5年的舊改項目迎來關(guān)鍵節(jié)點。

1月21日，廣州市天河區(qū)珠吉街吉山村召開股東大會。經(jīng)到場股東投票，大會以100%通過率，正式批準富力與合景泰富聯(lián)合體退出吉山村全面改造項目。

這一決議的通過，意味著這對曾經(jīng)在珠江新城聯(lián)手創(chuàng)造“獵德模式”的房企，在介入吉山村舊改五年多后，正式從項目合作名單中消失。

資料顯示，吉山村舊改項目位于天河區(qū)東部，廣園快速與珠吉路交界處，毗鄰智慧城、國際金融城、科學(xué)城等產(chǎn)業(yè)功能片區(qū)。

項目總用地面積達134.76萬平方米，規(guī)劃改造范圍內(nèi)總建筑面積約288.73萬平方米，劃定改造范圍133.69公頃，最初投資估算高達206億元。

此次退出吉山村舊改舞臺的法律主體為廣州富景吉山房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（下稱“富景吉山”），原由富力和合景泰富各持股50%。

據(jù)悉，聯(lián)合體退出后，項目后續(xù)將轉(zhuǎn)換改造模式，以確保復(fù)建房的驗收交付與整體建設(shè)進度。

回溯至2020年，廣州舊改市場處于活躍期，各大房企爭相跑馬圈地。不僅是吉山村，包括黃浦區(qū)南灣村、白云區(qū)陳田村在內(nèi)多個城中村項目均成為市場焦點。

作為2018年廣州實行舊村改造公開招標以來首個通過該流程確定合作企業(yè)的城中村，吉山村于2020年9月公開招標，并設(shè)定了具體的資產(chǎn)門檻：“申請人總資產(chǎn)不低于4000億元，近5年內(nèi)房屋建筑面積累計驗收超過100萬平方米?！?/p>

10月28日，富力與合景泰富聯(lián)合體成功中標，三方隨后在11月18日正式簽訂合作協(xié)議，12月20日舉行舊改啟動儀式。

彼時，富力與合景泰富被視為舊改領(lǐng)域的“黃金搭檔”，二者合作的獵德村舊改項目是廣州城市更新標桿，曾經(jīng)風(fēng)光無限。

承載著“復(fù)制獵德”的厚望，聯(lián)合體給出了極具吸引力的拆遷補償方案。坊間流傳“約2萬元/平方米棄產(chǎn)補償或回遷4.5層安置標準”，一度拉高了村民對未來的預(yù)期。

然而，轉(zhuǎn)折來得極快。進入2021年，隨著房地產(chǎn)行業(yè)“三道紅線”落地，民營房企現(xiàn)金流日趨緊張，兩家房企相繼陷入困境。

數(shù)據(jù)顯示，富力地產(chǎn)2021年總營業(yè)額跌至762億元，公司所有者應(yīng)占虧損達164.69億元。截至年末，富力現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物約62.58億元，未來12個月內(nèi)到期的借款足有700億元。

合景泰富的情況同樣不佳，當(dāng)年歸母凈利潤同比大跌63.7%，且一年內(nèi)須償還的銀行貸款、優(yōu)先票據(jù)及境內(nèi)公司債券合計高達203億元。

觀點新媒體查閱過往資料發(fā)現(xiàn)，資金鏈壓力傳導(dǎo)至項目端，早在2021年1月3日，即簽約兩個月后，富力與合景泰富為該項目成立的項目公司——富景吉山，股權(quán)便已被全數(shù)質(zhì)押。

此后幾年，項目實質(zhì)陷入停滯。原定“9月底前啟動清拆、年內(nèi)完成30萬平方米拆除”目標落空，項目展廳也于2022年2月底開放后迅速關(guān)閉。

2025年成為項目的轉(zhuǎn)折之年。

3月25日，《天河區(qū)吉山村城市更新單元詳細規(guī)劃》經(jīng)審議通過，吉山村定位從居住片區(qū)調(diào)整為“產(chǎn)城融合”綜合片區(qū)。

根據(jù)規(guī)劃，未來吉山村需建設(shè)3大公園，配置約20萬平方米公共服務(wù)設(shè)施，新增5宗中小學(xué)用地，計劃打通茅崗北路、奧體橫路等區(qū)域干道。

規(guī)劃落地對項目價值進行了重估，但也對開發(fā)主體的資金實力提出了更高要求。

據(jù)企業(yè)年報披露，富力營收已從2021年762億元一路下探至2024年177億元，合景泰富2024年營收亦滑落至約115.8億元。

可見，原合作方無力承擔(dān)后續(xù)重任，退出吉山村舊改舞臺成為必然。

取而代之的或許是“政府主導(dǎo)+專項債”的新路徑。

2025年11月25日，吉山村舊改發(fā)布專項債發(fā)行公告，總投資26億元。截至2025年10月，該項目已累計發(fā)行金額7250萬元。

吉山村舊改主體變更，是天河區(qū)乃至整個廣州市推進存量改造的一個切面。

2026年1月6日召開的天河區(qū)全區(qū)城中村改造工作會議上，官方明確提出：今年全區(qū)城市更新固定資產(chǎn)投資額力爭完成超350億元，全面加快剩余22個城中村、27個項目的改造進程。

值得注意的是，會議特別點名要求冼村和吉山村這兩個舊模式項目“加快復(fù)建房驗收交付、銷售以及模式轉(zhuǎn)換”。

作為與吉山村一同被點名的重點項目，歷時15年改造的冼村已于2025年7月實現(xiàn)全面拆遷“清零”。

這一成功得益于2024年5月1日開始施行的《廣州市城中村改造條例》。

該條例為全國首部城中村改造地方性法規(guī)，明確了征收補償?shù)臉藴逝c爭議解決流程。實施三個月內(nèi)，該條例已累計推動52個項目獲批專項借款，預(yù)計釋放產(chǎn)業(yè)空間超千萬平方米。

跳出天河區(qū)，放眼全市，廣州正大力推進城市更新。

2025年11月28日，廣州城市更新發(fā)展大會暨項目推介會正式舉行，一次性推介了102個城市更新項目，總投資約8077億元。其中，城中村改造共推介43個項目，投資額達6479億元。

從2020年富力與合景泰富入局，到2026年股東大會表決后正式退出，吉山村終于卸下包袱，迎來“輕裝上陣”時刻。

免責(zé)聲明：本文內(nèi)容與數(shù)據(jù)由觀點根據(jù)公開信息整理，不構(gòu)成投資建議，使用前請核實。