金茂、中鐵建等頭部房企密集“下場”，西安代建滲透率一年飆升5倍

幸福曉棠 中房君/攝

石青玲/發自西安

“集團給每個區域都下達了代建指標，不得不做。”一位央企區域負責人表示。

在房地產行業深度調整期，代建正成為越來越多房企規避風險、穩定發展的“安全選項”，西安市場的熱度尤為顯著。

2025年，西安代建市場迎來了不少新面孔，金茂、中鐵建、中交建管等企業“下場”代建領域，與此同時，老牌代建企業如綠城、旭輝、金地也在發力代建，代建項目與面積持續擴大。新老勢力共同推動西安代建滲透率從2024年的1.3% 飆升至2025年的7%，市場競爭漸入“紅海”。

代建受追捧，根源在于其契合房企穿越行業周期的核心需求。克而瑞陜西機構總經理李曉兵表示：“市場下行，經營層壓力大，為保團隊保編制、不裁員，代建是最好的路徑。”

━━━━

代建涌入新勢力

西安代建市場的熱鬧圖景，從金茂的動作中可窺見一斑。

11月17日，幸福曉棠首次備案價，1.43萬元/平方米，這是金茂“曉棠”系首次落地西安，也是金茂與貝好家聯合打造的項目。

7月2日，金茂攜手貝殼旗下貝好家以6.15億元的底價摘得了幸福林帶87.703畝地塊，折合地價982.49萬元/畝，樓面地價5260元/平方米。貝好家表示：“此次合作中，中國金茂憑借豐富的開發運營經驗和突出的產品能力，將主要負責該地塊的綜合開發運營。”

盡管有消息稱金茂在此次合作中屬于代建方，但據中房君核實，該地塊實際為雙方合作開發項目，并非代建性質。不過，這并不影響金茂在西安代建領域的加速發力。

5月16日，陜西卓逸房地產開發有限公司拿下高新區GX3- 24-22地塊，緊接著金茂即宣布為代建方，這是金茂在西安的第一個代建項目。7月，陜西本土房企鼎誠集團摘得奧體板塊最后一宗住宅用地，這宗地也將由金茂代建。短短2個月內，金茂就拿下了2個代建項目，而這兩宗地塊都將引入金茂的“璞系”產品。

金茂的“入場” 并非個例，更多房企正密集涌入西安代建賽道。

近日，中鐵建聯手西安港集團打造了西派昱府，這個位于港務區奧體板塊的項目是中鐵建的第一個代建項目；與此同時，中交建管也宣布代建中交地產北京城市公司競得的曲江QJ8-7-22地塊，這也是其首次進入西安代建市場。

金地集團的布局更為全面，除了早已涉足的金地管理，旗下另外兩家公司金地商置、金地地產都宣布了首個代建項目，形成三家公司并進的格局。

新企業快速入局的同時，老牌代建企業也保持著穩定、高效的發展節奏。如綠城管理代建項目達到14個，貨值276億元，數量及貨值均位居榜首；旭輝建管異軍突起，共計代建、代銷5個項目，貨值77億元；龍湖龍智造代建4個項目，貨值69億元。

從服務對象來看，綠城管理服務對象以地方國企為主，項目占比80%以上，龍湖龍智造、金地建管、朗詩代建等服務對象以私企為主，占比70%以上。

━━━━

“紅海”博弈

“越來越多房企涉足代建，核心原因有三。”在克而瑞陜西機構總經理李曉兵看來，首先是因為自己拿地風險高，輸出品牌、管理和產品就能賺錢，代建是穿越行業周期的安全模式；其次，可以將自身成熟的產品體系和運營經驗直接變現；第三，則是保團隊保業績。

這一觀點也得到了市場一線的印證。“按照目前的市場行情，如果不做代建，賣完了項目團隊就得解散；承接代建業務，團隊才有可能留下來。”上述央企區域負責人無奈地表示。

代建市場的繁榮，不僅源于房企的主動選擇，更離不開土地方的強烈需求。過去2年，城投已成為西安土地市場上的一股重要力量。據中指研究院統計，在2024年1~12月西安房企拿地面積TOP10中，國企占據九席，總共拿地規劃建筑面積超過1054萬平方米，平臺公司托底比例增大，民營房企獲取土地規模依然較小。

這催生了龐大的代建需求。“據企業預警通數據，全市的城投平臺有息債務已經有11865億元，壓力巨大，需要通過自己開發或者企業代建等方式盤活資產。”李曉兵進一步表示，此外，還有一部分中小房企有地，但是沒錢、沒品牌、沒能力開發，需要借大品牌的能力，提升價值。

值得一提的是，隨著越來越多的代建企業入局，西安代建市場也進入了“紅海”競爭領域，這在費率上尤為明顯。“之前形勢好的時候，代建費率在3%~5%，現在基本就是1%~2%。”李曉兵表示。

合作的條件也變得更為嚴苛。“具體條件需要具體談，并不能一概而論，有的有正向激勵，有的則需業績對賭，這兩者的核心都是為銷售負責，有的則是單純收取代建費用。”上述人士透露。

另外一位涉足代建的企業人士也表示：“正向激勵通常與項目規模、區域市場、代建方品牌溢價、業主談判地位等因素相關，一事一議。當然，如果銷售不如人意，也不排除被‘解雇’的風險。”

對于購房者而言，代建項目的品質是否能與房企自有項目持平，是他們最為關心的問題之一。

“金茂的代建就和自有項目一樣的管理標準，從流露出的產品，以及后期物業、綠建的管理，都是沿用璞系高端定制。”西安金茂一位工作人員告訴中房君。

但并非所有代建項目都能實現“品質同標”。也有企業人士表示：“在實際操作中，甲方仍是決策主體，我們作為代建方主要負責提議與執行，具體實施需遵循甲方意見。”

明源不動產研究院首席研究員艾振強分析認為，代建項目是否會在產品力方面減配，取決于代建方與委托方合作的順暢程度，特別是委托方是否穩健，少數委托方因為各種原因資金斷裂，項目甚至可能停工、爛尾。

由此來看，“甲方”的選擇尤為重要。有業內人士提醒，購房者在選購代建項目時需要注重關注委托方的實力，是否能有穩定現金流或通暢的融資渠道，可以支持項目進行較好的開發建設。