當(dāng)印力遇上泉州城建，十洲城如何以“非標(biāo)”重構(gòu)城市消費(fèi)生態(tài)？

在城市更新進(jìn)入深水區(qū)、商業(yè)地產(chǎn)尋求差異化破局的當(dāng)下，“非標(biāo)商業(yè)”已成為行業(yè)重要方向，但其“叫好不叫座”、培育周期長(zhǎng)、客流轉(zhuǎn)化難的痛點(diǎn)同樣顯著。

印力集團(tuán)與泉州城建集團(tuán)在泉州灣畔打造的“泉州·市井十洲城”，正試圖通過(guò)一套前置運(yùn)營(yíng)與政企協(xié)同的組合拳，將在地文化基因與商業(yè)運(yùn)營(yíng)邏輯深度耦合，來(lái)回應(yīng)這一行業(yè)共性難題。

它不僅是泉州濱海商業(yè)的“新物種”，更是專業(yè)運(yùn)營(yíng)商與本地國(guó)企聯(lián)手，在城市更新下半場(chǎng)拋出的一份關(guān)于“非標(biāo)商業(yè)如何生長(zhǎng)于土地”的深度答卷。

解構(gòu)“非標(biāo)”基因

從“世遺+濱海”到“生活試驗(yàn)場(chǎng)”

在泉州灣入海口的千年商港遺址之上，一座名為“泉州·市井十洲城”的商業(yè)綜合體正拔地而起。這個(gè)總占地200畝、商業(yè)體量達(dá)20萬(wàn)方的項(xiàng)目，被定位為“福建首個(gè)濱海非標(biāo)商業(yè)街區(qū)”計(jì)劃于2026年9月揭開面紗

作為泉州城建集團(tuán)在泉州灣邊重點(diǎn)打造的150萬(wàn)方東海中央活力區(qū)的先導(dǎo)標(biāo)桿項(xiàng)目，其20萬(wàn)方商業(yè)體量并非簡(jiǎn)單的規(guī)模疊加，而是一場(chǎng)對(duì)“在地性與國(guó)際化共生”的系統(tǒng)性探索。通過(guò)空間、業(yè)態(tài)、內(nèi)容等維度，打造一個(gè)“外向?qū)υ捠澜纭?nèi)向扎根在地”的城市生活實(shí)驗(yàn)場(chǎng)。

//空間場(chǎng)景，閩南建筑美學(xué)的當(dāng)代轉(zhuǎn)譯

泉州十洲城以建筑語(yǔ)言為紐帶，將泉州海洋基因與閩南傳統(tǒng)肌理轉(zhuǎn)化為商業(yè)空間的獨(dú)特記憶點(diǎn)。

項(xiàng)目采用閩南紅磚、騎樓、出磚入石等傳統(tǒng)元素，與現(xiàn)代極簡(jiǎn)設(shè)計(jì)結(jié)合，“層層退臺(tái)”設(shè)計(jì)既保留泉州灣海景視野，呼應(yīng)刺桐港海洋文化，又為商業(yè)店鋪提供多元展示面。

在動(dòng)線設(shè)計(jì)上，項(xiàng)目以“街、巷、院、場(chǎng)、臺(tái)”為空間骨架，復(fù)刻泉州古城“不經(jīng)意間的游逛驚喜”，讓消費(fèi)者在商業(yè)動(dòng)線中自然感知在地空間文化，同時(shí)提升商業(yè)的可逛性。

//業(yè)態(tài)品牌，國(guó)際視野與在地深度的共生

在業(yè)態(tài)布局上，泉州十洲城所要構(gòu)建的是“國(guó)際+在地”的張力。

通過(guò)“雙中心+多組團(tuán)”的業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)文化內(nèi)容的商業(yè)轉(zhuǎn)化與商業(yè)活力的文化加持。

其一，打造“泉州美食文化國(guó)際交流中心”，將“世界美食之都”的城市名片轉(zhuǎn)化為體驗(yàn)窗口，匯聚街巷風(fēng)味與全球料理；

其二，與上海「回響之地」攜手打造「十洲演藝中心」，引入福建規(guī)模最大的Live House、脫口秀劇場(chǎng)、垂直體系酒吧酒館、復(fù)合社交空間等，打造青年文化磁場(chǎng)。

在此基礎(chǔ)上，項(xiàng)目以濱江休閑、城市旗艦、刺桐生活、十洲體驗(yàn)、都市風(fēng)尚、福建風(fēng)物六大組團(tuán)業(yè)態(tài)展開布局，呈現(xiàn)出「國(guó)際濱海休閑」「潮流都市生活」「活化在地風(fēng)物」三大核心場(chǎng)景。

據(jù)悉，泉州十洲城項(xiàng)目已簽約一批優(yōu)質(zhì)品牌入駐，如上海的“回響之地”、福州人氣品牌“華記雜貨鋪”將開設(shè)泉州首店，以及本土知名品牌如“小紅花livehome”、百年老字號(hào)“遠(yuǎn)芳”、米其林必比登推薦“忠記鹽燒鴨”等均已簽約或深度選址，品牌矩陣日趨完善。

//原創(chuàng)內(nèi)容，持續(xù)生長(zhǎng)的文化生態(tài)系統(tǒng)

非標(biāo)商業(yè)的靈魂在于內(nèi)容。復(fù)盤2025年至今，泉州十洲城所做的原創(chuàng)內(nèi)容活動(dòng)，可以看出，其是通過(guò)IP和社群打造多維聯(lián)動(dòng)的內(nèi)容生態(tài)。

一是，自有文化IP打造。“福建風(fēng)物集”作為項(xiàng)目的年度文化IP，將非標(biāo)商業(yè)與在地文化創(chuàng)新融合，通過(guò)市集將品牌、項(xiàng)目與在地文化深度綁定，形成“商業(yè)引流-文化沉淀-品牌孵化”的閉環(huán)生態(tài)。

首屆福建風(fēng)物集齊聚全國(guó)70余家優(yōu)質(zhì)品牌，涵蓋科技、潮玩、零售、餐飲等多元領(lǐng)域，不僅為品牌主理人提供了試水泉州市場(chǎng)的“試驗(yàn)場(chǎng)”，更成為測(cè)試東海片區(qū)客流潛力的“風(fēng)向標(biāo)”，吸引10萬(wàn)+人次參與，首場(chǎng)市集客流達(dá)到泉州核心商圈周末平均客流的150%

二是，社群生態(tài)構(gòu)建。舉辦“2025福建首屆非標(biāo)商業(yè)大會(huì)”，鏈接300+先鋒主理人品牌；成立泉州濱海浪漫線商圈聯(lián)盟，串聯(lián)起上岸Sealand、東區(qū)野灘、漁人碼頭、蟳埔簪花里等沿線優(yōu)質(zhì)商圈資源，共建全時(shí)段的海邊趣玩場(chǎng)；發(fā)起“十洲造物”品牌共創(chuàng)計(jì)劃，聯(lián)合品牌與設(shè)計(jì)師，將文化符號(hào)轉(zhuǎn)化為可流通的生活設(shè)計(jì)。

總體而言，泉州十洲城的核心邏輯是：讓文化成為商業(yè)的“獨(dú)特性引擎”、讓商業(yè)成為文化的“可持續(xù)載體”。

此外，我們還注意到，項(xiàng)目整體20萬(wàn)方的商業(yè)將分階段落地：一期商業(yè)街區(qū)（2026年9月）、二期社區(qū)mall（2027年）、三期運(yùn)動(dòng)mall（2028年）、四期裙樓商業(yè)（2028年）、五期公園mall（2029年）。

這種“商業(yè)先行、配套跟進(jìn)”的節(jié)奏，既能通過(guò)商業(yè)首期開業(yè)快速建立市場(chǎng)認(rèn)知，又能通過(guò)后續(xù)業(yè)態(tài)升級(jí)持續(xù)釋放價(jià)值。

更關(guān)鍵的是，其作為泉州城建150萬(wàn)方“蝴蝶灣商務(wù)中心”的商業(yè)引擎，與周邊高端住區(qū)、超5A寫字樓、國(guó)際會(huì)展中心形成“15分鐘生活圈”。這種“市政資源+文旅IP+交通樞紐”的三維疊加，使其超越普通商業(yè)項(xiàng)目范疇，成為泉州“環(huán)灣城市”戰(zhàn)略中連接古城文化與濱海經(jīng)濟(jì)的關(guān)鍵支點(diǎn)。

印力的“泉州解法”

提前錨定“價(jià)值沉淀期”

泉州十洲城的“非標(biāo)”，從誕生之初就刻入了泉州的城市肌理。作印力前置運(yùn)營(yíng)的具體創(chuàng)新點(diǎn)，這是一場(chǎng)從被動(dòng)等待到主動(dòng)創(chuàng)造的商業(yè)革新。

打破“先商業(yè)后文化”的傳統(tǒng)邏輯，印力提前一年半便已介入運(yùn)營(yíng)，將培育期轉(zhuǎn)化為“價(jià)值沉淀期”——通過(guò)提前鎖定資源、激活流量、構(gòu)建社群，從根源上解決非標(biāo)商業(yè)“開業(yè)即遇冷”的痛點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)文化與商業(yè)的“熱開場(chǎng)”。

印力的前置運(yùn)營(yíng)并非單點(diǎn)動(dòng)作，而是一套覆蓋“招商-流量-社群-內(nèi)容”的完整體系：

文化預(yù)熱前置：2025年至今，已舉辦多場(chǎng)原創(chuàng)活動(dòng)，涵蓋品牌沙龍、市集活動(dòng)、專業(yè)論壇等不同屬性內(nèi)容，讓文化氛圍先于商業(yè)開業(yè)形成，深度鏈接不同圈層社群，提前培育用戶粘性。

品牌招商聯(lián)動(dòng)：將文化資源作為招商優(yōu)勢(shì)，提前鎖定上海回響之地等國(guó)際品牌與本地品牌共生，避免開業(yè)后“空鋪尷尬”或文化與商業(yè)脫節(jié)。

運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)控制：通過(guò)前置運(yùn)營(yíng)降低培育期風(fēng)險(xiǎn)，如福州煙臺(tái)山項(xiàng)目通過(guò)類似模式，開業(yè)即實(shí)現(xiàn)95%出租率，成為文商旅融合標(biāo)桿，更是自發(fā)形成“主理人經(jīng)濟(jì)”生態(tài)，輻射全國(guó)文旅市場(chǎng)，便足以驗(yàn)證了該模式的有效性。

從福州煙臺(tái)山到泉州十洲城，印力的前置運(yùn)營(yíng)模式，已經(jīng)形成了一套可復(fù)制的核心能力——在地化重構(gòu)力、策展式內(nèi)容力、生態(tài)化社群力。這一模式通過(guò)“提前布局、主動(dòng)創(chuàng)造”，將非標(biāo)商業(yè)的“高風(fēng)險(xiǎn)”轉(zhuǎn)化為“高確定性”，成為獨(dú)屬于印力的非標(biāo)方法論。

政企協(xié)同

在地根基與專業(yè)運(yùn)營(yíng)的平衡

實(shí)際上，泉州十洲城的底氣，來(lái)自泉州城建集團(tuán)與印力集團(tuán)的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合——本土國(guó)企的實(shí)力背書，加上專業(yè)運(yùn)營(yíng)商的全國(guó)視野，形成了“在地根基+專業(yè)運(yùn)營(yíng)”的雙保險(xiǎn)。

從企業(yè)背景來(lái)看，泉州城建集團(tuán)是泉州市資產(chǎn)規(guī)模最大的AAA信用等級(jí)國(guó)企，具備極強(qiáng)的資金籌措能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力，這一資質(zhì)直接奠定了項(xiàng)目的高起點(diǎn)。

在城市運(yùn)營(yíng)定位上，泉州城建集團(tuán)以“城市運(yùn)營(yíng)+產(chǎn)業(yè)賦能”為核心戰(zhàn)略，而非單純的地產(chǎn)開發(fā)，這使其能從城市發(fā)展全局視角規(guī)劃項(xiàng)目，而非局限于商業(yè)本身。

從城市度來(lái)看，泉州城建集團(tuán)通過(guò)150萬(wàn)方東海中央活力區(qū)的整體規(guī)劃，為泉州十洲城提供了全方位的資源支撐。

大片區(qū)開發(fā)背書：項(xiàng)目是東海中央活力區(qū)的先導(dǎo)區(qū)域標(biāo)桿，依托150萬(wàn)方的整體開發(fā)規(guī)模，獲得了與市政配套、交通網(wǎng)絡(luò)、文化設(shè)施的深度聯(lián)動(dòng)，避免了孤立商業(yè)項(xiàng)目的“孤島效應(yīng)”；

在地資源整合：作為本土國(guó)企，集團(tuán)能深度鏈接泉州本地文化、政策、產(chǎn)業(yè)資源，確保項(xiàng)目的在地文化內(nèi)容真實(shí)且權(quán)威，同時(shí)能為項(xiàng)目爭(zhēng)取政策支持；

品質(zhì)管控能力：集團(tuán)具備成熟的城市更新與大型項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，能保障項(xiàng)目從規(guī)劃設(shè)計(jì)到工程建設(shè)的高品質(zhì)落地。

從戰(zhàn)略地位來(lái)看，泉州城建集團(tuán)賦予項(xiàng)目城市更新與區(qū)域升級(jí)的戰(zhàn)略使命。

項(xiàng)目承載著泉州“從古城保護(hù)走向?yàn)I海拓展”的城市升級(jí)方向，通過(guò)商業(yè)賦能激活泉州灣濱海區(qū)域，有望帶動(dòng)整個(gè)片區(qū)的商業(yè)價(jià)值與居住價(jià)值提升。

泉州城建集團(tuán)的實(shí)力并非孤立發(fā)揮，而是與印力集團(tuán)形成“在地深度+專業(yè)高度”的協(xié)同效應(yīng)。

泉州城建集團(tuán)的“在地深度”，解決了非標(biāo)商業(yè)“扎根土地”的問題；印力集團(tuán)的“專業(yè)高度”，帶來(lái)全國(guó)性的商業(yè)視野與運(yùn)營(yíng)體系。這種“國(guó)企+專業(yè)運(yùn)營(yíng)商”的模式，不僅保障了項(xiàng)目的長(zhǎng)期穩(wěn)定性，或?qū)⒊蔀槿菽酥粮＝ǚ菢?biāo)商業(yè)的新范本，為后續(xù)更多城市更新項(xiàng)目提供參考。

通過(guò)空間賦能、業(yè)態(tài)共生、運(yùn)營(yíng)持續(xù)、協(xié)同保障，讓文化成為商業(yè)的“護(hù)城河”、商業(yè)成為文化的“放大器”，是泉州十洲城對(duì)“非標(biāo)商業(yè)如何生長(zhǎng)于土地”的解答。

泉州十洲城的實(shí)踐，其價(jià)值不僅在于為當(dāng)?shù)卦鎏硪粋€(gè)商業(yè)地標(biāo)，更在于它為行業(yè)提供了一種非標(biāo)商業(yè)開發(fā)的新思路：即以“前置運(yùn)營(yíng)”主動(dòng)創(chuàng)造價(jià)值，以“政企協(xié)同”深化在地根基。

這種模式能否經(jīng)受住市場(chǎng)的長(zhǎng)期檢驗(yàn)，并成功跨越地域進(jìn)行復(fù)制，將是印力及其同行者需要持續(xù)解答的命題。但毋庸置疑，它已經(jīng)為城市更新下半場(chǎng)的商業(yè)創(chuàng)新，提供了一個(gè)值得深入觀察的鮮活樣本。