俞建午左手倒右手，宋都服務“抄底”買樓

文/樂居財經 徐酒眠

物業(yè)行業(yè)規(guī)模擴張模式持續(xù)淡化，一家迷你型物企卻逆勢購置起地了標性資產。

11月19日，宋都服務（09608.HK）公告宣布了兩項重要交易：一方面計劃斥資664.83萬元收購杭州世紀中心一處物業(yè)，另一方面將重續(xù)2026年至2028年的持續(xù)關聯交易。

根據公司公告，宋都服務間接全資附屬公司杭州和宏與綠地控股訂立意向函，計劃購買位于杭州市蕭山區(qū)盈豐街道杭州世紀中心2幢17層的物業(yè)。

該物業(yè)建筑面積約228.83平方米，許可用途為商業(yè)或辦公用途；交易代價為664.83萬元，平均每平方米價格約2.9萬元。

“實現資本保值及投資的良機”，宋都服務解釋稱，該資產位于杭州地標式建筑的黃金地段，配套設施完善，具備強大的保值及增值潛力，其在購買或租賃方面均擁有巨大的市場需求，入住率高，且變現能力相對較強。

這不是宋都服務近期唯一資產交易。二十天前，10月31日，其還宣布過以1058.67萬元收購杭州富春路789號、宋都大廈地下二層50個車位資產。

“購買車位主要作為資本保值及投資的穩(wěn)健措施”，宋都服務表示，位于核心優(yōu)勢地段，該車位資產為優(yōu)質運營資產，具備經營成本較低、經營收入水準較高且現金流穩(wěn)定的核心優(yōu)勢，能夠為公司帶來持續(xù)的收益貢獻。

樂居財經《物業(yè)K線》注意到，無論是買樓還是買車位，背后站著其控股股東的身影。

資料顯示，杭州世紀中心由綠地控股和宋都股份投資近百億聯合開發(fā)打造，項目規(guī)劃總占地面積約7.76萬平方米，總建筑面積53.25萬平方米，為甲級寫字樓。因建筑高度約310米，杭州世紀中心被稱為“杭州第一高樓”；又因外形似杭州拼音首字母“H”，被稱為“杭州之門”。

此番與宋都服務簽訂買賣協議的綠地控股，全稱綠地控股集團杭州雙塔置業(yè)有限公司，成立于2015 年1月，背后站著其實控人俞建午。

而停車位的賣方，是杭州宋都房地產集團有限公司，與宋都服務的關聯關系更為明顯。

近幾年，宋都服務與實控人俞建午旗下公司關聯交易不斷，去年1月，宋都服務曾與古丈大盈訂立房屋轉讓合同，前者以3973萬元收購后者位于杭州上城區(qū)多處公寓及底商。

穿透股權，古丈大盈由杭州幸福健持有51%股權，而宋都股份也由杭州幸福健持有約29.04%股份，而創(chuàng)始人俞建午同時為杭州幸福健、宋都股份及宋都服務的控股股東。

然而這筆交易進行得并不順利，直到收購的最后期限日（2024年6月30日），宋都物業(yè)都未能收到古丈大盈這批資產，這筆交易兩度延長收購的最后期限日。

控股股東左右倒右手，背后的真實意圖是支持宋都服務多元投資還是“吸血”？

房地產危機下，減少對關聯房企的依賴，增強業(yè)務獨立性和市場化能力成為物企的重要課題。

關聯收購之外，重續(xù)未來三年的持續(xù)關聯交易，宋都服務還在提高對關聯方提供服務的支出上限。

其中《重續(xù)新主租賃協議》里，2026年、2027年及2028年的建議年度上限均為1200萬元，而2023年、2024年以及2025年前9月，該協議的年度上限分別為470萬元、490萬元及510萬元，實際支付的費用總額分別為378萬元、455萬元及347萬元。據悉計算，未來兩年該項關聯交易的上限服務費用的漲幅分別高達155% 和145%。

有意思的是，宋都服務也在對外尋求融資，只是道路頗為坎坷。

今年7月2日，其宣布中止新認購協議，這是自2024年5月啟動配股融資計劃以來的第二次擱淺。根據公告，其此次融資的初衷是募集約6240萬港元以“維持本公司流動性及潛在投資機會”。

聚焦宋都服務經營業(yè)績與財務表現，今年上半年，其實現營收約1.16億元，同比略微下降1.0%。其中，物業(yè)管理服務貢獻營收9384.8萬元，占總收入的80.6%，而來自宋都股份獨立開發(fā)或合作開發(fā)的收入占比84%。

規(guī)模方面，截至2025年6月30日，其在管總建筑面積為850萬平方米，同比減少5.6%，其中來自關聯方的在管面積占比80.1%；同期，其總合約建筑面積約為960萬平方米。

規(guī)模收縮、融資受阻、關聯依賴……宋都服務發(fā)展路徑充滿了中小物企的典型掙扎與無奈。

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