東方雨虹頻繁打折處置工抵房，一套房不到一年便“虧掉”1600萬(wàn)元

本報(bào)（chinatimes.net.cn）記者李凱旋 北京報(bào)道

“防水茅”北京東方雨虹防水技術(shù)股份有限公司（002271.SZ，下稱“東方雨虹”）今年以來(lái)出售房產(chǎn)的動(dòng)作有些頻繁。12月9日，東方雨虹發(fā)布公告表示，出售位于北京市昌平區(qū)的一套不動(dòng)產(chǎn)，售價(jià)為1011.59萬(wàn)元。值得關(guān)注的是，在今年1月份，東方雨虹才以2680.71萬(wàn)元的價(jià)格從“綠地系”購(gòu)入這套房產(chǎn)。

購(gòu)入還不到1年，東方雨虹卻大打折扣賣房究竟是為何？

12月11日，《華夏時(shí)報(bào)》記者聯(lián)系到東方雨虹，并按照其給予的聯(lián)系方式向其發(fā)去了采訪提綱，但截至發(fā)稿，尚未收到回復(fù)。

上演打折賣房

12月9日，東方雨虹披露了關(guān)于出售資產(chǎn)的公告，表示公司擬以1011.59萬(wàn)元（含稅）的價(jià)格出售公司下屬子公司持有的位于北京市昌平區(qū)英澤路8號(hào)院4號(hào)樓的一套商業(yè)用途不動(dòng)產(chǎn)。

公告顯示，這棟房產(chǎn)的建筑面積為1011.59平米，建于2023年，總層數(shù)為4層，此次標(biāo)的資產(chǎn)的所在層數(shù)為2層，裝修情況為毛坯。值得關(guān)注的是，在今年1月20日，東方雨虹的下屬子公司德愛(ài)威建設(shè)工程有限公司北京昌平信息咨詢分公司才以2680.71萬(wàn)元價(jià)格購(gòu)入。

關(guān)于出售資產(chǎn)的原因，東方雨虹方面表示，標(biāo)的資產(chǎn)的賬面原值為2533.15萬(wàn)元，已計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備1309.13萬(wàn)元，賬面凈值為1224.02萬(wàn)元。基于目前公司盤活閑置固定資產(chǎn)、提高資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)產(chǎn)銷率、優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的核心目標(biāo)，結(jié)合目前房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)等綜合因素，公司考慮出售。

值得關(guān)注的是，賣價(jià)較買價(jià)已經(jīng)是打了對(duì)折有余。東方雨虹方面表示，本次出售資產(chǎn)系基于公司戰(zhàn)略調(diào)整，考慮到當(dāng)前該類資產(chǎn)市場(chǎng)需求較小，市場(chǎng)流動(dòng)性較弱，公司結(jié)合目前房地產(chǎn)市場(chǎng)整體趨勢(shì)、標(biāo)的資產(chǎn)市場(chǎng)需求和價(jià)格行情，與交易對(duì)方協(xié)商確定交易價(jià)格，因此產(chǎn)生一定折損，符合當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下資產(chǎn)處置慣例。

年內(nèi)已經(jīng)出售多套房產(chǎn)

《華夏時(shí)報(bào)》記者注意到，這已經(jīng)是年內(nèi)東方雨虹第三次披露出售房產(chǎn)公告。11月13日，東方雨虹發(fā)布公告表示，出售位于北京市密云區(qū)和杭州市上城區(qū)的部分商鋪及辦公用房。據(jù)公告，東方雨虹此次處置資產(chǎn)的數(shù)量較多，共計(jì)套數(shù)為24套。

今年10月底，東方雨虹發(fā)布公告表示，出售同位于英澤路8號(hào)院4號(hào)樓的兩套不動(dòng)產(chǎn)，兩套不動(dòng)產(chǎn)合計(jì)成交金額為2313.08萬(wàn)元。據(jù)公告，這兩處標(biāo)的資產(chǎn)的賬面原值為5061.55萬(wàn)元，已計(jì)提折舊或資產(chǎn)減值準(zhǔn)備593.85萬(wàn)元。

年內(nèi)三次出售房產(chǎn)對(duì)東方雨虹財(cái)務(wù)情況的影響較大。東方雨虹方面表示，2025年出售資產(chǎn)累計(jì)產(chǎn)生的資產(chǎn)處置損失預(yù)計(jì)將達(dá)到公司最近一個(gè)會(huì)計(jì)年度經(jīng)審計(jì)凈利潤(rùn)的50%以上。值得一提的是，從公告上來(lái)看，東方雨虹對(duì)于房產(chǎn)的處置絕非簡(jiǎn)單的一買一賣。

以北京市密云區(qū)的標(biāo)的資產(chǎn)為例，東方雨虹資產(chǎn)購(gòu)買交易對(duì)方為綠地集團(tuán)北京京騰置業(yè)有限公司。東方雨虹為加快債權(quán)清收，實(shí)現(xiàn)資金回籠，作為債權(quán)人通過(guò)取得部分下游客戶已經(jīng)建成的住宅、商鋪等用于抵償其所欠付的公司款項(xiàng)。不過(guò)，另外要說(shuō)明的是，在東方雨虹取得北京市密云區(qū)的這些抵債資產(chǎn)前，根據(jù)雙方協(xié)商，其還需另行購(gòu)買下游客戶其他房源。

而杭州市上城區(qū)的標(biāo)的資產(chǎn)原本的擁有者同樣是“綠地系”，而東方雨虹購(gòu)入這些資產(chǎn)則是希望維護(hù)與下游核心國(guó)企客戶的業(yè)務(wù)合作關(guān)系。值得關(guān)注的是，東方雨虹在12月9日公告中出售的資產(chǎn)同樣購(gòu)置于“綠地系”。

買了又賣到底為何？

“買房”對(duì)于東方雨虹而言或許是無(wú)奈之舉。房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)下行，房企債務(wù)壓力陡增，而主營(yíng)業(yè)務(wù)是防水材料的東方雨虹只能“被迫”接受客戶的房產(chǎn)，以沖抵房企客戶“違約”的合同款項(xiàng)。

10月28日，東方雨虹發(fā)布了關(guān)于債務(wù)重組的公告，表示為加快債權(quán)清收，實(shí)現(xiàn)資金回籠，改善資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，優(yōu)化公司財(cái)務(wù)狀況，公司在三季度作為債權(quán)人通過(guò)取得部分下游客戶已建成的住宅、商鋪、辦公用房等用于抵償其所欠付公司款項(xiàng)，相關(guān)債權(quán)的賬面價(jià)值共計(jì)1.99億元。值得一提的是，東方雨虹此次債務(wù)重組的主要下游客戶又是綠地控股集團(tuán)股份有限公司。

盡管東方雨虹方面表示，公司已經(jīng)從過(guò)往以地產(chǎn)大客戶為主的直銷模式成功轉(zhuǎn)型為以零售渠道和工程渠道為主的渠道模式，但公司的主要財(cái)務(wù)指標(biāo)仍呈現(xiàn)下降的狀態(tài)。數(shù)據(jù)顯示，今年前三季度，東方雨虹的營(yíng)業(yè)收入為206.01億元，同比下降5.06%；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)為8.10億元，同比下降36.61%。

同時(shí)，盡管東方雨虹早早稱在對(duì)工抵房做相關(guān)的處理，但根據(jù)上文，在今年三季度，東方雨虹依舊只能從部分客戶中取得工抵房。工抵房的規(guī)模到底有多大，后續(xù)是否還會(huì)持續(xù)出售，投資者則不得而知。

在10月28日的投資者關(guān)系活動(dòng)上，東方雨虹方面表示，盡管近幾年公司面臨行業(yè)需求壓力與自身業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型陣痛期的雙重挑戰(zhàn)，對(duì)公司的收入規(guī)模、利潤(rùn)規(guī)模造成了沖擊，但公司因自身業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型帶來(lái)的壓力也在變小。

東方雨虹方面表示，一方面，公司進(jìn)行了客戶結(jié)構(gòu)優(yōu)化。另一方面，公司的比較競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)在快速提升，三季度市場(chǎng)份額加速提高。同時(shí)，公司積極推進(jìn)海外優(yōu)先戰(zhàn)略，貿(mào)易、投資、并購(gòu)“三駕馬車”并駕齊驅(qū)，海外業(yè)務(wù)將成為公司未來(lái)可持續(xù)發(fā)展重要的成長(zhǎng)曲線。

12月13日，知名財(cái)稅審專家劉志耕對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，由于東方雨虹核心業(yè)務(wù)受房地產(chǎn)行業(yè)下行沖擊，應(yīng)收賬款壓力很大，有必要通過(guò)處置非核心資產(chǎn)來(lái)優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、盤活資產(chǎn)并回籠資金，改善現(xiàn)金流，以緩解財(cái)務(wù)壓力并集中資源發(fā)展核心業(yè)務(wù)。為此，東方雨虹今年多次折價(jià)出售房產(chǎn)，但這對(duì)公司財(cái)務(wù)會(huì)造成顯著影響，?最直接的影響是會(huì)產(chǎn)生大額資產(chǎn)處置損失，并在短期內(nèi)對(duì)利潤(rùn)表造成很大壓力?。

在劉志耕看來(lái)，在行業(yè)寒冬下，建材企業(yè)必須實(shí)現(xiàn)從“規(guī)模優(yōu)先”到“質(zhì)量?jī)?yōu)先”的深刻轉(zhuǎn)型，其核心邏輯是便是放棄高風(fēng)險(xiǎn)墊資項(xiàng)目，轉(zhuǎn)向現(xiàn)金流更健康的業(yè)務(wù)模式。同時(shí)，多管齊下盤活資產(chǎn)、開拓新市場(chǎng)?。盡管整個(gè)過(guò)程會(huì)很痛苦，但這是行業(yè)出清的必經(jīng)之路。

責(zé)任編輯：張蓓 主編：張?jiān)?/p>