真離譜！重慶樓市最卷的居然是大觀音橋？

　　01

　　真是大吃一驚啊！

　　重慶樓市最卷的居然是大觀音橋片區(qū)？

　　整個江北區(qū)（現(xiàn)在是兩江新區(qū)）基本上都比較成熟，在這片區(qū)域看房的人，通常會整個大片區(qū)的新房都會看一遍，客群基數(shù)差不多是一致的，所以我把這一大片區(qū)域統(tǒng)稱為大觀音橋片區(qū)。

　　不數(shù)不知道，一數(shù)嚇一跳。

　　大觀音橋片區(qū)在售的和即將推出來的樓盤，居然快接近30個了。

　　? 楊一設(shè)計(jì)制圖

　　觀音橋核心有（5個）：啟元、觀宸、觀音橋1號、聯(lián)發(fā)觀音橋、煌華晶萃城

　　新牌坊-紅旗河溝-花卉園有（4個）：遠(yuǎn)達(dá)新項(xiàng)目、中海寰宇時代、中海璟尚、合能渝悅府

　　大江北嘴有（6個）：江北嘴壹號院東苑、中海天鉆、陽光城天瀾道11號、江北嘴公園里、龍湖江山頌、遠(yuǎn)達(dá)新項(xiàng)目

　　盤溪有（4個）：海成江帆郡、龍湖江上云璽、保利閱江臺、中海映溪臺

　　冉家壩-南橋寺有（2個）：凱德九章、中海寰宇時代璟悅

　　寸灘有（2個）：西派城、魯能星城外灘

　　江北農(nóng)場有（2個）：中糧天悅壹號、華美翡麗山

　　忠怒沱有（2個）：華潤嘉宸、盛景實(shí)業(yè)地塊

　　鯉魚池有（1個）：建發(fā)望江云啟

　　足足有28個樓盤。

　　平時感覺大觀音橋土地可緊張了，寸土寸金的，可事實(shí)上，大觀音橋片區(qū)已經(jīng)成了重慶樓市競爭烈度最高、產(chǎn)品最卷的板塊了。

　　02

　　截止到2025年6月底的數(shù)據(jù)，大觀音橋片區(qū)的住宅存量有177萬平米，平均到這28個樓盤，單個樓盤的存量有6.3萬平米，并不算多。

　　從開發(fā)商的操盤項(xiàng)目數(shù)量來看，那中海無疑是最多的，有5個樓盤：

　　中海映溪臺、中海璟尚、中海寰宇時代、中海天鉆、中海璟悅

　　截止到2025年6月底的數(shù)據(jù)，中海這5個樓盤還有5.83萬平米住宅存量，大多數(shù)都是尾盤了，清盤在即。

　　? 楊一設(shè)計(jì)制圖

　　從存量最多的樓盤來看，還是截止到2025年6月底的數(shù)據(jù)

　　觀宸住宅存量最大，有19萬平

　　聯(lián)發(fā)觀音橋存量其次，有15.8萬平

　　煌華晶萃城住宅存量有14.3萬平

　　陽光城天瀾道11號住宅存量有12.4萬平

　　西派城住宅存量有11.4萬平

　　建發(fā)望江云啟住宅存量有10.7萬平

　　江北嘴壹號院住宅存量有9.1萬平

　　遠(yuǎn)達(dá)兩項(xiàng)目住宅存量有23萬平米

　　盛景實(shí)業(yè)地塊住宅存量有7.07萬平米，這是隸屬于江北城建集團(tuán)的公司，由建發(fā)地產(chǎn)代建，新中式風(fēng)格、新規(guī)產(chǎn)品，預(yù)計(jì)2026年上半年面市。

　　其余10幾個樓盤，住宅存量普遍在5萬平米以內(nèi)，很多都是尾盤項(xiàng)目了。

　　03

　　這28個項(xiàng)目，拿地的時間各不相同，從2009年到2025年都有。

　　拿地最早的是江北嘴壹號院，2009年6月份就拿地了，樓面價(jià)僅3358元/㎡。

　　其次是觀音橋1號，2011年5月份拿地，樓面價(jià)6012元/㎡。

　　再就是陽光城天瀾道11號，2011年7月份拿地，樓面價(jià)5331元/㎡。

　　江北嘴公園里，2012年4月份拿地，樓面價(jià)4521元/㎡。

　　煌華晶萃城，2014年8月份拿地，樓面價(jià)2300元/㎡。

　　華美翡麗山，2014年9月份拿地，樓面價(jià)3280元/㎡。

　　? 楊一設(shè)計(jì)制圖

　　中國鐵建西派城、魯能星城外灘，這兩個挨著的項(xiàng)目，是在同一天拿地的，2016年8月30日，樓面價(jià)分別為5916元/㎡、4612元/㎡。都是由央企進(jìn)行開發(fā)，但開發(fā)出的產(chǎn)品卻是天差地別，每每經(jīng)過寸灘時，我都會感嘆這完全是兩個時代的產(chǎn)品。

　　由于大觀音橋地處城市核心，所以這些項(xiàng)目的容積率普遍都比較高，最高的是觀音橋1號，9.0的超高容積率，其次是7.13容積率的江北嘴壹號院、7.0容積率的煌華晶萃城，再就是4.0容積率的凱德九章、陽光城天瀾道11號、江北嘴公園里……

　　這28個項(xiàng)目，容積率普遍都在2.0以上，低于2.0的僅有4個項(xiàng)目，合能渝玥府、中海映溪臺、龍湖江上云璽、華潤嘉宸，嘉宸是24年年底新拿的地，容積率最低，僅有1.41。

　　最近， 徐悲鴻中學(xué)北側(cè)又推出了一塊土地，之前的 老肺科醫(yī)院， 起拍樓面價(jià)是8805元/㎡，體量3.93萬平米，看看哪位央企開發(fā)商會將它收入囊中。。。