為什么越來越多人“專門收購老舊小區”？內行：背后價值你不知道

在很多人印象中，老小區似乎已經是過時了，不夠“現代”，也不夠“舒適”，尤其是住慣了高層電梯房的人，很難想象每天爬樓是什么體驗。

一位有著20年經驗的一線資深銷售告訴我們：如今在一些大城市，老小區步梯房正在悄悄回歸主流，尤其受到“目光長遠”的人群青睞。

是時代的風向變了，還是我們的價值觀在悄然轉型？今天，我們就來看看老小區的價值，看完也許你會重新考慮你買房偏好。

先說一個好消息：

不管老房子是哪一年建的，70年產權從1995年1月1日后開始計算。也就是說，哪怕再老的房子，產權最多也就過了30年。而且，《民法典》說了，土地使用權到期會自動續期，房子的所有權還是你的。所以，別再單純因為“房齡老”就嫌棄它啦！

01.老房子為何“受寵”？

1、公攤小，成本低

一般老房子公攤在10%左右，而電梯房動輒20%~30%。同樣買60㎡，老房子實際到手面積差不多55㎡，甚至還有贈送面積，而電梯房可能只到手45㎡左右。

而且，老小區的房價比起那些高樓大廈更親民，對于購房者來說，錢包壓力更小，物業費也幾乎可以忽略不計，生活成本一下降，生活質量自然就上去了。

2、地段是王炸

老小區一般都位于城市發展的早期地段，比如市中心、老城區、學區周邊。這些區域周邊配套更完善，比如：菜市場、醫院、學校、地鐵站、公交線環繞，優質配套一應俱全。

像這樣的房子，即使房齡大、外觀舊，但只要地段好，抗跌能力強，保值屬性更好。

而且，老小區人不多，鄰里關系簡單，少了很多不必要的糾紛。沒有那些煩人的光污染，晚上也能遠離馬路的喧囂，安靜入睡。

3、出行方便，安全性更高

高層住宅未來維修難、拆遷也難，萬一碰上火災逃生也麻煩。而老小區呢？雖然沒電梯，但也沒有電梯故障和困人的煩惱。

而且，老小區樓層不高，一旦發生火災、地震等緊急情況時，逃生更便捷。

網友@曉茹吐槽：以前住45樓，下雨就停電，上下樓更麻煩，有時外賣小哥都不愿意接單。尤其是看到網上新聞，住高樓出現火災幾秒就燒到頂，感覺成天提心吊膽的。后來搬到老小區二樓，出入方便多了，住得也更踏實了。

4、投資回報率高

與動輒幾百萬起步的新電梯房相比，很多市中心的老房子總價還不到一百萬，對那些資金有限，但又希望占據好地段人來說，老房子門檻低太多。

有房產投資博主直言：“去年買了兩套步梯房，總價180萬左右，現在單價漲了15%，租金回報率超過5%。”

而且現在很多城市都在搞老舊小區改造，90年代前的老房子很多都被列入規劃。不管是翻新還是拆遷，都可能帶來一筆不錯的補償，甚至有機會“以小換大”。

有錢人眼光毒辣，看中的就是這種機會成本。

012.如何買到優質老房子？

挑老舊小區，不光住著便利，將來的價值也能保持得更好。要挑選到實惠的好房子，以下三點要注意：

1、選地段：核心區域才是硬道理

地段決定房子保不保值，判斷好地段看這幾點：

①離地鐵站走路10分鐘內

②周邊有學校、醫院、菜場

③在城區核心區，別選偏遠的老破小

④不靠近高壓線、垃圾站或嘈雜馬路，尤其要避開墓景房。

①一線城市：市中心或好學區的老小區

②二線城市：老商圈 + 地鐵 + 配套成熟 + 有改造計劃的區域

2、挑樓層：2–4樓是黃金層，避開1樓頂樓

因為：

①1樓：采光通風差、潮濕、蚊蟲多，隱私也不好

②6樓（頂層）：冬冷夏熱、漏水無解、沒電梯出行麻煩，搬東西更累

③最推薦2–4樓：上下樓方便，光線通風都不錯

3、看戶型：朝南+通透+有陽臺

①主臥和客廳最好朝南或朝東

②廚房衛生間要有窗，別選暗廚暗衛，這種通風更好

③房間方方正正，別選有斜角或異形的，裝修費錢還浪費空間

④得房率高很重要，比如70㎡看起來像90㎡，才是優質布局

4、看小區環境：老，但不能破舊臟亂

①小區干凈整潔，沒有亂拉電線或違建

②小區有點綠化，也必須要有公共活動空間

③鄰居穩定，老人多沒關系，但只要租客不多就更好

另外，還要留意有沒有物業、垃圾分類、水電是否單獨計費，這些細節都關乎未來居住品質。

5、看房齡和結構：優選30年以內

①房齡：可以通過查看房本登記時間，或問問鄰居了解；

②建筑結構優先選：框架結構 > 框剪結構 > 磚混結構

③檢查樓板厚不厚、墻面有沒有裂縫、水管漏不漏，這些都關乎到今后的居住安不安心。

但是，如果買老房子是沖著拆遷去的，房齡老點也可以，但一定要保證安全和能住人。

6、判斷有沒有拆遷可能

不是所有老房子都有“拆遷命”，要綜合看：

①是不是在城市更新規劃區內

②周邊有沒有已經開始改造的項目

③房齡超過30年、土地是不是國有性質

④位置越核心，拆遷可能越大

如果不確定的話，可以咨詢中介或者查一下政府規劃文件。

7、確認產權清晰，別惹麻煩

①房產證要清楚，沒有抵押或查封，否則以后很麻煩

②最好是一手業主，沒有其他產權共有人

③土地性質選“國有出讓”或“劃撥”，避開小產權房

④查一下歷史交易記錄，防止一房多賣

特別要提醒一句，買房前一定要查一下房子有沒有“永久居住權”，有這個居住權，買了房子以后都住不了。

另外，還得請房東提供最近的水電、物業繳費記錄，避免多掏錢。

還有，看房別只去一次，建議早中晚、晴天雨天都去看看。特別是隔音效果，最好晚上去實地感受一下，才能確定安不安靜。