老板親自舉牌，鏖戰82輪！豪賭上海灘的民企“黑馬”是誰？

苗野｜發自上海

上海土地市場再次迎來關注焦點。

在11月24日舉行的上海第九批次集中土拍中，佳運置業以24.75億元競得浦東川沙一宗綜合地塊，溢價率達15.76%，成為本批次土拍中最引人注目的交易。

這家在上海深耕近30年的民營房企，由董事長沈仁興親自坐鎮拍賣現場并全程舉牌，與陸家嘴集團、象嶼地產等競爭對手展開激烈競價，經過82輪叫價后最終勝出。

當保利、招商、華潤等頭部房企悉數缺席，全場7宗地塊零溢價成交的寒冷背景下，佳運置業的強勢表現既彰顯其對川沙板塊發展潛力的信心，也讓民企在上海土地市場刷了一回存在感。

“佳運再啟，為更好的川沙！”佳運置業在成功拿地后便拋出了喜報。

在市場看來，佳運置業的地產開發從浦東川沙起步，重返發源地重倉投資不僅是商業考量，更是一場信心之戰。但這匹“黑馬”突擊背后也面臨市場環境的嚴峻考驗，如何在高地價項目上繼續保持產品的高品質和快速去化，平衡好“慢工出細活”與資金回籠速度，將極大考驗其管理能力和資金鏈的韌性。

董事長親征

上海今年第九批次土拍共推出9幅地塊，總成交金額超過173億元。其中，浦東川沙地塊吸引了3家實力競買人參與競爭，成為本場土拍的最大看點。

該地塊競拍現場氣氛緊張，佳運置業、象嶼與湖北聯投組成的聯合體，以及陸家嘴集團三方展開激烈角逐。佳運置業董事長沈仁興親自到場坐鎮，全程親自舉牌，緊追不舍，不斷與陸家嘴集團加價。

經過82輪緊張叫價，佳運置業最終以24.75億元鎖定勝局，15.76%的溢價率是當天出讓的所有地塊中溢價率最高的。

此次佳運置業獲得的浦東川沙地塊，位于川沙新鎮重點地段。具體由C05A-18、C05A-17兩宗地塊組成，土地面積約4.19公頃。

該地塊采用居住加商業組團出讓、復合開發模式，綜合樓面價為29913元/平方米，其中住宅部分樓板價約為36927元/平方米。

上海市浦東新區規劃和自然資源局副局長潘美仙表示，通過對這兩個地塊進行統一規劃、同步建設，將打造出一個高品質生活社區，同時也能更好承接浦東機場、迪士尼樂園及金橋開發區南區等帶來的外溢效應。

面對當下房地產行業的深度調整，佳運置業的高溢價拿地引發市場關注。

“像佳運置業這類民企積極參拍，說明上海土地市場的拿地主體變得更加豐富多元，也體現出這些企業自身資金狀況良好，且對當前房地產市場形勢總體持積極態度。”上海易居房地產研究院副院長嚴躍進表示。

從位置來看，該地塊是板塊內距離地鐵最近、商業最齊全的宅地，西側就是百聯川沙購物中心，周邊教育、醫療等配套設施齊全。與該地塊一路之隔的觀宸潤府均價63457元/平方米，南面在售的陸家嘴錦繡云瀾均價65333元/平方米。與之相比，該地塊的盈利空間受限。

“臨近年末，一些民企開始尋找拿地機會，多半在郊區拼一些生存空間。”上海中原地產市場分析師盧文曦認為，川沙地塊面積達到4.19公頃，是非常好的土儲，加上本身條件相對優越，位置距離地鐵2號線川沙站步行可達，因而引發關注。但近期上海高端住宅成交速度放緩，并且清盤的項目越來越少，不少項目甚至啟用了分銷渠道，不排除該地塊項目未來可能面臨一定的銷售壓力。

“黑馬”本色

佳運置業究竟是何方神圣？

工商信息顯示，上海佳運置業創辦于1999年4月，總部位于上海浦東周浦鎮，沈仁興與沈鐵龍父子分別持股80%和20%。

沈仁興極為低調，公開資料幾乎找不到關于他的創業故事。因為佳運置業受到其女婿參與的“阜興系”565億元私募基金非法集資案的牽連和質疑，才讓沈仁興走進了公眾視野。

此次拿地是佳運置業深耕上海戰略的延續，早在1999年成立之初就投資開發了浦東川沙鎮的佳運公寓項目，之后陸續在浦東康橋鎮、松江等區域布局，逐漸成為上海本土的“隱形地主”。

從歷史軌跡來看，佳運置業最近一次在上海集中拿地是在2022年。當年佳運置業斥資約40億元收獲了位于寶山羅店、寶山顧村共富和金山新城3宗地塊，在2022年上海企業拿地權益金額榜中排到了26位，拿地金額甚至超過了中國金茂和金地集團。

加上此次24.75億元拿下浦東川沙地塊，佳運置業近三年已在上海土地市場投入超60億元，也相繼開發了佳運瑞璟灣、佳運匯龍府、佳運名邸等項目。

縱觀佳運置業近30年的發展，始終以上海為絕對核心，并輻射周邊的江蘇、浙江。此次重金加碼浦東，再次印證了其深耕長三角地區，“做熟不做生”的戰略定力。

但受房地產行業深度調整，佳運置業的銷售去化也受到了影響。

據網上房地產數據顯示，位于寶山的佳運名邸推出315套房源，目前可售住宅259套，項目開盤兩年只賣了56套；位于金山新城的佳運匯龍府一共推出286套住宅，目前還剩38套；佳運瑞璟灣495套房源還剩64套可售。

市場人士認為，未來佳運置業面臨的挑戰不容小覷。一方面，上海豪宅去化隱憂已現，資金回籠壓力增大。如中海云邸玖章認購率從240%降至120%，外灘瑞府二開只有53%，翡雲悅府二開直接取消了搖號，保利天奕四開的有效認籌率剛過101%。

“另一方面，商業配套過剩風險加劇，川沙地塊需配建25%餐飲旅館，迪士尼輻射效應有待市場驗證。”前述人士提到，這也對長期專注住宅開發的佳運置業提出了新的運營挑戰。如何成功打造商業部分，并使其與住宅形成良性互動，是一個需要破解的新課題。

從另一角度看，在房地產行業整體下行期，佳運置業能夠持續拿地的背后，是其堅持產品力提升與財務穩健并重的經營策略。

沈仁興曾表示：“好房子是能住一輩子的家。”為此，佳運置業一度以穩健、注重產品品質著稱，尤其是綠化景觀設計頗具特色。沈仁興會從拿地開始就親自精心挑選高檔名貴樹木，如日本進口造型羅漢松、西班牙進口橄欖樹等。

一位業內資深分析師認為，臨近年末，房企資金壓力普遍比較大，佳運置業作為少數仍在積極擴儲的民營房企，能夠與陸家嘴、象嶼等國企巨頭正面競爭并成功拿地，說明其資金實力相當雄厚。川沙地塊成交價未觸及中止價，也說明企業報價是克制的，相對看重地塊本身的確定性和安全性。

“佳運置業的版圖擴張，清晰地體現了一種深耕型企業的思維。”有分析認為，越是市場低迷期，越是區域深耕者出手的時機。短期內其資金實力和產品口碑是應對挑戰的底氣，中長期它需要在獨立開發與合作風險、產品品質與成本控制、住宅專長與商業配建之間找到新的平衡點。

此次重返發跡地，對佳運置業而言別具意義，將籌碼壓在自身最有把握的地方，終將會在這輪調整期中闖出一條生路。