中建壹品第三座元境，楊卿搞了大雜燴

文/上海進深 嚴明會

中建壹品的第三個“元境”產品，在路上了。

接力棒交到了中建壹品華東事業部負責人楊卿手中。

這家來自湖北的房企，近日聯手老鄉湖北聯投，以37.4億元的總價一舉拿下浦東前灘五幅重磅地塊。

網傳案名會沿用外灘元境之名，取名“前灘元境”。

“元境”這個高端產品系，是中建壹品新打出的一張王牌。

官微是這么形容的：

元境必中心、元境必稀缺、元境必人文，做經得起時間驗證的恒久作品。

目前，“元境”產品已落子上海、北京，主打一個特立獨行。這兩個項目在面積贈送上，都達到了區域天花板級別。

• 上海楊浦濱江的“外灘元境”雖未入市，卻憑“退臺洋房新物種”的標簽在風貌地塊中脫穎而出，它沒有走高總價別墅的傳統路徑，而是主打3層花園洋房，產品包括建面約81-268㎡的洋房和少量聯排別墅。

• 前不久，在北京，京城洋房卷王——海淀新盤“海宸元境”取得預售證。取證當天晚上，提前開盤鎖定房源。擬售均價9.23萬元/㎡，最小建面99㎡，起步價8.5萬/㎡

這次拿下的前灘地塊包有五個地塊，有住宅、有商業、有辦公，與此前的兩個純住宅“元境”產品有所不同。

早在2023年9月，原建設方“上海建綻置業”就公示了部分地塊的規劃圖。

24-01地塊規劃建設7層洋房和24層高層，主力面積段為88-99㎡，指向剛需；31-02地塊則將打造210-320㎡的疊墅和合院產品，瞄準終極改善。

然而，前灘競爭已非兩年前的市場邏輯。在新規與迭代之下，產品力面臨更高挑戰。

這個“大雜燴”地塊，能否真正承接“元境”豪宅所承載的高端預期，還要打個問號。

走出楊浦

上述地塊包原屬上海建綻置業，股東為上海地產集團（占股80%）、上海前灘國際商務區投資（集團）有限公司（占股20%），今年9月中旬在上海公共資源交易平臺掛牌轉讓。

最終，中建壹品與湖北聯投通過收購95%股權及36.31億元債權的方式接盤。其中，中建壹品持股80%，湖北聯投持股20%。

進深君發現，該項目公司在今年6月底也曾掛牌。第二次掛牌，進一步明確了債權金額。

此次轉讓也標志著三林濱江西區整體開發步入收官階段。

自2022年起，該片區已通過類似股權轉讓路徑，陸續引入綠城、華潤、陸家嘴集團等房企，打造了前灘百合園、華潤前灘潤璟等代表性項目。

對中建壹品而言，這是其在上海首次走出楊浦，也是首個合作開發項目；而對湖北聯投來說，這是其在上海市場的關鍵突破。

此番聯手進軍前灘，既是同鄉協同，亦可視為兩家企業在滬拓展節奏的共進與互補。

中建壹品入滬兩年已小有成績，湖北聯投在上海是一名新晉玩家，其房地產業務主要由下屬子公司聯投置業和清能集團運營。

今年6月上海第五批次土拍中，湖北聯投鋒芒初露。當時，清能集團聯合象嶼集團、天安中國、國貿地產以7.58億元競得奉賢新城一塊宅地，成交樓面價約2.46萬/平方米，溢價率11.8%。

從奉賢新城的外圍試水，到如今直取前灘核心，湖北聯投在滬版圖實現了從邊緣到中心的重要跨越。

沉默的獵手

2023年才進入上海的中建壹品，選擇了一條與眾不同的路徑。當同行在土拍市場血拼時，這位湖北來客悄然發力城市更新。

兩年多來，它在公開市場幾乎隱形，卻通過協議出讓、遴選收購等多元手段，在楊浦連續落子五枚。

2023年7月，中建壹品首次叩開上海市場的大門，以38.62億元、樓面價約5.33萬元/平方米拿下一個地塊包——楊浦區定海社區I14-01地塊（大橋街道90街坊）和I15-03、I15-02地塊（大橋街道89街坊）。

I14-01地塊對應的是浦江之星項目，主推建面約99-143-183㎡的高層產品，去年5月一次性全開，均價10.99萬/㎡，首日去化約80%，現已售罄。

I15-03、I15-02地塊對應的是華忻坊，項目共規劃了29席獨棟風貌別墅，2025年3月入市創下開盤首月即罄紀錄，提前一年完成清盤。

2024年3月，中建壹品斥資37.5億元收購了上海新瓏坊企業發展有限公司，間接獲取了楊浦H4-10地塊。

對應的項目為外灘源著，由2棟高層和風貌別墅組成，高層主力戶型建面約99-122-145㎡。2024年12月、2025年3月歷經兩次開盤，共推出228套住宅，目前也已售罄。

今年7月和10月，先后通過遴選成為定海社區I9-01、I10-01地塊歷史風貌保護項目實施主體。

這一連串戰績，讓這家外來房企在上海站穩了腳跟。

克而瑞數據顯示，今年前11個月，中建壹品在上海的權益銷售額為29.85億元，尚不及其去年全年總額（62.92億元）的一半。

楊卿也急需尋求開拓新項目，以提振銷售業績。

挑戰升級

去年下半年至今，楊浦濱江地價攀升、供應放量而整體去化放緩，市場已步入競爭紅海。

中建壹品選擇在此時戰略性撤離，或可視為一次前瞻性的主動調整。

從楊浦到前灘，中建壹品用三年時間完成了一場漂亮的戰略縱深。

但其真正的考驗，或許才剛剛開始。

與楊浦項目相比，前灘的能級更高、挑戰更大。

中建壹品此次拿下的前灘地塊分別為：

三林鎮9街坊139/3丘地塊（商業、辦公樓用地）；

三林鎮9街坊141/2丘地塊（普通商品房、商業用地）；

三林鎮9街坊139/4丘地塊（商業用地、普通商品房）；

三林鎮9街坊139/5丘地塊（普通商品房）；

三林鎮9街坊139/6丘地塊（普通商品房）。

對應三林濱江南片區14單元的21-16、21-17、24-01、24-02和31-02五個地塊。

從位置上來看，地塊坐落于浦東新區前灘濱江核心區域，西臨黃浦江，視野優越。北接前灘濱江商務區，靠近前灘太古里等核心商圈。

附近熱盤“前灘公館”多次開盤即罄，目前均價12.18萬元/平方米。

目前14#單元內已有部分地塊進行了招標，已有少量信息流出：

31-02地塊別墅項目：

總建筑面積約為23060.60平方米，地上面積13785.60平方米，地下面積14323.79平方米。

該地塊容積率1.2，住宅戶數下限為103戶，提供產品以210-220㎡疊墅、310-320㎡合院為主。

24-01地塊高層住宅商業項目：

總建筑面積約為33440.66平方米，地上面積21538.26平方米，地下面積11902.40平方米。

該地塊容積率為2.8，住宅戶數下限為111戶，提供產品以85-90㎡、95-99㎡高層小戶型為主。

上述規劃信息早在2023年9月就已公布，新規之下，不排除產品重新設計的可能。

前灘項目不僅考驗產品力，更考驗企業的資金實力、運營能力和品牌影響力。

在房地產市場整體下行的背景下，高端項目的去化周期可能遠超預期。

中建壹品能否在前灘市場上旗開得勝，仍需時間檢驗。

相關公司：中建壹品