REITs擴圍政策“靴子落地”，四大新領域開門迎客

國家發改委辦公廳一紙清單，為商業辦公樓、城市更新項目、體育場館和高星級酒店打開了通往資本市場的新大門。

12月1日，國家發展改革委辦公廳正式印發《基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）項目行業范圍清單（2025年版）》。

基礎設施REITs發行范圍已從12大行業擴大到15大行業，城市更新設施、商業辦公設施、體育場館和四星級及以上酒店等被明確納入其中。

擴圍落地

國家發改委本次發布的清單明確將基礎設施REITs的發行范圍擴大至15大行業。

自2020年啟動試點以來，基礎設施REITs的資產類型持續豐富。從最初的補短板行業和新型基礎設施，逐步拓展到清潔能源、數據中心、保障性租賃住房等多個領域。

截至2025年11月30日，市場已累計發行了十大類共77只基礎設施REITs產品，總募集資金規模約2200億元。

此次政策擴圍的核心亮點在于新增的四大資產類別。商業辦公設施首次作為獨立資產大類被納入REITs范圍，主要針對超大特大城市的超甲級、甲級商務樓宇項目。

城市更新設施整體被納入REITs范圍，包括老舊街區、老舊廠區更新改造項目以及城市更新綜合設施項目，這將促進城市更新投融資良性循環。

體育場館作為新增的消費基礎設施項目，響應了釋放體育消費潛力的政策號召。而四星級及以上酒店項目，則被定位為商旅文體健多業態融合的商業綜合體項目。

本次REITs擴圍直接呼應了中共中央辦公廳、國務院辦公廳今年發布的《關于持續推進城市更新行動的意見》和《提振消費專項行動方案》等文件要求。

中國國際工程咨詢有限公司的徐成彬指出，體育場館的納入是對釋放體育消費潛力、提振消費專項行動的精準響應。

而四星級及以上酒店的納入，則旨在通過市場化機制推動消費供給端提質增效。

商業辦公領域方面，此次清單支持超大特大城市通過公募REITs盤活超甲級、甲級商務樓宇資產。這能夠為實體經濟提供更穩定的經營場所和更優質的商務環境。

政策引導資本流向最具經濟活力的區域，服務于國家城市群發展戰略。根據第七次全國人口普查數據，我國已有7座超大城市和15座特大城市，這些城市的優質商務樓宇成為此次政策重點支持對象。

中國宏觀經濟研究院投資研究所的吳有紅分析認為，城市更新項目普遍存在投資規模大、回收周期長、社會資本參與難等挑戰。

此次清單將城市更新項目整體納入，適應了我國城市發展從大規模增量擴張階段轉向存量提質增效為主的階段轉變。

市場響應

截至2025年11月底，國家發展改革委已累計向證監會推薦105個項目，其中83個項目已發行上市。

這些項目涵蓋了收費公路、清潔能源、城鎮供熱、生態環保、倉儲物流、產業園區、數據中心、租賃住房、水利、消費基礎設施等10個行業18種資產類型。

已發售的基金總額共2070億元，預計可帶動新項目總投資超1萬億元。

消費基礎設施的內涵已從單純的“商品購買場所”升維至“高品質生活與服務體驗的提供空間”。酒店作為現代服務業和消費升級的代表，是商務與旅游消費的重要載體。

中國投資咨詢有限責任公司的楊光認為，2025年版清單的行業界定更加細致，各領域均明確列出項目類型，為申報主體提供了更為明確的參照，降低了申報的不確定性。

國家發展改革委政策研究室副主任、新聞發言人李超表示，將繼續加強與證監會的協同配合，進一步優化申報推薦流程，動態完善有關項目申報要求，提高工作質效。

在嚴防風險、嚴把質量的基礎上，支持更多符合條件的項目發行上市，更好推動基礎設施REITs支持實體經濟發展。

國家發展改革委固定資產投資司副司長關鵬表示，將抓緊推動新資產類型項目實現首單上市。

基礎設施REITs擴圍的同時，市場也在關注如何平衡發展與風險的關系。各省級發展改革部門、有關中央企業被要求堅持“優中選優”，嚴格把關項目質量，強化風險意識，高質量做好項目申報工作。

上海陸家嘴金融區的一棟超甲級寫字樓里，資產管理團隊正在仔細研讀發改委最新發布的REITs清單。與此同時，北京一處老舊廠區改造項目的投資方也在連夜召開會議，重新評估項目的資本退出路徑。

從辦公樓到體育場館，從高星級酒店到城市更新項目，市場已經準備好迎接這場資本流動的結構性變革。

中國公募REITs市場的資產“拼圖”正在日臻完善，每一步擴圍都緊密貼合國家經濟發展的階段性重點。