物業(yè)不催費了？不是良心發(fā)現(xiàn)，而是新規(guī)這3條紅線，讓物業(yè)不敢動

拖欠物業(yè)費幾個月，竟然沒接到一個催繳電話？

最近不少業(yè)主發(fā)現(xiàn)了一個奇怪的現(xiàn)象：拖欠三五個月物業(yè)費，物業(yè)公司竟然不像以前那樣狂打電話催收了。物業(yè)公司也主動下調物業(yè)費，杭州某小區(qū)物業(yè)費從2.8元/㎡降至2.5元/㎡，原因是保潔頻次未達標。

有些業(yè)主猜測物業(yè)“良心發(fā)現(xiàn)”，實則不然。2025年物業(yè)管理領域的新規(guī)接連落地，劃定了清晰的紅線，改變了過去物業(yè)與業(yè)主之間的力量對比。

簡單來說，便是“三條紅線”讓物業(yè)動彈不得。

首先便是這斷水斷電等強制手段被明令禁止。

過去，部分物業(yè)公司常采用停止供水供電的方式向業(yè)主施壓。庫爾勒市某小區(qū)居民張某就曾因拖欠物業(yè)費遭遇長期停水停電，導致房屋無法正常居住。這種現(xiàn)象在全國范圍內并不少見，物業(yè)公司往往自認為擁有這種“管理權限”。

《民法典》第九百四十四條第三款明確規(guī)定：“物業(yè)服務人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業(yè)費?！边@一條款首次以法律形式直接禁止了物業(yè)公司的此類行為。

當然法律之所以如此規(guī)定，是因為物業(yè)公司與業(yè)主之間僅存在物業(yè)服務合同關系，供水供電權屬于公用事業(yè)單位，物業(yè)公司只是代收費用，并不斷此享有停水停電的權利。

除了斷水斷電，以“梯控”方式限制業(yè)主使用電梯也屬于變相強制手段。

新規(guī)對這類行為設置了明確的罰則。萊西市一家物業(yè)公司因斷掉業(yè)主電力催費，被處以一萬元罰款。根據新規(guī)，采用停水電、限制車輛出入等方式催費，最高可罰款五萬元。面對如此高昂的違規(guī)成本，物業(yè)公司不得不重新審視自身的催收行為。

緊跟便是“軟暴力”催收行為受到嚴格限制。

除硬性強制手段外，新規(guī)對“軟暴力”催收行為也劃出了明確界限。一些物業(yè)公司曾在非工作時間頻繁催收，或采用不當方式公開業(yè)主欠費信息，對業(yè)主生活造成困擾。

針對催收時間，多地出臺了細化規(guī)定。重慶明確規(guī)定，物業(yè)公司不得在晚上10點至次日上午8點之間發(fā)送催收信息或上門催收，以免打擾業(yè)主休息。曾有小區(qū)物業(yè)在凌晨1點向業(yè)主發(fā)送催費短信，遭到投訴后，不僅被責令道歉，還被記入信用檔案。

此外在催收方式上，新規(guī)也嚴格限制了信息公開的范圍。長沙規(guī)定，物業(yè)在業(yè)主門口貼欠費通知單時，只能標注業(yè)主姓名和房號，不得公開其他個人信息，更禁止使用“老賴”、“欠費戶”等侮辱性詞語。違反規(guī)定的物業(yè)公司將面臨約談整改。

湖南一家物業(yè)公司的經歷足以說明問題：為催繳費用，該公司偽造政府通知書，結果因引用未公布的法規(guī)而露出破綻。最終，物業(yè)公司不僅未能收回欠款，反而受到司法處罰。這一案例在當地物業(yè)行業(yè)引起震動，促使更多公司規(guī)范自身行為。

新規(guī)甚至對物業(yè)費的計算方式也作出了更嚴格的規(guī)定。長沙新規(guī)明確，物業(yè)費從交房次月開始收取，不得提前；對于水電費代收，水損最多不得超過8%，電損不得超過6%，且需單獨記賬公示。

這種透明化要求，消除了物業(yè)公司通過模糊收費獲取額外利潤的空間。

再者便是服務不達標成為物業(yè)費減免的法定理由

不過新規(guī)最顯眼的便是明確將物業(yè)服務質量與費用收取掛鉤。以往，業(yè)主常因服務不到位拒交物業(yè)費，卻缺乏法律依據。現(xiàn)在，新規(guī)為業(yè)主提供了強有力的維權武器。

而物業(yè)公司必須提前公示服務清單，包括綠化修剪次數、電梯維護記錄等具體內容。當服務質量不達標時，業(yè)主有權要求減免物業(yè)費。杭州某小區(qū)因保潔頻次未達到承諾標準，物業(yè)公司主動將物業(yè)費從每平方米2.8元降至2.5元，以避免業(yè)主集體投訴。

對于空置房屋的物業(yè)費收取，新規(guī)也有了更合理的規(guī)定。

湖南省明確規(guī)定，未入住空置房的物業(yè)費按不超過90%交納。但需注意，房屋裝修了但未入住不屬于空置房范疇。而因房屋質量問題尚未交房期間的物業(yè)費，則由開發(fā)商承擔。

另外業(yè)主維權渠道更加暢通。當物業(yè)公司服務不達標時，業(yè)主可依法維權。但需注意，維權必須建立在充分證據基礎上。業(yè)主應保存好照片、錄音、維修記錄等證據，而不是僅憑主觀感受拒交物業(yè)費。

同樣重要的是，新業(yè)主無需承擔前業(yè)主拖欠的物業(yè)費。昆山市法院在高某訴物業(yè)公司一案中明確認定，高某作為新業(yè)主，沒有義務為前業(yè)主繳納拖欠的物業(yè)費。另外這一判決解決了長期困擾房產交易的一個難題。

與對物業(yè)限制形成鮮明對比的，是業(yè)主權利的擴大。新規(guī)賦予了業(yè)主實實在在的監(jiān)督武器，讓物業(yè)不得不更加注重服務質量。

最受關注的是公共收益問題。遂寧新規(guī)明確利用共有部分經營產生的收益扣除成本后歸全體業(yè)主所有，業(yè)主委員會需定期公示收支。

珠海更是進一步明確，占用業(yè)主共有道路、場地停放機動車的，是否收費、收費標準均由業(yè)主大會決定，場地占用費屬于全體業(yè)主共有。

只得說，面對新規(guī)，物業(yè)公司正經歷陣痛。不少物業(yè)企業(yè)開始反思傳統(tǒng)催費模式，但要如何平衡好業(yè)主和物業(yè)之間的關系，仍舊有段長路要走。