總投資73億！長洲島低密宅地備案，中交城投要拿？

近日，黃埔區長洲島地塊住宅小區項目，備案獲批！

公告顯示，總建面約30萬平，會建住宅、公服配套、商業等。

項目總投資超73億，容積率僅1.01！

其中還藏著一個關鍵信息——建設單位是中交城市投資發展（廣東）有限公司。

｜圖源：廣東政務服務網

壹

從用地指標來看，長洲島地塊住宅小區項目，正是將于12月15日限時競價的黃埔區長洲島HPG-CZ-02地塊。

該地塊擁有無可復制的先天優勢。

其坐落于黃埔區長洲島深井社區金洲大道以南，在地鐵7號線二期長洲站與深井站之間。

距大學城僅1.5公里車程，無縫銜接生物島科創核心區。

更難得的是，它占據了島尖核心位置，三面被江瀝海環抱，東向、南向均直面珠江一線江景，景觀條件絕佳。

｜廣州樓市發布 制圖

而真正讓該地塊跳出常規競爭賽道的，是其罕見的超低密屬性——這也是地塊最核心的亮點。

備案信息顯示，地塊用地面積200624平，計容建筑面積156045平。

按起拍價284420萬元計算，名義樓面價約1.82萬/平，疊加配建與開發成本后，價格會更高。

更重磅的是，建筑限高30米，容積率僅1.01！

樓市君查了下，在過去7年，廣州還沒掛牌過這樣的超低密涉宅用地（來源：中指院）。

而過往低至1.0容積率的，多是在大一山莊、帝景山莊等千萬級豪宅。

江景與低密的雙重buff疊加，讓項目從誕生之初就自帶高端基因。

｜圖源：廣州市公共資源交易中心

此外，出讓文件顯示，地塊需配建5000平商業，以及4.6萬方開放公園綠地，其中包含超1.38萬方的水體景觀。

相當于為社區量身打造了一座超大生態后花園，在一定程度上，增加了拿地房企的建設成本。

｜圖源：廣州市公共資源交易中心

如此嚴苛的規劃條件與高昂的配建成本，無疑對拿地房企的資金實力與高端操盤經驗提出了極高的要求。

而該項目的建設單位——中交城投，恰好是一位契合度極高的潛在選手。

其操盤的廣州南沙中交藍色海灣、珠海中交濱海國際等項目，均以低密生態屬性成為區域標桿。

此次提前備案，不僅體現了中交城投對地塊價值的認可，后續也不排除單獨開發，或與最終拿地企業聯合開發的可能。

貳

如果說1.01容積率+江景是地塊的“金鑰匙”，那么長洲島最新的調規紅利——交通與產業的雙重升級，則讓這份稀缺價值再上一個臺階。

｜圖源：廣州市規劃和自然資源局

交通方面，不僅將拓寬8條既有道路，還將新增2條關鍵支路。

規劃二路與拓寬后的道路形成內部交通環線；規劃三路則直接連接大學城。

與此同時，軌道交通也在發力。

穗莞深城際琶洲支線、在建地鐵8號線東延線，均在長洲島設換乘站。

換句話說，未來島上的交通通達性將會有質的飛躍。

｜廣州樓市發布 制圖

產業端也同樣重磅。片區新增科研用地與一類工業用地合計約1.89萬方，可拓展超4.7萬方產業空間。

承接生物島生物醫藥、人工智能等高端產業外溢，預計將導入超5000名高凈值人才。

｜圖源：黃埔文旅

交通與產業的雙重賦能，為長洲島注入了強勁的發展預期。

然而，與這份充滿想象的未來圖景形成鮮明對比的，是當下片區住宅市場近乎“空白”的尷尬現狀。

目前長洲島無任何新盤在售，二手房也僅有14套房源掛牌，且多為早期老舊小區和職工宿舍。

無論是產品形態還是居住品質，都無法滿足高端改善需求。

｜圖源：貝殼找房

而該地塊將打造的低密江景產品，恰好精準擊中這一市場缺口。

樓市君判斷，地塊未來面向的客群，大概率還是以周邊企業職工、大學城改善外溢為主，地緣性會明顯一點。

｜圖源：黃埔文旅

產品方面，大概率會參考廣州同類型高端低密住宅。

結合長洲島的獨特資源稟賦和項目的稀缺性，地塊入市后的定價無疑具備極大想象空間。

接下來，12月15日的地塊限時競價將成為關鍵節點。

中交城投是否會如期出手拿下這一稀缺地塊？

最終成交價能否刷新片區地價紀錄？

讓我們一起拭目以待！