河南
最近關于樓市的消息很多很雜，整體都不太樂觀。今天我們一篇講透樓市邏輯的轉換，一定要耐心看下去。
其實，這么多年，大家有一點可能忽略了。對于我們這種強計劃、強規劃的發展模式來說，我們看一個產業和賽道，一定要從宏觀層面去思考：
它在社會發展和經濟發展中的歷史地位和作用到底是什么？
以及隨著社會經濟發展，這個產業的地位在隨著經濟形態的變化發生什么改變？
所以說，任何一個產業都必須用動態的眼光去看，去思考。
這就是舉國體制發展模式中，最底層的思考邏輯！
舉個例子，比如最近很多人都在疑惑，樓市都這樣了，為什么還放任不管，不下狠勁救。包括很多專業的地產人都在疑惑，覺得政策漠不關心或者模棱兩可。
但大家都忽略了，房地產這個產業始終是和城市化牢牢綁在一起的。
從2000年開始，國內發展主要有兩個龍頭，2001加入WTO之后的工業化龍頭；從2012年開始，城市化替代工業化成為國內經濟發展動力，然后開始了城市化擴張階段，房地產就是主力軍。
兩者交替，最著名的變化，就是2015年的棚改貨幣化安置，定向放水進樓市；另一面針對工業過剩，則是長達數年的供給側改革。
一褒一貶，很顯然，國內的核心投資主線也基本都是和這些伴生的。
如今，對房地產的漠視，其核心在于，新科技和智能化，已經替代了城市化，成為新的經濟增長龍頭。
直白點說，就是城市化已經結束了。十五五規劃的定義是，收縮框架，提升品質。
這就是縮量提質。
此刻，一切都已經成定數，中國的城市正在從大規模擴張進入到持續收縮階段，這才是下一步我們更應該警惕和關注的問題。
這是我們的經濟發展必然要經歷的過程，也是購房者必須要承受的不可承受之重！
這就像潮水一般，潮來洶涌澎湃，潮去席卷一切，萬事荒蕪！
這個過程，在我去日本考察過幾次后，感觸更深了。
這是我站在東京塔上用手機拍的東京照片，你有什么感覺，只有四個字，浩瀚無涯。用一個字形容就是，大。真大。
東京是如此，大阪也是如此。
一個字，就是大。密密麻麻的房子，看不到頭的城市邊界。
甚至就連中型城市福岡，也是無邊無際的大。
這些都是過去在城市擴張時，打開的城市框架和邊界。在今天，都已經是散漫無邊。
但是，當我們去城市的深處去看時，會發現里子早已經破爛不堪了。
像這樣。
這還算好的，至少看著整潔些，但更多的則是下面這樣的。
以及，這樣的。
在考察的時候，這些地方一般很難遇到人，很多房子都沒有人住了，整個街區都空落落的。又因為人少，這些地方治安反而不好，所以就更讓人不愿進入。
這就是城市收縮之后的最典型特征。但是在核心區，大片的高端住宅區，依然在不斷建設中，人口越來越密集。
這是在城市收縮后，所有資源都不斷向核心區集中的結果。從基建中也能看到這種趨勢。
這是東京地鐵全圖。我們該怎么理解這張圖，就是城市化到了極致的地步時候，所呈現的狀態，修到已經修無可修了，夸張到什么程度呢，基本每一條地鐵線都會有并行的兩條軌道，一條快線、一條慢線，如果你在東京做過地鐵，一定會發現這一點。
這時候，一個新的結果就出現了，地鐵對城市的價值效用開始迅速邊際遞減。這個時候，所謂的地鐵盤已經沒有價值了，上面這一個個黑底白字的換乘站，才有價值。
換句話說，地鐵盤并沒有我們想象中那么價值堅挺，換乘大站才最有價值。
再看下面這個截圖。
看東京站南北線那一整排密密麻麻的軌道線路，我一條條數過，整整有7條主干線路并列在同一條路上。
所以，這一團像電線一樣南北向環繞所組成的橢圓型，才是東京真正的核心。也是龐大的東京城最有價值的地方。這也就是所謂的都心6區。
過去幾年中，都心6區的房價漲幅遠超東京23區域平均漲幅。在日本房價大衰退的時候，都心6區最先在2012年止跌反彈，逐漸超過了1989年的房間最高點，一直到今天。
這就是日本城市化，從前期的急速擴張，到后來的極致收縮的最真實的現實。
國內如今正處在城市收縮的開始期。
說幾個數據 ，在城市擴張的時候，廣州一共賣了45萬套房子，其中有35萬套，都在增城、花都、南沙等等外圍。如今，房價已經去了5成。
在城市擴張的時候，鄭州三環外誕生了十幾個新區和新城，向東的城市邊界，直接拉大了20公里，這些都是在短短數年之內完成的。如今房價也去了5成。
還有長沙，2022年之前，我去長沙調研過三次，基本每一次去調研，長沙就會大一圈。
就說這三個例子吧，因為全國都是如此，包括無數的環京新城、環滬新城、環深新城、環鄭新城、環杭新城等等。
很顯然，這些新區在接下來的很多年，會處在逐漸的收縮中，這個時候，已經不是跌多少的問題，而是這些房子可能會徹底失去交易價值。
然后，就在居住稀少，物業缺失，在缺乏合理維護和修繕之下，逐漸老去。從樓盤到板塊再到組團。
從擴張到收縮，這是一個新時代的開始，也是我們重新理解城市價值、理解樓市的原點。
記住這幾個底層核心：
1、中國的城市化已經從框架擴張，進入到了停止擴張全面提質。
2、中國的住房制度，已經變成了80%保障房+20%商品房的住房雙軌制。
3、中國的住宅產品，已經全面進入到四代宅的高品質階段。
這是我們理解一切的原點！而從明年開始，這一切都會加速進行！
THE END
來源： 米宅（ID：MizhaiPlus）
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