北京房產律師忠告：十年前簽的承諾書，今天想反悔？法院說不行！

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以上案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）

案情介紹

趙建國（化名）與妻子林秀英（化名）育有三子二女。二人在北京市某村原有宅院一處，后因村莊規劃分為東、西兩院。2010年，西院（下稱“一號院”）被納入拆遷范圍。

當時，趙建國作為被拆遷人與甲開發公司（化名）簽訂《拆遷補償協議》，選購兩套安置房：

一號房屋（86.53㎡）

二號房屋（65.07㎡）

協議簽訂當日，趙建國與其妻林秀英共同簽署兩份《房屋產權變更申請承諾書》，分別將一號房屋權利人變更為其孫子趙明（化名，次子之子），二號房屋變更為其孫女趙麗（化名，次子之女）。甲公司蓋章確認，同意后續為趙明、趙麗辦理入住及產權登記。

2012年，林秀英去世。2024年，趙建國以法定繼承糾紛起訴全部子女，主張上述兩套安置房系夫妻共同財產，要求確認合同權利歸其所有，并向其他繼承人支付折價補償。

次子一家抗辯稱：一號院實際由其家庭出資建設并長期居住，趙建國僅為“背戶”簽約；兩套安置房早在2010年已通過三方承諾書完成權屬確認，不屬于遺產。其中一號房屋已于2016年交付趙明裝修入住，二號房屋雖未交房，但水電戶名已登記至趙麗名下。

此前，趙建國曾兩次以“贈與合同糾紛”起訴，要求撤銷對孫輩的“贈與”，均被A號、B號民事判決駁回。法院認定《承諾書》并非贈與合同，且即便構成贈與，也已超過法定撤銷期限。

裁判結果

法院經審理認為：

一號院北房確系趙建國與林秀英所建，拆遷利益中包含林秀英份額；

但林秀英已于2010年8月親自簽署《產權變更申請承諾書》，明確將安置房權益轉移至孫輩；

此后十余年未提出異議，且經生效判決確認該行為具有法律效力；

故林秀英去世時，已不再享有相關合同權利，兩套安置房不構成遺產。

判決如下：

一、趙建國與甲公司簽訂的一號房屋《拆遷安置房買賣合同》項下權利義務歸趙明享有，趙建國應協助辦理入住及未來產權登記；

二、二號房屋合同項下權利義務歸趙麗享有，趙建國負有同等協助義務。

法院說理

《產權變更承諾書》具有法律約束力

承諾書由趙建國、林秀英親筆簽署，甲公司蓋章確認，內容明確指向安置房買受人變更，系對原購房合同主體的合意調整，非單方贈與行為。該意思表示真實、合法，且已部分履行（如一號房屋交付使用），應予尊重。

權利處分早于死亡，不構成遺產

林秀英在生前已主動放棄對安置房的合同權益，該處分行為完成于其死亡前兩年。根據《民法典》第1122條，遺產限于“死亡時遺留的個人合法財產”，已處分完畢的權益不得再作為遺產分割。

生效判決具有既判力，不得重復否定

趙建國此前以“贈與”為由提起的撤銷之訴，已被兩級法院駁回。現又以“繼承”為由主張同一標的物權利，實質否定前訴結果，違反“一事不再理”原則。

實際占有與履行行為佐證權屬歸屬

一號房屋由趙明長期居住使用近八年，二號房屋亦完成戶名登記，表明各方對權屬安排已形成穩定預期。若允許老人晚年反悔，將嚴重破壞交易安全與家庭秩序。

律師提示

拆遷中的“背戶”風險極高，切勿輕信口頭約定

即使房屋實際由子女建設，若登記或簽約人為父母，拆遷利益默認歸屬簽約人。務必通過書面分家協議+產權確認+及時過戶固定權屬。

《產權變更承諾書》≠普通贈與，撤銷難度極大

此類文件通常被認定為對拆遷合同主體的變更，而非無償贈與。即使未辦產權證，只要開發商認可且已交付，法院傾向保護實際權利人。

生前處分財產，死后子女無權再爭

老人若在世時已明確將房產給予特定孫輩，并簽署有效文件，其他繼承人不得以“不知情”“不公平”為由要求重新分割。

維權要趁早，時效是關鍵

若對權屬有異議，應在行為發生后三年內主張（如撤銷贈與），或在繼承開始后及時提起析產訴訟。拖延多年再起訴，極易因證據滅失或權利失效而敗訴。

安置房未辦證≠無權利，合同權益可單獨確權

即使尚未取得不動產權證，安置房的合同權利（包括入住、結算、登記請求權）仍屬可分割的財產權益，可通過訴訟提前確權。