廣、滬多城政府搭臺推介，西安成功另辟城市更新新玩法

前些年，在優質地段、火爆市場環境的加持下，那些地處城市核心的城中村改造項目，向來都是房企爭搶的“香餑餑”。

但如今，隨著民營房企深陷流動性困境、央國企越來越謹慎的態度下，風向似乎已然轉變，越來越多城市政府不得不主動搭臺，通過舉辦城市更新推介會為來尋覓合作方。

然而，西安卻似乎走出了另一番截然不同的景象。

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多城密集舉辦城市更新推介會

上個月底，廣州舉辦了一場城市更新發展大會暨項目推介會，這場推介會共涉及102個總投資約8077億元的項目。

其中，43個城中村改造項目以6479億元的投資額占據“半壁江山”，荔灣區大坦沙島、天河區柯木塱等“巨無霸”項目赫然在列。

事實上，廣州并非是個例，上海、重慶等多個城市在近期也紛紛舉辦了同樣的招商推介會。

10月20日，上海舉辦了2025年城中村改造項目集中招商推介會，共推介10個區域、59個城中村改造項目，占地面積近3萬畝。

10月28日，2025中國（重慶）城市更新論壇暨資源對接大會發布了220余個項目、總投資超2600億元的城市更新“機會清單”，現場簽約31個城市更新相關項目、總投資375億元，覆蓋工業遺存煥新、商業活力重塑等多個領域。

從曾經被房企主動爭搶，到如今需要政府牽頭推介，這一轉變的背后，也折射出了當前房地產行業的深層困境：

一方面，民營房企深陷流動性危機，資金鏈承壓下已難再有大量資金去布局這類項目當中；另一方面，央國企也在行業不確定性加劇的背景下愈發謹慎。

但對于這些超大城市而言，城中村改造又是破解空間瓶頸的關鍵一環。

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西安的城市更新之路

而與廣州、上海、重慶等城市更新需要政府推介形成對比的是，西安似乎已經摸索出一套更適配自身的城市更新方案，但也是在多年來的持續探索中才逐步成型的。

回溯2018年，西安曾發布了“繞城高速內城中村三年清零行動”計劃，明確到2020年底前完成178個城中村的拆遷改造，但時隔7年，這一目標仍未實現。

包括高新附近幾個關注度非常高的吉祥村、沙井村等城中村依然沒有明確的拆遷計劃。

一方面，是對于資金要求極高，城中村改造不同于公開市場拍賣的土地，房企除了要安置村民外，還需要建設學校、公園、道路等眾多基礎設施，逐步提升區域價值后再推進住宅的開發。

另一方面，城中村三年清零行動發布的那幾年，同時也是西安正推進三環外多個新區的開發建設，而相比于城中村改造“拆遷難度大、投資周期長、資金回籠慢”的特點，凈土出讓、拿地第二天就能動工的新區對于房企來說，顯然更具吸引力。

而在“回歸主城”成為這兩年的市場共識下，又遇到了房地產行業進入了深度調整期，市場信心不足、房企資金緊張，因此即便主城核心地段的城中村項目，也難以吸引房企貿然入局。

僅有保利、信達等幾家資金實力雄厚的央國企，成為了西安城中村改造的核心參與力量。

比如青龍寺板塊的保利天瑞項目、長安區魚包頭村城中村改造項保利詠山和頌等，信達的丁白村項目信達雁熙云著、浐灞趙村項目信達辰樾府、未央崗家寨城改項目信達鳳熙云著、以及還有快要入市的棗園城改項目等。

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團結片區+幸福林帶”兩大范本

但畢竟能參與城市更新、城中村改造的房企數量有限，僅靠少數央國企的支撐，難以覆蓋西安主城多個區域的更新需求。

為了提高城中村改造的推進效率，這兩年明顯可以感受到西安調整了城市更新的模式，那就是不再追求“全面開花”，而是將資源先集中投向核心潛力板塊。

作為西安樓市當前的頂流板塊，團結片區的蛻變完全可以堪稱 “教科書級”。

三五年前，這里還是城中村扎堆、建材市場雜亂、交通擁堵的城郊結合部，如今，隨著配套的集中兌現，整個區域已經完成華麗轉身。

2024年途徑團結片區的地鐵10號線開通運營，8公里長的紅旗鐵路公園建成開放，團結實驗學校順利開學，愛知中學也正式簽約落地，龍湖未央天街開門迎客。

在教育、交通、生態、商業配套集中兌現下，徹底扭轉了區域的城市面貌與價值預期，同時也直接引爆了市場關注度，大牌房企紛紛扎堆入駐。

綠城綠汀芳菲、保億潤園等項目一經入市便掀起搶房潮，開一次罄一次，其中10月率先亮相的綠汀芳菲，更是不到三個月就實現了清盤。

而另一邊，曾被譽為“全球最大地下空間利用工程”的幸福林帶，在歷經系統性改造升級后，如今也全面邁入價值收獲期。

隨著地鐵3、6、8號線相繼開通，龍湖長樂天街正式開業，愛知中學等多所學校動工建設，片區配套不斷醇熟完善，不僅吸引了傳化智聯西北運營中心、百度智慧中心等優質產業項目落地扎根，胡家廟糧油倉庫、陜汽廠南區等核心地塊，更成功吸引陜建、金茂、匯興等實力房企爭相摘地。

其中，剛剛完成首開的金茂貝好家|幸福曉棠，憑借金茂的品牌背書、優質的產品設計，疊加幸福林帶的成熟配套優勢，就實現了首開即罄的熱銷成績，一舉成為了城東片區的紅盤。

從團結片區到幸福林帶板塊，西安用實踐證明了這套可行性極高的城市更新模式，不僅為西安接下來自身的城市更新提供了高效方法，同時也為全國其他城市的更新發展提供了極具參考價值的實踐路徑。