成交數據大反轉！重點城市樓市分化回暖，買房投資機會來了？

2017 年，馬云在杭州全球峰會上拋出 “八年后中國最便宜的就是房子” 的驚人預言，彼時樓市狂熱之下，這一論斷被視作天方夜譚。如今站在 2026 年的時間節點回望，隨著中央 “房住不炒” 的堅定定調與 “十五五” 規劃開局的政策紅利釋放，馬云預判的 “去泡沫化”“價值回歸” 趨勢已然成為現實。2026 年的中國樓市，正迎來購房成本結構性下降與市場風險全面重構的雙重轉向，既為剛需群體帶來實質利好，也對購房者的決策能力提出更高要求，尤其有 3 類人群需謹慎入市，避免陷入資產縮水的困境。

一、轉向一：政策紅利集中釋放，買房成本進入近十年低谷

2026 年樓市 “精準托底” 的政策導向明確，現金補貼、稅費減免、信貸寬松形成三重合力，讓購房成本實現實質性下降，印證了馬云 “房子回歸居住屬性” 的核心預判。在現金補貼方面，政策呈現 “普惠覆蓋 + 重點傾斜” 的鮮明特征，四川遂寧明確 2026 年 6 月 30 日前完成網簽的新房，按合同總額 2% 發放補貼，最高可達 2 萬元；

合肥則將新房補貼政策延續至 2026 年 5 月，為剛需群體預留充足窗口期。重點群體的補貼力度更為可觀，武漢對三孩家庭購房補貼高達 12 萬元，足以覆蓋基礎裝修開支；遂寧將現役軍人、教師、醫護人員納入 3% 補貼檔位，比普通剛需多領 1 萬元；雅安市更是將補貼范圍擴大至快遞小哥、外賣騎手等 14 類新就業群體，三孩家庭或放棄宅基地進城購房家庭最高可享 800 元 /㎡補貼。值得注意的是，補貼申領存在嚴格時限，蘇州 “賣舊買新” 補貼按時間梯度遞減，2026 年 3 月底前購房可全退契稅，年底前則降至 50%，錯過節點將直接錯失紅利。

稅費減免政策進一步放大成本優勢。國家層面明確，2024 年 12 月 1 日起，140 平米及以下住房契稅統一按 1% 繳納，較此前標準最高節省一半；地方在此基礎上疊加返還，河南襄城縣對 “賣舊買新” 家庭契稅補貼提至 60%，蘇州工業園區更是推出契稅全額補貼政策，一套價值 200 萬的房產可直接省下 2 萬元稅費。個稅方面，2026 年底前 “賣舊買新” 可按房價比例退稅，合理規劃交易節奏成為省錢關鍵。

信貸政策的 “降息 + 提額” 組合拳，讓月供壓力大幅緩解。2026 年，上海、杭州等大城市首套房公積金利率降至 2.6% 的歷史低位，存量貸款自動降息后，每月房貸可少還數百元；額度方面，益陽三孩家庭公積金貸款最高可達 104 萬，首付比例僅 15%，武漢更是支持異地公積金提取付首付，即便一年內提取過公積金租房，也不影響貸款額度計算。商貸市場同樣寬松，首套利率普遍在 3.5%-4% 之間，部分城市對剛需額外下浮 20 個基點，武漢等城市重啟的二套商轉公業務，讓購房者可將高利率商貸轉為低息公積金貸款，長期下來節省數萬元利息。此外，央行對疫情以來小額違約且已還款的個人實施征信豁免，讓數百萬購房者重獲貸款資格，進一步釋放合理購房需求。

二、轉向二：市場風險全面重構，結構性分化成核心挑戰

如果說成本下降是 2026 年樓市的 “紅利面”，那么風險重構則是必須正視的 “警示燈”。中央定調 “防范化解房地產風險”，通過現房銷售、土地供應調控等政策破解傳統交付風險，但結構性分化帶來的新風險，對購房者的擇址能力和風險意識提出更高要求，這與馬云 “房子不再是穩賺不賠的投資” 的預判高度契合。

政策層面的制度創新有效化解了交付焦慮。2026 年，湖北荊門等城市全面推行現房銷售，新出讓土地開發的商品房需完成竣工驗收后方可銷售，購房者得以 “所見即所得”，從根本上杜絕爛尾樓風險。銀川則通過 “去化周期超 36 個月暫停供地” 的政策，避免庫存進一步惡化；同時允許土地出讓金分 2 年繳納，緩解開發商資金壓力，間接保障項目交付。但結構性分化帶來的 “擇址風險” 成為新的核心挑戰，2026 年樓市 “核心堅挺、外圍回調” 的格局進一步加劇。

瑞銀集團預測，缺乏產業支撐、人口持續流出的三四線城市房價可能再跌 10%，部分資源型城市已出現總價 5 萬元的 “蔥價房”，廣義庫存去化周期超 30 個月，買房后可能面臨 “賣不掉、租不出” 的困境。而一線及強二線城市核心區則展現出強抗跌性，北京金融街、上海陸家嘴等區域優質房產成為抵御通脹的 “硬通貨”，2025 年前三季度香港頂級住宅價格逆勢上漲 3.2%。同一城市內部的板塊分化同樣顯著，遠郊板塊成交占比僅 8.6%，而核心城區或近郊板塊憑借成熟配套，成為剛需與改善的首選。

此外，隱性成本風險需重點警惕。二手房交易中，房齡超 20 年的老破小可能面臨貸款額度低、維修基金補繳等額外支出；部分開發商或中介強制綁定指定銀行貸款，可能隱藏高利率或服務費陷阱。持有成本上升的壓力也不容忽視，2026 年房地產稅試點有望擴圍至 10 個城市，重慶已實行 0.5%-1.2% 的稅率標準，一套 200 萬的房子每年最多需繳納 2.4 萬稅費，對收入不穩定的群體構成潛在壓力。

三、2026 年慎買人群畫像：三類群體需避開樓市陷阱

在成本下降與風險重構的雙重背景下，2026 年的購房邏輯已從 “閉眼買房” 轉變為 “精準擇房”，以下三類人群需謹慎入市，避免陷入資產縮水或資金鏈斷裂的危機。

第一類是盲目布局三四線及遠郊板塊的投機者。樓市底層邏輯已轉變為 “房子跟著人走”，人口與產業成為房產保值的核心支撐。2025 年數據顯示，三四線城市人口凈流出達 312 萬人，而一線及強二線城市持續吸引人口流入，這種供需格局的重構直接導致樓市分化。中指研究院數據顯示，2026 年新建商品房銷售面積預計同比下降 6%，缺乏產業支撐的三四線城市土地出讓收入可能再降 15%，配套設施難以維持，多數房源將陷入 “陰跌” 循環。即便是普通二線城市，遠郊無配套的 “睡城” 房源也面臨降價難賣的窘境，盲目投機這類房產大概率會遭遇 “買后即虧” 的困境。

第二類是高杠桿加貸的收入不穩定群體。2026 年信貸政策雖寬松，但杠桿過高仍隱患重重。當前二套房利率比首套高出 0.5 個百分點，100 萬貸款 30 年將多還 9 萬利息，若收入不穩定，一旦遭遇失業或收入波動，極易陷入斷供危機。更需警惕的是持有成本上升風險，房地產稅試點擴圍、物業費上漲等因素，將進一步增加住房持有壓力。建議購房時將月供控制在家庭月收入的 30% 以內，同時預留 1-2 年的應急資金，收入波動較大的自由職業者、創業初期人群等，不宜盲目加杠桿購房。

第三類是忽視產權與政策陷阱的盲目跟風者。2026 年 “老房新政” 全面推進，但并非所有老房都能享受政策紅利。那些未被納入改造清單、房齡超 30 年且結構老化的非核心區老房，不僅無法獲得政策支持，后續維修成本高昂，還可能因不符合居住標準面臨流通困難。產權問題同樣不容忽視，部分危房改造項目存在產權模糊的情況，若未確認產權是否能升級為完整產權便貿然購買，極易引發法律糾紛。此外，部分小型民營房企開發的商品房可能存在質量問題，2026 年民營房企多轉向代建、物業領域，資金實力不足的小型房企項目交付風險仍存，盲目跟風購買這類房源可能面臨權益受損。

結語

2026 年的中國樓市，正以兩大轉向印證著馬云當年的預言，也在中央定調下開啟高質量發展的新篇章。購房成本的結構性下降為剛需群體帶來實質紅利，而市場風險的重構則倒逼購房者回歸理性。對于普通人而言，把握政策紅利、堅守核心區位、聚焦居住需求，既是應對市場變化的良策，也是實現居住需求與資產安全雙重保障的關鍵。在分化的市場中，選對房遠比買房本身更重要，摒棄投機思維、回歸居住本質，才能在 2026 年的樓市中避開陷阱，實現置業目標。