買拆遷房最怕什么？不是沒房本，而是賣家反悔+繼承人扯皮

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以上案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）

案情介紹

2016年7月26日，王女士與李鵬簽訂《房屋轉讓協議》，約定王女士購買位于北京市大興區的一號房屋。該房屋系拆遷安置房，當時尚未取得不動產權證，登記權利人為李鵬之父李建國。

因李建國已于2014年被法院宣告為無民事行為能力人，其配偶周梅（李鵬之母）及兒子李鵬作為法定監護人，共同處置該房產。簽約當日，周梅及李鵬之妻吳芳分別簽署《親屬同意出售聲明》，明確同意出售一號房屋，并放棄相關權利。

王女士及其丈夫于2016年6月至7月間，分四筆向李鵬支付購房款共計205萬元，李鵬出具全額收條。2017年，王女士辦理入住手續，對房屋進行裝修，并由其父母實際居住至今，期間物業費、供暖費、水電燃氣等均由王女士方繳納。

2020年9月，一號房屋取得不動產權證書，登記在李建國名下。李鵬隨即將房產證交予王女士。此后，王女士多次要求辦理過戶，李鵬口頭同意但始終未配合。

2021年10月，李建國去世，其法定繼承人為配偶周梅、兒子李鵬、女兒李婷。三人未就房屋繼承辦理析產，亦未協助王女士完成過戶。

王女士遂起訴至法院，請求判令周梅、李鵬、李婷三人協助將一號房屋過戶至其名下。

三被告均未到庭答辯。

裁判結果

法院作出判決：

周梅、李鵬、李婷于判決生效后10日內，協助王女士將一號房屋過戶登記至王女士名下。

法院說理

1. 監護人有權代為處分被監護人財產：

李建國于2014年被宣告為無民事行為能力人，其配偶周梅、兒子李鵬依法為其監護人。二人在保障被監護人利益前提下，出售其名下房產用于醫療等合理用途，符合《民法通則》第十八條關于監護職責的規定。

2. 房屋買賣合同合法有效：

協議系雙方真實意思表示，不違反法律強制性規定；周梅簽署《同意出售聲明》，構成對李鵬代理行為的追認；王女士已全額支付房款并實際占有使用房屋多年，交易真實、履行完整。

3. 繼承人應繼續履行合同義務：

李建國去世后，其繼承人依法承繼其債權債務。案涉房屋雖登記在李建國名下，但已通過有效合同出售給王女士，繼承人不得以“未繼承”“不知情”等理由拒絕履行過戶義務。

4. 房屋已具備過戶條件：

不動產權證已于2020年核發，且由買受人持有，無查封、抵押等權利限制，過戶障礙已消除。

律師提示

1. 監護人出售被監護人房產需謹慎合規：

必須基于“為被監護人利益”原則（如治病、養老），并盡可能取得其他近親屬書面同意，避免日后被質疑惡意處分。

2. 購買未辦證拆遷房務必保留完整證據鏈：

包括付款憑證（銀行流水優于現金）、收條、入住證明、費用繳納記錄、產權人或監護人同意文件等。本案勝訴關鍵在于205萬元付款有清晰轉賬記錄+多年實際占有+家屬書面確認。

3. 房產證下發后應立即主張過戶：

即使賣方口頭承諾，也應書面催告并留存記錄。拖延可能導致繼承、債務、離婚等新風險介入。

4. 原產權人死亡不影響合同效力：

買受人可直接起訴全體繼承人，要求繼續履行合同。法院通常支持“物權期待權”，尤其在買方已付全款、實際占有、無過錯的情形下。

北京房產律師特別提醒：拆遷安置房交易周期長、主體復雜（常涉及家庭成員、監護、繼承），建議在簽約前核查：

房屋是否可上市交易；

出售人是否有完全處分權；

是否存在共有權人或限制情形。

必要時，可約定“違約即按高額借款賠償”條款（如本案300萬+20%年息），以震懾違約行為。