開發商準點交房，賣家卻遲遲不轉交？北京房產律師：構成違約！

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以上案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）

案情介紹

2023年4月13日，王建國與李鵬通過中介簽訂《房屋買賣合同》，約定王建國購買李鵬名下的一號房屋，總價160萬元。該房屋系李鵬因拆遷取得的定向安置房，產權性質參照經濟適用住房管理，尚未辦理不動產權證，但雙方在補充協議中明確知曉此情況。

簽約當日，王建國支付首付款95萬元。此后，李鵬因資金困難向王建國借款6萬元（分兩筆轉賬，均有借條）。2023年11月，李鵬在微信中提出將該6萬元“頂房款”，王建國同意，故其累計已付購房款101萬元。

根據開發商甲公司通知，一號房屋于2024年6月26日至30日集中辦理入住。按合同約定，李鵬應在2024年6月30日前將房屋交付王建國。但李鵬直至2024年9月4日才完成房屋交接。

王建國遂起訴，請求：

1. 確認《房屋買賣合同》有效；

2. 判令李鵬支付逾期交房違約金（以101萬元為基數，按日萬分之五，自2024年7月1日至9月3日，共64天，計32,320元）。

李鵬未出庭，但庭前表示“當時頭腦混亂”“房子沒房本不該賣”，要求解除合同并退款。王建國當庭撤回繼續履行請求，僅主張違約金。

裁判結果

法院判決：

一、確認王建國與李鵬于2023年4月13日簽訂的《房屋買賣合同》有效；

二、李鵬于判決生效后十日內向王建國支付逾期交房違約金32,320元。

法院說理

1. 合同系雙方真實意思表示：雖一號房屋尚未取得產權證，但屬拆遷安置房，權屬清晰，且雙方在補充協議中明確知曉交易風險，合同內容不違反法律強制性規定，應認定有效。

2. 6萬元借款可沖抵購房款：李鵬主動提議將借款轉為房款，王建國接受，且后續交接文件及收據均確認總付款含該6萬元，視為雙方對付款方式的合意變更。

3. 逾期交房事實清楚：開發商已于2024年6月30日前具備交房條件，李鵬本可按時收房并轉交，卻遲至9月4日才交付，構成違約。

4. 違約金標準合理：合同約定“逾期交房按日萬分之五支付違約金”，該標準未超過法定上限，且王建國僅主張64天，金額32,320元計算準確，予以支持。

5. 拒不到庭視為放棄抗辯：李鵬經合法傳喚未出庭，法院依法缺席審理，不影響責任認定。

律師提示

1. 回遷房/安置房可買賣，但需謹慎：即使未辦房本，只要權屬明確、非禁止交易類型（如小產權房），買賣合同通常有效。關鍵在于雙方是否知情并自愿。

2. “無房本”不是毀約借口：賣家事后以“不懂政策”“情緒不穩定”等理由反悔，法院一般不予采納，除非能證明存在欺詐、脅迫或重大誤解。

3. 借款轉房款需雙方確認：建議通過書面補充協議或收據明確“借款轉為購房款”，避免爭議。本案中微信記錄+后續收據形成完整證據鏈。

4. 違約金條款要寫清楚：日萬分之五（年化約18%）在司法實踐中常被支持，尤其用于補償買方資金占用和租房損失。

5. 保留所有溝通記錄：微信聊天、短信、通話錄音等，在對方失聯或否認事實時，可成為鎖定違約時間、金額的關鍵證據。

北京房產律師特別提醒：購買回遷安置房，務必做到“三查三留”——查拆遷協議、查安置房分配文件、查開發商交房計劃；留合同、留付款憑證、留溝通記錄。即使暫不能過戶，也可通過占有+合同+付款事實，主張物權期待權和違約責任。