承租方單方提前解約退租又未合理“返還租賃房屋”，相關責任如何承擔？

魯法案例【2025】595

租賃期內，

承租方發出解約通知后自行搬離而未合理交接房屋，

出租方可以要求承租方繼續支付房租嗎？

（圖源網絡 侵刪）

案情簡介

2021年3月，張某（出租方、甲方）與劉某（承租方、乙方）簽訂《房屋租賃合同》，約定：乙方承租甲方房屋用于開辦飯店，租賃期自2021年4月1日起至2030年3月30日止，租金按季度繳納，每季度租金7.5萬元。乙方向甲方每季度支付裝修款及酒店用品款5萬元。逾期繳納租金或裝修款及酒店用品款的，甲方有權終止合同收回房屋，并由乙方承擔違約金。合同還約定了其他內容。后劉某依約向張某支付了2024年7月1日之前的租金、裝修款及酒店用品款等。2024年7月和10月，劉某均向張某轉賬8.75萬元（包括每季度租金的一半即3.75萬元、裝修及酒店用品款5萬元）。2024年12月30日，劉某所開辦飯店的負責人顧某通過微信向張某發送涉案房屋內照片及拍攝的視頻并告知：“鑰匙給你放在門口花盆里了，老板劉某不租了，所有的東西我都給你錄個視頻。”12月31日，張某回復稱鑰匙未找到，顧某未回復。2025年2月，張某向顧某發送微信消息告知：“劉某還欠我房租呢，什么時候給？”顧某未回復。后張某多次催繳無果，遂訴至槐蔭法院，要求被告劉某支付所欠2024年7月1日至2025年3月31日期間的房屋租金15萬元、2025年1月1日至2025年3月31日期間的裝修款及酒店用品款5萬元，以及違約金。

被告劉某辯稱，其于2024年12月30日通知原告解除租賃合同，12月31日原告收回了房屋，后續不存在欠付租金。

法院審理

法院經審理認為，張某與劉某于2021年3月簽訂的《房屋租賃合同》，系雙方當事人真實意思表示，不違反法律、行政法規的強制性規定，應屬合法有效，雙方均應按照合同行使權利、履行義務。在雙方未協商一致解除合同的情況下，劉某在租賃期內單方提出解除合同并搬離涉案房屋，屬于違約解除合同。劉某方作為違約方發出解除合同的通知，不發生解除合同的效力，但2024年12月30日劉某通過其飯店負責人顧某拍攝涉案房屋照片、視頻，發送并告知張某涉案房屋鑰匙存放地，以自己的行為明確表示不再履行合同，張某于2024年12月31日作出回應，此時顧某發出的告知到達張某。故涉案租賃合同于2024年12月31日終止，合同終止不影響劉某違約責任的承擔。經核算，2024年7月1日至2024年12月31日兩個季度劉某共計欠繳房屋租金7.5萬元，應向張某付清。

關于張某要求劉某支付所欠2025年1月1日至2025年3月31日期間的房屋租金7.5萬元、裝修款及酒店用品款5萬元的問題。涉案合同于2024年12月31日因劉某單方退出租賃而終止，合同終止后的“返還租賃房屋”不僅僅是交還房屋鑰匙，更重要的是及時清理搬走個人物品、做好房屋交接，以便張某恢復對涉案房屋的正常使用或收益。經法院現場查看，涉案房屋內留有大量物品，哪些屬于張某交付給劉某使用的酒店用品，哪些屬于劉某的個人物品，并不明確清晰，劉某也未提交證據證明向張某明確作出了放棄個人物品所有權和處置權的意思表示，故其應當支付2025年1月1日至2025年3月31日期間房屋占有使用費。需要指出的是，張某作為出租方具有及時收房、避免損失擴大的義務，其不得以屋內有承租人的物品為由無限期主張房屋占有使用費。通過張某提交的證據看，其多次通知劉某及其代理人進行房屋交接但未果，為避免損失擴大，建議雙方盡快協商處理。

最終，槐蔭法院依法判決劉某向張某支付2024年7月1日至2024年12月31日期間所欠房屋租金7.5萬元及相應逾期付款違約金、2025年1月1日至2025年3月31日期間房屋占有使用費12.5萬元。判決作出后，雙方均服判息訴。

法官說法

房屋租賃合同履行期間，雙方未協商一致、無法定或者約定事由的情況下，承租方單方提前解除租賃合同，屬于違約解除合同。而在合同終止后，承租方負有及時與出租方妥善辦理房屋交接的義務，應在合理期限內將租賃房屋騰空并返還給出租方。出租方也負有止損義務，應在合理期限內及時收房、采取措施防止房屋長期空置給雙方造成不必要的損失。本案中，承租方在租賃合同終止后，未妥善“返還租賃房屋”，涉案房屋內留有大量歸屬不明的物品未及時清理處置，出租方多次聯系進行房屋交接未果，給出租方造成損失，承租方應支付在此期間的房屋占有使用費。

法條鏈接

《中華人民共和國民法典》第五百七十七條 當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。

《中華人民共和國民法典》第五百七十九條 當事人一方未支付價款、報酬、租金、利息，或者不履行其他金錢債務的，對方可以請求其支付。

轉自：山東高法