交了百萬誠意金，房子卻永遠拿不到？房地產律師教你三步止損

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以上案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）

案情介紹

2013年8月24日，鄭偉與甲公司簽訂《定制開發協議》，約定鄭偉以個人名義購買甲公司開發的一號房屋（規劃用途為辦公），建筑面積約150.56平方米，總價約325萬元。協議約定：鄭偉分四期支付保證金共計163萬余元，甲公司應于2015年6月30日前交付驗收合格的房屋，并在取得預售許可后簽訂正式商品房買賣合同。

簽約后，鄭偉依約支付前三期款項合計993,978元。但因得知該區域政策限制——僅允許企業法人購房，無法以個人名義辦理網簽及產權登記，鄭偉遂暫停支付第四期款項，并多次要求退房。

2016年6月29日，甲公司發布《告知》，稱對退房客戶“按已付款40%給予補償”，但僅限“未付滿50%房款”的客戶。此后，甲公司既未退款，也未解決過戶障礙。

2024年，鄭偉起訴，請求：

1. 解除《定制開發協議》；

2. 甲公司退還已付房款993,978元，并賠償397,591元（即40%）；

3. 訴訟費由甲公司承擔。

甲公司辯稱：

鄭偉未付清全款構成違約，無權解約；

房屋早已建成并取得產權證，具備交付條件；

政策限制屬“不可抗力”，鄭偉可注冊公司繼續履約；

即便退款，也只應按《告知》返還40%。

經查：截至訴訟時，涉案區域仍禁止自然人購房，鄭偉無法實現合同目的。

裁判結果

法院作出判決：

一、鄭偉與甲公司簽訂的《定制開發協議》權利義務關系于2024年12月5日終止；

二、甲公司于判決生效后10日內全額退還鄭偉已付款993,978元；

三、甲公司另行支付違約金198,795.6元（按已付款20%計算）。

法院說理

1. 合同目的已無法實現，應予終止：

雖然房屋已建成，但因行政政策限制，自然人無法辦理網簽及產權登記，甲公司客觀上不能履行“簽訂預售合同+過戶”等核心義務，構成法律上的“履行不能”，合同目的落空。

2. 買方暫停付款屬合理避險，不構成違約：

鄭偉在知悉政策障礙后停止支付尾款，系行使《民法典》規定的不安抗辯權，具有正當性，不構成違約。

3. 解除權雖超除斥期間，但可司法終止合同：

鄭偉2016年已知無法過戶，未在一年內行使解除權，法定解除權已消滅。但鑒于合同長期僵局、無法履行，法院依《民法典》第580條直接判令終止合同權利義務，避免資源浪費。

4. 違約金按合同約定20%支持，非40%：

甲公司單方《告知》中的“40%賠償”未經雙方合意，不具約束力；

原協議明確約定“逾期交房超60日，解約后按已付款10%付違約金”；

法院綜合考量雙方過錯（買方未及時起訴致損失擴大），酌定按20%支持，體現對開發商根本違約的懲戒。

律師提示

1. “定制開發”≠正式購房合同：

此類協議多為預約性質，若開發商長期不取得預售證或政策突變，買方權益極易落空。務必關注項目是否具備商品房預售許可證。

2. 政策風險需提前核查：

商辦類房產常有購房主體限制（如僅限企業、需注冊本地公司等）。簽約前應向住建部門或不動產登記中心核實準入資格。

3. 不安抗辯權可合法暫停付款：

若有確切證據證明對方無法履約（如政策禁止、項目爛尾），買方可中止付款并書面催告，避免被反訴違約。

4. 開發商“退房公告”不等于承諾：

單方發布的退款方案若未與業主達成書面合意，法院通常不予采納。維權仍應以原始合同條款為準。

5. 合同僵局可申請司法終止：

即使解除權過期，只要合同事實上無法履行，法院仍可依據《民法典》第580條判令終止。

北京房產律師特別提醒：

購買商辦類房產風險遠高于住宅！

? 務必確認：能否以個人名義購買？能否落戶/上學/貸款？

? 拒絕“先交大額誠意金、后簽合同”套路；

? 保留所有溝通記錄，一旦發現無法過戶，立即發函主張權利；

? 不要輕信“以后能改政策”“我們內部能操作”等口頭承諾！