北京房產(chǎn)律師解讀：“以房抵債” 變房屋買賣 農(nóng)村房產(chǎn)交易效力如何判？

（為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以上案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）

案情介紹

2011 年 12 月 4 日，陳志強(qiáng)（甲方）與趙衛(wèi)國（乙方）簽訂《房產(chǎn)抵債協(xié)議書》，協(xié)議載明 “甲方因經(jīng)營項(xiàng)目向乙方借款 400 萬元，無力償還，自愿將城郊村 3 號宅院（216 平方米）抵債轉(zhuǎn)讓給乙方”，協(xié)議還約定拆遷補(bǔ)償歸乙方所有、與甲方妻兒無關(guān)等內(nèi)容，中介人王某、孫某簽字見證。

當(dāng)日，趙衛(wèi)國向陳志強(qiáng)支付 25 萬元，陳志強(qiáng)出具收條載明 “今收到趙衛(wèi)國房款 25 萬元”；次日，趙衛(wèi)國再轉(zhuǎn)賬 50 萬元，陳志強(qiáng)亦出具 “收到房款 50 萬元” 的收條。

2024 年，城郊村 3 號宅院被納入拆遷范圍，陳志強(qiáng)訴至法院，請求確認(rèn)《房產(chǎn)抵債協(xié)議書》無效（庭審中撤回返還房屋訴求）。陳志強(qiáng)主張雙方實(shí)為借貸關(guān)系，協(xié)議系流押條款，收條內(nèi)容為趙衛(wèi)國提前擬定，自己僅收到 75 萬元借款而非房款，房屋一直由自己管控。

趙衛(wèi)國辯稱雙方系真實(shí)房屋買賣關(guān)系，因農(nóng)村宅基地?zé)o法直接簽訂買賣合同，才以 “抵債” 名義簽訂協(xié)議，400 萬元系預(yù)估拆遷款，75 萬元為購房款，協(xié)議簽訂后已實(shí)際接管房屋并居住、出租，提交租賃合同、修繕合同、視頻圖片及拆遷公告佐證，中介人王某出庭證實(shí)雙方系通過介紹購買房屋。

裁判結(jié)果

陳志強(qiáng)與趙衛(wèi)國于 2011 年 12 月 4 日簽訂的《房產(chǎn)抵債協(xié)議書》無效。

法院說理

法律適用：本案協(xié)議簽訂及履行均發(fā)生在民法典施行前，故適用當(dāng)時(shí)的法律、司法解釋規(guī)定。

舉證責(zé)任分配：當(dāng)事人對自己提出的主張應(yīng)提供證據(jù)證明，未能提供或證據(jù)不足的，承擔(dān)不利后果。

協(xié)議性質(zhì)認(rèn)定：

從協(xié)議內(nèi)容看，雖載明 “借款 400 萬元”，但雙方均認(rèn)可無真實(shí) 400 萬元借款事實(shí)，協(xié)議對房屋產(chǎn)權(quán)、拆遷補(bǔ)償、居住糾紛等約定符合房屋買賣合同核心特征，無借款金額、期限等借貸關(guān)系必備條款；

從履行情況看，陳志強(qiáng)出具的收條明確載明款項(xiàng)為 “房款”，其主張收條內(nèi)容非真實(shí)意思但未提供反駁證據(jù)，趙衛(wèi)國提交的租賃合同、修繕合同等可佐證其實(shí)際占有使用房屋，陳志強(qiáng)提交的電費(fèi)繳納憑證不足以推翻該事實(shí)；

從雙方解釋看，趙衛(wèi)國關(guān)于 “宅基地不能直接寫買賣，400 萬元為預(yù)估拆遷款” 的陳述更具邏輯性，陳志強(qiáng)主張 “流押擔(dān)保” 與協(xié)議履行及收條內(nèi)容矛盾。

綜上，認(rèn)定《房產(chǎn)抵債協(xié)議書》實(shí)際為農(nóng)村房屋買賣合同。

合同無效理由：農(nóng)村集體土地使用權(quán)與集體經(jīng)濟(jì)組織成員身份掛鉤，不得違規(guī)轉(zhuǎn)讓，農(nóng)村房屋買賣依賴集體土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。趙衛(wèi)國非案涉房屋所在地集體經(jīng)濟(jì)組織成員，案涉協(xié)議違反土地管理法強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬無效。