2025零售商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)綜合實(shí)力TOP100：華潤(rùn)、萬達(dá)連續(xù)霸榜，有黑馬逆襲

贏商網(wǎng)百?gòu)?qiáng)榜

聯(lián)合出品 · 贏商網(wǎng) & 中城研究院

數(shù)據(jù)支持 · 贏商大數(shù)據(jù) 唐澤強(qiáng)

作者 · 蘇珊 編輯 · 陳巧明

封面&頭圖來源 · 視覺中國(guó)

文中圖片來源 · 除特別注明，均來自項(xiàng)目/品牌官方

”12月5日，“2025贏商網(wǎng)大會(huì)暨『贏商網(wǎng)百?gòu)?qiáng)榜』研究成果發(fā)布”在上海舉辦。

由贏商網(wǎng)聯(lián)合中城研究院發(fā)起的『贏商網(wǎng)百?gòu)?qiáng)榜』正式發(fā)布：包含零售商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)榜單、（?點(diǎn)擊查看）、、（?點(diǎn)擊查看），本篇為“2025年度零售商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)綜合實(shí)力TOP100”。

2025年，宏觀環(huán)境呈現(xiàn)新特征：消費(fèi)作為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)“壓艙石”的政策定位更加明確，為商業(yè)經(jīng)營(yíng)提供了穩(wěn)定的基礎(chǔ)預(yù)期。同時(shí)，行業(yè)內(nèi)部經(jīng)歷深刻變革——消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs擴(kuò)募加速，為商業(yè)地產(chǎn)“投融管退”閉環(huán)注入活力；奢侈品消費(fèi)經(jīng)歷壓力測(cè)試后逐步回暖，但增長(zhǎng)邏輯已然生變；線上滲透率趨于穩(wěn)定，線下渠道的價(jià)值重塑進(jìn)入深水區(qū)。

這一切，都預(yù)示著商業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)正從“規(guī)模擴(kuò)張”轉(zhuǎn)向“價(jià)值深耕”。

在此背景下，贏商網(wǎng)聯(lián)合中城研究院，發(fā)布《2025年度零售商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)綜合實(shí)力TOP100》榜單。我們延續(xù)了科學(xué)、全面的測(cè)評(píng)體系，旨在通過規(guī)模性指標(biāo)、成長(zhǎng)性指標(biāo)、金融創(chuàng)新能力指標(biāo)、運(yùn)營(yíng)能力指標(biāo)、招商能力指標(biāo)及競(jìng)爭(zhēng)價(jià)值指標(biāo)等六大維度，全面評(píng)估企業(yè)的綜合實(shí)力，梳理過去一年的得失，探尋未來一年的航向。

《2025年度零售商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)綜合實(shí)力TOP100》榜單測(cè)評(píng)維度： 1)規(guī)模性指標(biāo)：通過已開業(yè)項(xiàng)目數(shù)量、體量等體現(xiàn)企業(yè)規(guī)模 2)成長(zhǎng)/潛力性指標(biāo)：通過近年開業(yè)量、未來籌開量等反映企業(yè)的增長(zhǎng)潛力 3)金融創(chuàng)新能力指標(biāo)：發(fā)行相關(guān)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品體現(xiàn)金融創(chuàng)新能力 4)運(yùn)營(yíng)能力指標(biāo)：通過項(xiàng)目出租率、客流情況反映企業(yè)的運(yùn)營(yíng)能力 5)招商能力指標(biāo)：通過項(xiàng)目引入不同級(jí)別的品牌反映招商能力 6)競(jìng)爭(zhēng)價(jià)值指標(biāo)：通過項(xiàng)目進(jìn)駐不同商業(yè)線級(jí)城市，不同級(jí)別商圈等反映區(qū)位價(jià)值與競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)

01.

致廣大而盡精微：

宏大戰(zhàn)略視野和精益求精的經(jīng)營(yíng)細(xì)節(jié)兼具

《中庸》有言：“致廣大而盡精微。”——成大事既要致力于達(dá)到廣博宏大的境界，又要深入到細(xì)微之處，將極致的功夫下到極深遠(yuǎn)處。

將這一古老智慧置于今日的商業(yè)圖景中，“致廣大”，意味著企業(yè)需具備宏大的戰(zhàn)略視野：洞察消費(fèi)變遷的長(zhǎng)期趨勢(shì)，理解資產(chǎn)價(jià)值的底層邏輯，在格局演變中精準(zhǔn)卡位；“盡精微”，則要求企業(yè)回歸運(yùn)營(yíng)的本質(zhì)，在看似瑣碎的日常中精益求精：從會(huì)員的一次點(diǎn)擊，到店鋪的一輪調(diào)改，再到空間的一處煥新，無不傾注心力。

無“廣大”之格局，企業(yè)易迷失于當(dāng)下競(jìng)爭(zhēng)，陷入存量搏殺的“內(nèi)卷”；無“精微”之耕耘，則所有宏大敘事終將是空中樓閣，無法落地為實(shí)實(shí)在在的現(xiàn)金流與資產(chǎn)價(jià)值。

縱觀全年行業(yè)浮沉，一個(gè)貫穿始終的趨勢(shì)愈發(fā)清晰：“致廣大”的戰(zhàn)略格局與“盡精微”的運(yùn)營(yíng)韌性，二者相輔相成，共同構(gòu)成了企業(yè)穿越周期的必經(jīng)之路，也是應(yīng)對(duì)一切不確定性的終極答案。

頭部規(guī)模企業(yè)：

從“規(guī)模擴(kuò)張”到“深度運(yùn)營(yíng)”，

觀察經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的核心樣本

研究規(guī)模性企業(yè)，本質(zhì)是理解現(xiàn)代商業(yè)的“系統(tǒng)力量”。它們不僅是市場(chǎng)參與者，更是行業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施和游戲規(guī)則的塑造者。憑借無與倫比的網(wǎng)絡(luò)效應(yīng)與成本優(yōu)勢(shì)，它們能定義標(biāo)準(zhǔn)、匯聚資源、抗御周期風(fēng)險(xiǎn)，成為經(jīng)濟(jì)生態(tài)中的確定性支柱。它們從“規(guī)模擴(kuò)張”向“運(yùn)營(yíng)深度”的轉(zhuǎn)型，更是觀察中國(guó)經(jīng)濟(jì)從增量邁向存量時(shí)代的核心樣本。

■華潤(rùn)萬象生活：“商業(yè)力”霸屏

2025年上半年，華潤(rùn)萬象生活核心業(yè)績(jī)指標(biāo)全線飄紅：總收入同比增長(zhǎng)6.5%至85.24億元，毛利率提升3.1個(gè)百分點(diǎn)至37.1%，核心凈利潤(rùn)以15%的增速突破20億元（20.11億元），韌性增長(zhǎng)。

截至2025年6月末，華潤(rùn)萬象生活在營(yíng)購(gòu)物中心達(dá)125座，其中53個(gè)項(xiàng)目穩(wěn)居當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)零售額榜首，104個(gè)躋身前三，優(yōu)質(zhì)商業(yè)霸屏。

• 內(nèi)修精細(xì)化運(yùn)營(yíng)之“秀”——通過調(diào)改升級(jí)與分類施策深度激活存量資產(chǎn)價(jià)值，夯實(shí)盈利韌性

通過存量運(yùn)營(yíng)精細(xì)化、調(diào)改與分類施策的深度落地，華潤(rùn)萬象生活上半年重奢項(xiàng)目零售額同比增長(zhǎng)13.2%，穩(wěn)健抵御傳統(tǒng)奢侈品波動(dòng)；非奢項(xiàng)目增速達(dá)26.4%（顯著高于重奢），精準(zhǔn)契合大眾品質(zhì)體驗(yàn)需求，實(shí)現(xiàn)雙線增長(zhǎng)。

• 外筑規(guī)模化擴(kuò)張之“剛”——依托第三方拓展與新項(xiàng)目開業(yè)搶占優(yōu)質(zhì)稀缺資源，鞏固行業(yè)龍頭地位

上半年，華潤(rùn)萬象生活新開4個(gè)商業(yè)項(xiàng)目——鄭東萬象城、順德萬象匯、遂寧萬象匯和西安機(jī)場(chǎng)商業(yè)，以“高開業(yè)率+大體量”實(shí)現(xiàn)高品質(zhì)入市，有效降低項(xiàng)目培育周期，快速形成經(jīng)營(yíng)貢獻(xiàn)。

第三方接管項(xiàng)目通過精準(zhǔn)調(diào)改實(shí)現(xiàn)低效資產(chǎn)快速轉(zhuǎn)化，成為萬象商業(yè)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的重要增量來源。 截至6月底，華潤(rùn)萬象生活管理的第三方購(gòu)物中心31個(gè)，占比24.8%，但收入及稅前利潤(rùn)占比分別提升3.2%、2.5%至30.7%、23.9%。

二者協(xié)同形成“存量提質(zhì)+增量拓界”的良性循環(huán)，驅(qū)動(dòng)商業(yè)航道實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量增長(zhǎng)。

■珠海萬達(dá)商管：大象如何轉(zhuǎn)身？

今年7月，在一波人事調(diào)整之后，珠海萬達(dá)商管開啟變革之路。

變革的第一步，是宣布了各類考核辦法簡(jiǎn)化通報(bào)。據(jù)調(diào)研，珠海萬達(dá)商管考核指標(biāo)主要分為兩類：一類以結(jié)果導(dǎo)向，如全口徑收入、凈租金收益等；一類以過程導(dǎo)向，如招商品牌質(zhì)量、客流等。本輪變革主要是刪減大量過程指標(biāo)，集中考核結(jié)果指標(biāo)，讓一線因地制宜，找到提升結(jié)果指標(biāo)的方法。

變革的背后，是珠海萬達(dá)商管在以指標(biāo)為綱的經(jīng)營(yíng)策略之下，在高線城市面臨著激烈競(jìng)爭(zhēng)之現(xiàn)實(shí)。

隨著中國(guó)城市化進(jìn)程的迅速推進(jìn)，原來萬達(dá)廣場(chǎng)選址的新興商圈已發(fā)展成熟，后來競(jìng)爭(zhēng)者眾多：

• 高線級(jí)城市是中國(guó)頭部企業(yè)的必爭(zhēng)之地，入市產(chǎn)品不斷升級(jí)迭代；

• 華潤(rùn)、龍湖等企業(yè)深耕高線城市，在產(chǎn)品定位、品牌資源上更有優(yōu)勢(shì)。

• 永旺、薈聚、凱德等企業(yè)由于管理半徑原因，只進(jìn)駐高線城市，各有資源，差異競(jìng)爭(zhēng)，后來居上。

基于此，高線城市存量項(xiàng)目的升級(jí)變革，萬達(dá)勢(shì)在必行。

雖在高線城市難題不小，但看向更廣闊的下沉市場(chǎng)，萬達(dá)無疑還是那個(gè)最強(qiáng)王者：明顯的先發(fā)優(yōu)勢(shì)、信息壁壘、管理效率，萬達(dá)下沉市場(chǎng)之王的地位仍沒有挑戰(zhàn)者。

■新城控股：商業(yè)板塊成利潤(rùn)穩(wěn)定器

新城控股商業(yè)規(guī)模穩(wěn)步擴(kuò)大。截至2025年上半年末，新城控股在全國(guó)141個(gè)城市布局205座吾悅廣場(chǎng)，已開業(yè)及委托管理在營(yíng)數(shù)量達(dá)174座，開業(yè)面積達(dá)1,608.14萬平方米。

從經(jīng)營(yíng)性收入來看，得益于吾悅廣場(chǎng)規(guī)模擴(kuò)增以及出租率的回升，2025年上半年新城控股商業(yè)運(yùn)營(yíng)收入（含稅租金收入）69.44億元，同比增長(zhǎng)11.8%，物業(yè)出租及管理業(yè)務(wù)的毛利貢獻(xiàn)占比從去年同期的57.21%大幅提升至77.06%，毛利率高達(dá)71.2%，商業(yè)板塊已成為新城控股利潤(rùn)結(jié)構(gòu)的“壓艙石”。年內(nèi)吾悅廣場(chǎng)運(yùn)營(yíng)穩(wěn)健，客流總量達(dá)9.5億人次，同比增長(zhǎng)16.0%；總銷售額超515億元（不含車輛銷售），同比增長(zhǎng)16.5%，平均出租率達(dá)97.81%，保持較高水平。

從資產(chǎn)結(jié)構(gòu)來看，新城控股的商業(yè)項(xiàng)目更多在下沉市場(chǎng)。

中國(guó)有數(shù)百個(gè)地級(jí)市，截至到2023年，中國(guó)14億人口中近70%的比例居住在三四線城市，其中超過8.0億人口居住在四線及以下城市。這意味著，龐大人口可能使得消費(fèi)在這些被忽視的城市蓬勃發(fā)展，且在下沉市場(chǎng)上，如果以明顯的代際差異產(chǎn)品進(jìn)入，就會(huì)有明顯的先發(fā)優(yōu)勢(shì)和競(jìng)爭(zhēng)壁壘。

■龍湖：商業(yè)對(duì)集團(tuán)的重要性日益增強(qiáng)

2025年上半場(chǎng)，龍湖的營(yíng)業(yè)收入為587.5億元，同比增長(zhǎng)25.4%；擁有人應(yīng)占溢利32.2億元，剔除投資物業(yè)及其他衍生金融工具公平值變動(dòng)影響后擁有人應(yīng)占核心溢利為13.8億元，同比上年降幅約為71%，主要因開發(fā)物業(yè)毛利率急劇惡化。

聚焦在運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)板塊（主要包括商業(yè)投資、資產(chǎn)管理），上半年運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)不含稅租金收入70.1億元，較上年增長(zhǎng)2.5%，商業(yè)、資產(chǎn)管理占比分別為78.5%和21.5%。運(yùn)營(yíng)毛利率為77.7%，較上年增長(zhǎng)2.3%，其中商業(yè)、資產(chǎn)管理分別增長(zhǎng)3.0%和0.5%。反差的數(shù)據(jù)對(duì)比中，龍湖的商業(yè)板塊已成為龍湖業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的“穩(wěn)壓器”。

截至2025年6月，龍湖商業(yè)在營(yíng)商場(chǎng)為89座（包含75座重資產(chǎn)、14座輕資產(chǎn)），已開業(yè)商場(chǎng)建筑面積為943萬平方米（含車位總建筑面積為1256萬平方米），半年租金收入55億元，較上年增長(zhǎng)4.9%，整體出租率為96.8%。

面對(duì)行業(yè)變革，龍湖商業(yè)通過輕資產(chǎn)模式實(shí)現(xiàn)能力溢出。

高端商業(yè)：溫和復(fù)蘇

重奢商場(chǎng)在 2025 年內(nèi)呈現(xiàn)經(jīng)營(yíng)逐步修復(fù)的態(tài)勢(shì)，尤其在三季度，恒隆及華潤(rùn)高端項(xiàng)目整體已經(jīng)呈現(xiàn)好于一般非奢商場(chǎng)的同比增速。

原因可能是，其一為國(guó)內(nèi)消費(fèi)整體復(fù)蘇以及消費(fèi)外流明顯放緩，其二為奢侈品牌調(diào)整店鋪布局、關(guān)閉低效店鋪的同時(shí)升級(jí)擴(kuò)建高效店鋪，其三則為商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)商持續(xù)主動(dòng)調(diào)改、積極引入各類對(duì)客流及銷售額有顯著正面貢獻(xiàn)的業(yè)態(tài)及品牌。

■太古：旗下高端商場(chǎng)零售額全部回正

太古地產(chǎn)公布2025年第三季度主要經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)，顯示集團(tuán)在香港及內(nèi)地的零售業(yè)務(wù)全面回暖，所有商場(chǎng)銷售額錄得正增長(zhǎng)。

六年前，太古的商場(chǎng)是奢侈品黃金時(shí)代的圖騰。六年間，太古的業(yè)績(jī)曲線在公共衛(wèi)生事件的影響下，波動(dòng)著向前。增速頂峰出現(xiàn)在2021年，隨后的2022年出現(xiàn)了下挫的大拐點(diǎn)。當(dāng)“滿鋪”從增長(zhǎng)奇跡變?yōu)樯娴拙€，太古的勝負(fù)手已從空間占有轉(zhuǎn)向業(yè)態(tài)革新與資產(chǎn)騰挪，一如聚龍灣太古里以開放式街區(qū)破局廣州的重奢依賴，邁阿密資產(chǎn)出售回血支撐東南亞擴(kuò)張……

為提升在北京市場(chǎng)的高尚零售領(lǐng)先地位，三里屯太古里北區(qū)現(xiàn)正進(jìn)行租戶組合化及裝修工程，預(yù)計(jì)2025年底完成。毗鄰三里屯太古里北區(qū)的瑜舍已于2024關(guān)閉，并正在重新發(fā)展以打造成為全球旗艦店的新零售地。

廣州，是太古地產(chǎn)內(nèi)地征途的起點(diǎn)，是夢(mèng)開始的地方。一方面，穩(wěn)住廣州太古匯重奢基石。維持100%出租率的高端奢侈品矩陣（如LV、愛馬仕），但通過地下層改造擴(kuò)容美妝、運(yùn)動(dòng)品類，應(yīng)對(duì)消費(fèi)分流。同時(shí)，以21億拿下北面的廣州文化中心，建筑面積6.08萬㎡使用期限40年。另一方面，差異化破局，以“潮流輕奢”的聚龍灣太古里，與重奢太古匯互補(bǔ)，規(guī)避天河商圈同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)。

■恒隆：“撕裂”的成績(jī)單，65歲企業(yè)的變革

截至2025年6月30日止六個(gè)月，恒隆集團(tuán)及恒隆地產(chǎn)的總收入分別下跌18%及19%至52.02億港元、49.68億港元，核心矛盾直指物業(yè)銷售“斷崖式下跌87%”的困局。

單就租賃業(yè)務(wù)看，期內(nèi)，恒隆核心物業(yè)租賃收入整體穩(wěn)健，物業(yè)租賃收入為46.78億港元，下跌3%；營(yíng)業(yè)溢利為33.46億港元，亦下跌3%。

7城增長(zhǎng)、3城大跌，恒隆內(nèi)地商場(chǎng)業(yè)績(jī)的“斷層”，揭露了更為深層的危機(jī)。增長(zhǎng)極上，大連（+10%）、無錫（+8%）、昆明（+7%）等二線城市逆勢(shì)上揚(yáng)，顯示消費(fèi)下沉策略初顯成效。

而武漢（-36%）、沈陽（-37%）兩大“失血點(diǎn)位”，暴露非核心城市高端消費(fèi)根基的脆弱。當(dāng)“上海恒隆廣場(chǎng)租戶銷售額跌8%”的警報(bào)拉響，恒隆意識(shí)到：僅靠一線城市已不足御寒。在業(yè)績(jī)的一升一降間，其生存策略已悄然轉(zhuǎn)向——斷腕止血，押注高端商業(yè)租賃。

目前，恒隆正在推行“恒隆 V.3”策略。據(jù)官方，“恒隆 V.3”策略，側(cè)重在現(xiàn)有項(xiàng)目所在地拓展業(yè)務(wù)，以高資本效益的方式，精選現(xiàn)有項(xiàng)目再投資，并全面提升顧客體驗(yàn)，進(jìn)一步擴(kuò)大項(xiàng)目規(guī)模、可見度及可達(dá)性。“希望通過善用及提升旗下資產(chǎn)的價(jià)值，實(shí)現(xiàn)投資回報(bào)最大化。“

換言之，“恒隆V.3”策略的核心是存量資產(chǎn)——內(nèi)地9城、11個(gè)項(xiàng)目——價(jià)值最大化。這個(gè)策略背后，既有“一線城市缺乏新地的機(jī)會(huì)”的現(xiàn)實(shí)考量，亦有“負(fù)債率攀升”帶來的經(jīng)營(yíng)壓力。由于整體消費(fèi)環(huán)境的變化，恒隆近年經(jīng)營(yíng)收入、利潤(rùn)雙承壓，負(fù)債總額數(shù)年連升。

早前7月末的中期業(yè)績(jī)會(huì)上，恒隆就曾提到，目前33.5%的凈負(fù)債比率已經(jīng)差不多達(dá)到最高峰，未來將有下調(diào)空間。而另一方面，國(guó)內(nèi)零售市場(chǎng)高增長(zhǎng)時(shí)期已過，“開一家新商場(chǎng)就能賺錢”的時(shí)代也不復(fù)存在。“目前一線城市缺乏新地的機(jī)會(huì)，要發(fā)展需要找不同的方式。”

深耕型企業(yè)的進(jìn)階

深耕型企業(yè)，是指放棄廣域撒網(wǎng)式的規(guī)模擴(kuò)張，選擇在特定區(qū)域或城市進(jìn)行長(zhǎng)期、密集的資源投入與價(jià)值挖掘，通過極致的本土化運(yùn)營(yíng)、深厚的情感聯(lián)結(jié)與復(fù)利式的精耕細(xì)作，構(gòu)建起難以被復(fù)制競(jìng)爭(zhēng)壁壘的企業(yè)。

研究“深耕型企業(yè)”，在當(dāng)前復(fù)雜多變的中國(guó)商業(yè)環(huán)境下，具有深刻的戰(zhàn)略前瞻性和現(xiàn)實(shí)必要性，從“增量擴(kuò)張”轉(zhuǎn)向“存量精耕”時(shí)代下，在為“后規(guī)模時(shí)代”尋找商業(yè)理性的新錨點(diǎn)。

■粵海天河城集團(tuán)：深耕華南、著眼全國(guó)，即將邁入而立之年

1996年開業(yè)的廣州天河城，是業(yè)內(nèi)公認(rèn)的“中國(guó)第一MALL”和“商業(yè)神話”，也拉開了粵海天河城集團(tuán)商業(yè)布局之路。發(fā)展至今，在即將邁入三十而立的里程碑時(shí)刻，粵海天河城已穩(wěn)健進(jìn)階為深耕華南、著眼全國(guó)的區(qū)域型商業(yè)綜合旗艦。

目前，該集團(tuán)旗下共有七大購(gòu)物中心，包括廣州天河城、番禺天河城、北京路天河城以及動(dòng)漫星城、粵海天地以及天津天河城、深圳天河城。這些項(xiàng)目大多位于城市核心地段，且多為沉淀已久的成熟期項(xiàng)目，成為各大城市商圈提檔升級(jí)的核心力量。

在廣州大本營(yíng)，粵海天河城持續(xù)引領(lǐng)了品質(zhì)商業(yè)、二次元、開放式非標(biāo)特色街區(qū)潮流，是廣州建設(shè)國(guó)際消費(fèi)中心城市，打造世界級(jí)地標(biāo)商圈（天河路-珠江新城）、具有世界影響力的嶺南特色商圈（北京路-海珠廣場(chǎng)）的深度參與者和見證者。

今年，廣州天河城官宣并高效推進(jìn)史上最大力度改造計(jì)劃，為期三年（2024-2026年），覆蓋購(gòu)物中心內(nèi)裝、外立面及寫字樓公共區(qū)域三大重點(diǎn)，其中廣州天河城B1層歷時(shí)三個(gè)月全面重塑，不僅以30多家“年輕力”新品牌、近100%開業(yè)率刷新商業(yè)坪效，更通過空間動(dòng)線重構(gòu)，讓傳統(tǒng)地下商業(yè)區(qū)蛻變?yōu)槟贻p流量磁場(chǎng)。

同時(shí)，這次重大改造也將作為集團(tuán)的一次品牌形象升級(jí)和戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，體現(xiàn)出粵海天河城始終以主動(dòng)迭代對(duì)抗周期、以運(yùn)營(yíng)韌性挖掘長(zhǎng)期價(jià)值的商業(yè)邏輯和經(jīng)營(yíng)智慧。

■旭輝商業(yè)：輕資產(chǎn)戰(zhàn)略實(shí)現(xiàn)質(zhì)的飛躍

輕資產(chǎn)模式歷經(jīng)十年發(fā)展，目前已從依靠品牌輸出的“穩(wěn)賺通道”，轉(zhuǎn)為考驗(yàn)可持續(xù)盈利與資產(chǎn)增值能力的“綜合競(jìng)技場(chǎng)”。在“十五五”規(guī)劃“需求牽引供給”的新發(fā)展邏輯下，行業(yè)核心賽道已從“增量擴(kuò)張”轉(zhuǎn)向“存量煥新”，輕資產(chǎn)拓展成為破局關(guān)鍵。

2025年，旭輝商業(yè)的輕資產(chǎn)戰(zhàn)略實(shí)現(xiàn)質(zhì)的飛躍，截至11月30日：成功簽約或中標(biāo) 7個(gè)全權(quán)委托管理項(xiàng)目，深度參與 10個(gè)管理咨詢項(xiàng)目，并實(shí)現(xiàn) 1個(gè)輕資產(chǎn)項(xiàng)目的成功開業(yè)。

旭輝商業(yè)輕資產(chǎn)拓展，凸顯戰(zhàn)略聚焦、模式多元、產(chǎn)品創(chuàng)新的“定制化”特點(diǎn)。新簽約的7個(gè)委托管理項(xiàng)目，不僅實(shí)現(xiàn)了從一線到強(qiáng)三線的梯度布局，更覆蓋了TOD綜合體、城市更新、年輕力街區(qū)等多元業(yè)態(tài)，標(biāo)志著其輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)已進(jìn)入多元化與精細(xì)化并重的新階段。

從輕資產(chǎn)項(xiàng)目的成功兌現(xiàn)，到產(chǎn)品線的標(biāo)準(zhǔn)化復(fù)制（如C+系列），再到復(fù)雜項(xiàng)目類型（TOD、城市更新）的系統(tǒng)性推動(dòng)，旭輝商業(yè)的輕資產(chǎn)模式已超越了簡(jiǎn)單的管理輸出，通過全維產(chǎn)品解題和全周期服務(wù)能力，逐漸成長(zhǎng)為商業(yè)定制化服務(wù)專家。

■恒太商業(yè)：做定制型輕資產(chǎn)項(xiàng)目，向下扎根，向遠(yuǎn)方行

擁有近30年運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的恒太商業(yè)，自2015年起將輕資產(chǎn)輸出作為核心發(fā)展戰(zhàn)略，堅(jiān)持“自下而上”的路徑，從低線城市向高線城市穩(wěn)步拓展。憑借靈活多變的商業(yè)運(yùn)營(yíng)能力與定制化運(yùn)營(yíng)的清晰定位，在市場(chǎng)中樹立了獨(dú)特優(yōu)勢(shì)。目前，恒太商業(yè)已在全國(guó)17個(gè)省份服務(wù)管理超過50個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，與威海城投、湖北交投等二十余家國(guó)企建立了深度合作，打造了多個(gè)存量盤活標(biāo)桿案例。

目前，恒太商業(yè)迭代推出了新一代產(chǎn)品線，持續(xù)推動(dòng)業(yè)務(wù)升級(jí)。

• 新一代購(gòu)物中心產(chǎn)品：超級(jí)恒太城

威海至海港灣（已開）：由威海城投與恒太商業(yè)合作打造，總建筑面積12萬平方米，商業(yè)面積6.5萬平方米。項(xiàng)目位于威海市中心區(qū)海岸線，前身為威海老港碼頭，自2013年港口遷址后長(zhǎng)期閑置，于2021年啟動(dòng)更新，2025年6月28日正式開業(yè)。通過“運(yùn)營(yíng)前置”策略，實(shí)現(xiàn)100%滿鋪開業(yè)，共引入126個(gè)品牌。開業(yè)首日客流達(dá)28萬人次，日均客流5萬（工作日）至10萬（周末）。

• 新一代街區(qū)產(chǎn)品：T16街區(qū)

輕藝文街區(qū)——威海智慧谷T16街區(qū)（已開）：由威海智慧谷投資運(yùn)營(yíng)有限公司與恒太商業(yè)合作打造，其中商業(yè)面積6萬平方米，定位為T16藝文活力街區(qū)。于2025年9月30日開業(yè)，國(guó)慶期間吸引客流60萬人次，單日峰值達(dá)15萬。

輕文旅街區(qū)——荊門民主街（已開）：由荊門城控與恒太商業(yè)合作打造，位于荊門老城中心，總建筑面積7萬平方米，商業(yè)面積4.7萬平方米，于2025年6月26日開業(yè)。項(xiàng)目以“老荊門記憶，新都市客廳”為定位，打造老字號(hào)美食與在地文化板塊、新生活板塊，活化工業(yè)遺產(chǎn)與紅色文脈。開業(yè)5天客流突破87萬人次。

02.

未來競(jìng)爭(zhēng)格局之變

購(gòu)物中心競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系轉(zhuǎn)變與應(yīng)對(duì)趨勢(shì)

購(gòu)物中心行業(yè)自2023年起市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)已進(jìn)一步加劇，疊加消費(fèi)端下滑影響，行業(yè)過往的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局與競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系正偏離原有軌跡，催生了全行業(yè)對(duì)破局路徑的探索需求。

消費(fèi)人群及結(jié)構(gòu)的變化，加劇了近五年購(gòu)物中心行業(yè)外部競(jìng)爭(zhēng)，進(jìn)一步壓縮市場(chǎng)空間：

• 一二線城市非標(biāo)商業(yè)興起，分流25-30歲年輕客群。

• 二三線城市本地自有品牌運(yùn)營(yíng)商憑借對(duì)區(qū)域客群的熟悉度，吸引30-40歲家庭客群。

• 三四線及以下城市電商覆蓋全年齡段，進(jìn)一步擠占線下市場(chǎng)。

• 奧特萊斯等行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)者則精準(zhǔn)吸引具備消費(fèi)意愿與能力的人群。

市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境變化直接影響購(gòu)物中心實(shí)際經(jīng)營(yíng)，如超市撤租后的改造、品牌商務(wù)條件的調(diào)整、推廣費(fèi)用的縮減等。面對(duì)困境，購(gòu)物中心招商、推廣、營(yíng)運(yùn)三大核心業(yè)務(wù)線明確轉(zhuǎn)變趨勢(shì)，整體經(jīng)營(yíng)策略向 “百貨化” 靠攏。

當(dāng)前購(gòu)物中心行業(yè)所處的調(diào)整周期具有特殊性，若繼續(xù)沿用過去依賴人口紅利與市場(chǎng)增量的粗放經(jīng)營(yíng)思維，將難以應(yīng)對(duì)本輪深度調(diào)整。因此，行業(yè)從業(yè)者亟真正回歸以用戶為中心的商業(yè)本質(zhì)——構(gòu)建具有持續(xù)互動(dòng)能力的會(huì)員體系、數(shù)據(jù)驅(qū)動(dòng)的精細(xì)化運(yùn)營(yíng)機(jī)制，以及具有文化認(rèn)同感的內(nèi)容場(chǎng)域。通過這三大方向的突破，實(shí)現(xiàn)從 “被動(dòng)應(yīng)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)” 到 “主動(dòng)創(chuàng)造價(jià)值” 的轉(zhuǎn)變，在行業(yè)寒冬中守住經(jīng)營(yíng)基本盤。

日本購(gòu)物中心發(fā)展歷程的啟示

根據(jù)中金研究所，1980年代以來日本購(gòu)物中心平均面積持續(xù)增長(zhǎng)，特別是1995-2005十年間平均面積累計(jì)提升36%。20世紀(jì)90年代為日本購(gòu)物中心開業(yè)高峰，年均開業(yè)數(shù)量可達(dá)百座；后續(xù)開業(yè)有所放緩，2000-2009年、2010年至今年均開業(yè)數(shù)量分別為80座、45座；與此同時(shí)，閉店數(shù)量自2019年來首超當(dāng)年新開店數(shù)量，此后閉店數(shù)量持續(xù)提升，這亦導(dǎo)致2019年來購(gòu)物中心總數(shù)連續(xù) 6 年下降。相應(yīng)的，人均購(gòu)物中心面積自2018年來亦基本趨于穩(wěn)定，當(dāng)前穩(wěn)定于0.47平米/人。

就業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)而言，2015年至今，在電商滲透率快速提升背景下，日本購(gòu)物中心中的服務(wù)業(yè)態(tài)占比由17%逐步提升至21%，但零售業(yè)態(tài)仍占到6成左右。

對(duì)標(biāo)日本經(jīng)驗(yàn)，在購(gòu)物中心形態(tài)功能穩(wěn)定、城鎮(zhèn)化率穩(wěn)定、新增供給量下降的2000年代，購(gòu)物中心零售額在社會(huì)零售總額中的占比相對(duì)穩(wěn)定在約20%。

目前，日本購(gòu)物中心供給達(dá)峰跡象明顯，后續(xù)預(yù)計(jì)新開業(yè)與閉店均延續(xù)、內(nèi)部結(jié)構(gòu)持續(xù)調(diào)整。日本購(gòu)物中心銷售額驅(qū)動(dòng)因素由新開店向同店增長(zhǎng)切換。

切換到國(guó)內(nèi)購(gòu)物中心視角，在進(jìn)入全面存量市場(chǎng)的當(dāng)下，購(gòu)物中心銷售額增長(zhǎng)主要是來自標(biāo)桿項(xiàng)目的持續(xù)運(yùn)營(yíng)。

存量改造的精細(xì)化要求

當(dāng)前，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)已走過高速發(fā)展期，面臨著結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)變：過去在從業(yè)者眼中，超過10年已是一個(gè)老項(xiàng)目了；而如今，“老項(xiàng)目”正變得遍地可見。這種存量化的趨勢(shì)疊加消費(fèi)市場(chǎng)的數(shù)據(jù)疲軟，購(gòu)物中心存量改造不再是"可選項(xiàng)"，而是關(guān)乎生存的"必修項(xiàng)"。

改造對(duì)于一個(gè)項(xiàng)目而言，幾乎是僅次于投資開發(fā)環(huán)節(jié)的一次重大投資。

在戰(zhàn)略上需要定位，在財(cái)務(wù)上需要精細(xì)化規(guī)劃。唯有符合回報(bào)率要求的商業(yè)改造動(dòng)作，方是商業(yè)經(jīng)營(yíng)可以長(zhǎng)期健康運(yùn)行的根基。盲目追求沒有回報(bào)的、標(biāo)新立異的故事，終不能持久。

存量市場(chǎng)里每天都在出現(xiàn)小的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，必須致力于持續(xù)積累微小的優(yōu)勢(shì)，對(duì)時(shí)間、系統(tǒng)和復(fù)利表達(dá)出絕對(duì)的敬意。