行業(yè)觀察 | 江西首個(gè)濱水POD商業(yè)，如何打磨贛州文商旅居新樣本

江西首個(gè)POD濱水商業(yè)綜合體

撰文 | 盧致珍

排版 | fufu

圖片來源 | 項(xiàng)目官方

近年來，“在地特色游”成為消費(fèi)市場的一股顯性浪潮。

在江西贛州，綿延3600余米的宋代古城墻、800多年歷史的古浮橋、南宋詩人辛棄疾筆下的郁孤臺，以及宋城古韻串聯(lián)起city-walk路線；地道的江西贛南小炒、熱情好客的客家人民與紅色文化傳承地，不斷刷新全國游客來贛州這座城市旅游消費(fèi)的熱情。

這座承載千年宋城文化與客家搖籃底蘊(yùn)的城市，在文旅融合和消費(fèi)升級的雙重推動下，正悄然邁入“文商旅居”融合發(fā)展的新階段。在這一進(jìn)程中，商業(yè)空間的角色不再局限于購物，而是逐步轉(zhuǎn)向生活方式、場景空間營造、文化及情緒價(jià)值傳遞的引領(lǐng)。

在此背景下，贏商網(wǎng)注意到，坐落于贛州市章貢區(qū)水西板塊、毗鄰江南宋城歷史文化旅游區(qū)的客+Village，作為江西首個(gè)POD濱水商業(yè)綜合體，它以33萬㎡體量及“街區(qū)+MALL+酒店+公園”多復(fù)合商業(yè)場景形態(tài)的組合呈現(xiàn)，不僅打破了贛州原有傳統(tǒng)商業(yè)消費(fèi)場景單一、文化及社交屬性空間不足的“傳統(tǒng)盒子”商業(yè)形態(tài)，亦將有力推動贛州商業(yè)從功能型向體驗(yàn)型轉(zhuǎn)變，成為當(dāng)下非標(biāo)商業(yè)創(chuàng)新樣本。

在12月5日舉辦的“2025贏商網(wǎng)大會”上，客+Village成功斬獲“年度商業(yè)備受期待項(xiàng)目”獎(jiǎng)項(xiàng)，拉滿業(yè)界期待值。

注：POD，即Park Oriented Development，是以生態(tài)公園為導(dǎo)向的城市開發(fā)模式。

Vol.1

被低估的經(jīng)濟(jì)重鎮(zhèn)

文旅驅(qū)動商業(yè)迭代升級

事實(shí)上，相較于人們熱衷的詩與遠(yuǎn)方型文旅城市，無論是地理區(qū)位還是宏觀經(jīng)濟(jì)體系，贛州均擁有超越能級的市場潛力：

• 常住人口居全省首位（2024年為896萬人），近千萬量級媲美部分新一線城市，奠定龐大的內(nèi)生消費(fèi)基本盤；

• 戰(zhàn)略定位江西省域副中心城市，GDP總量與社會消費(fèi)品零售總額常年穩(wěn)居全省TOP2；

• 產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和消費(fèi)購買力扎實(shí)，稀土王國、世界橙鄉(xiāng)、實(shí)木家居之都均享譽(yù)盛名；

• 交通樞紐地位日益凸顯，是江西乃至中部地區(qū)首個(gè)擁有兩座民用機(jī)場（黃金機(jī)場、瑞金機(jī)場）的地級市，是江西對接融入粵港澳大灣區(qū)橋頭堡。

得益于贛州西站及雙機(jī)場形成的“2小時(shí)高鐵+航空輻射圈”立體交通樞紐，贛州不僅打通了鏈接粵港澳大灣區(qū)的黃金通道，而且能夠與國內(nèi)一二線核心城市實(shí)現(xiàn)當(dāng)日往返，同時(shí)還擁有長達(dá)127km的同城現(xiàn)代化高架快速路網(wǎng)絡(luò)，大幅提升了贛州高效對接高質(zhì)商旅資源的綜合能力。

尤其文旅消費(fèi)表現(xiàn)突出，2024年贛州累計(jì)接待游客量破億，與廈門等知名旅游城市旗鼓相當(dāng)。其中，作為贛州首個(gè)4A級景區(qū)，與客+Village一江之隔的江南宋城歷史文化旅游區(qū)年游客量高達(dá)1600萬人次，為商業(yè)項(xiàng)目帶來穩(wěn)定外溢客源。

而在商業(yè)服務(wù)能力上，贛州雖為江西省面積最大、人口最多的城市，但據(jù)贏商大數(shù)據(jù)監(jiān)測，目前其商業(yè)存量面積224.86萬㎡，人均商業(yè)面積僅為0.25㎡/人，遠(yuǎn)低于一二線城市水平，是潛力巨大的增量機(jī)會城市。

早在十年前，贛州便相繼吸引了華潤、萬達(dá)、杉杉等優(yōu)質(zhì)商企及自身企業(yè)的明星產(chǎn)品線項(xiàng)目落子，體現(xiàn)出頭部市場對城市商業(yè)價(jià)值的認(rèn)可。

經(jīng)歷多年發(fā)展，贛州數(shù)個(gè)商圈雖集中于章貢區(qū)，但項(xiàng)目整體分布較散，且仍以大眾化、中檔為主，缺乏具有鮮明文化主題與場景體驗(yàn)的大型特色非標(biāo)商業(yè)項(xiàng)目。此時(shí)客+Village的入局，恰好踏準(zhǔn)了城市商業(yè)從“標(biāo)準(zhǔn)化”向“非標(biāo)化”轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，以“濱水POD+文商旅居”的全新模式，有望填補(bǔ)市場空白，激活區(qū)域消費(fèi)能級。

客+Village商業(yè)建筑面積達(dá)15萬㎡，是贛州未來籌開的五大項(xiàng)目中體量最大的綜合體項(xiàng)目，其主打戶外街區(qū)+MALL創(chuàng)新商業(yè)形態(tài)，同時(shí)一站式打通“文-商-旅-居”供給端，將是未來贛州商業(yè)提質(zhì)升級主力。

具體來看，在地理位置上，項(xiàng)目位處贛州中心城區(qū)章貢區(qū)水西板塊，一方面能夠發(fā)揮周邊水西大道與贛通大道的主干道功能，以及橫跨章江的西河人行橋、接軌4A景區(qū)的地緣優(yōu)勢，構(gòu)建“高架快速路+公交+城際巴士+專屬接駁巴士”立體多維路網(wǎng)，擴(kuò)大輻射邊界；另一方面，其針對核心客群——來自市區(qū)及周邊縣域的年輕客群、品質(zhì)家庭客及全國游客，通過人/車雙動線規(guī)劃，融入濱水POD戶外體驗(yàn)動線，能夠最大程度聚攏目標(biāo)消費(fèi)群體。

結(jié)合商業(yè)競爭環(huán)境來看，贏商大數(shù)據(jù)顯示，客+Village周邊2公里核心范圍內(nèi)并無其他商業(yè)項(xiàng)目，周邊3公里年輕客群及年輕家庭客群占比高達(dá)73%，輻射的高凈值客群約28%。

因而短期內(nèi)，客+Village多元的業(yè)態(tài)組團(tuán)無疑具備自成商圈的潛質(zhì)，將填補(bǔ)水西大型商業(yè)及商圈空白，長遠(yuǎn)來看，項(xiàng)目更將成為提檔城市商業(yè)級次、聯(lián)動文旅資源、激活濱水消費(fèi)體驗(yàn)的核心引擎。

Vol.2

非標(biāo)商業(yè)贛州答卷

全場景體驗(yàn)與在地融合全新方式

在贛州商業(yè)發(fā)展脈絡(luò)中，從早前滿足基礎(chǔ)消費(fèi)的獨(dú)立百貨，到主打體驗(yàn)且功能集約的標(biāo)準(zhǔn)化盒子MALL，每一次商業(yè)更迭背后都由一座座里程碑式項(xiàng)目所引領(lǐng)。

一如堅(jiān)守老城南門口商圈的國光百貨、步步高新天地，還有開辟全新市級商圈的贛州萬象城、君尚購物中心，它們精準(zhǔn)捕捉并塑造了所屬時(shí)代的商業(yè)風(fēng)向及生活方式消費(fèi)訴求。

而今在行業(yè)普遍尋求差異化突圍的當(dāng)下，非標(biāo)商業(yè)已成為多地商業(yè)更新的共同選擇。某種程度上，客+Village的到來，可視為贛州對非標(biāo)商業(yè)的一次創(chuàng)新的嘗試。

客+Village已簽約洲際酒店集團(tuán)，成功引入旗下高端品牌“洲際VOCO酒店”

公園式場景設(shè)計(jì)，全球設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)在地化創(chuàng)新

有別于傳統(tǒng)購物中心追求效率和坪效的建筑邏輯，客+Village選擇讓渡更多空間以在地文化符號與自然生態(tài)為主線展開設(shè)計(jì)，通過飽含宋城底蘊(yùn)的建筑場景美學(xué)及高品質(zhì)、社交化的特色業(yè)態(tài)組團(tuán)，展露出以情感鏈接、在地文化和游逛體驗(yàn)為核心的新一代非標(biāo)商業(yè)內(nèi)核，徹底打破了過往購物中心封閉、標(biāo)準(zhǔn)、同質(zhì)化運(yùn)營思路。

項(xiàng)目特邀業(yè)內(nèi)知名的LWK+PARTNERS設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)與奧雅設(shè)計(jì)聯(lián)袂操刀。前者統(tǒng)籌建筑設(shè)計(jì)，擅長將國際視野與本地化相結(jié)合，塑造項(xiàng)目整體骨架、地標(biāo)形象與商業(yè)動線，確保空間價(jià)值與運(yùn)營效率最大化；后者主導(dǎo)景觀設(shè)計(jì)，側(cè)重從場所精神與微觀體驗(yàn)進(jìn)行自然人文場景營造，為商業(yè)空間注入獨(dú)特的情感氛圍。

兩大頂尖團(tuán)隊(duì)深度融合?商業(yè)邏輯與在地文化價(jià)值?，為客+Village創(chuàng)新打造了“水西之眼”藝術(shù)建筑形態(tài)，與對岸宋代古城建筑的層疊意象遙相呼應(yīng)；此外，為了延續(xù)在地集體記憶，結(jié)合項(xiàng)目內(nèi)承載百年香火的祈愿之樹擴(kuò)展打造榕樹廣場，與通向宋城古韻的新建古浮橋，一起將人文韻味融入城市公共空間及當(dāng)代消費(fèi)動線。

在項(xiàng)目“街區(qū)+MALL”的建筑形態(tài)中，還巧妙融入屋頂花園、魚躍廣場、探云廊橋等公園式生態(tài)設(shè)計(jì)，與贛州最長濱江外灘無縫銜接，同時(shí)導(dǎo)入水幕電影、水上運(yùn)動、水上觀光、城市界面夜景打卡等稀缺體驗(yàn)，真正實(shí)現(xiàn)了POD模式從概念到場景的完整落地，也強(qiáng)化了項(xiàng)目的記憶點(diǎn)與打卡屬性。

內(nèi)容生態(tài)重構(gòu)，六大主題場景與十大差異化首發(fā)標(biāo)簽

據(jù)贏商網(wǎng)觀察，圍繞親子家庭、年輕社群、旅游客群三類核心客群，項(xiàng)目以六大主題場景切入，融入差異化首發(fā)、唯一性內(nèi)容，構(gòu)建耳目一新的市場競爭力。

• 六大主題場景：囊括親子兒童互動研學(xué)、戶外運(yùn)動休閑與寵物友好、青年社交與休憩聚集、濱水餐飲與夜生活、非遺文化文旅集散、重大活動與光影演繹；

• 十大差異性首發(fā)標(biāo)簽：涵蓋贛州首個(gè)動物研學(xué)基地、寵物社交樂園、階梯式演藝中心、綠色概念生活超市、全形態(tài)夜生活集群、運(yùn)動支持服務(wù)中心、非遺民俗大師工坊、最全潮流運(yùn)動戶外矩陣、水上運(yùn)動休閑體驗(yàn)碼頭、火爆餐飲打卡目的地；

• 五大唯一性內(nèi)容生態(tài)：包括贛州首個(gè)4A級景區(qū)聯(lián)動商業(yè)、城市慶典觀禮臺、水幕燈光演繹大秀、甜辣風(fēng)街拍俱樂部、國際連鎖設(shè)計(jì)師酒店。

具體至樓層布局，同樣擁有清晰的業(yè)態(tài)主題，通過“潮流－家庭－樂活”主題分層，實(shí)現(xiàn)消費(fèi)動線的自然引導(dǎo)，滿足客群的多維需求。

不難發(fā)現(xiàn)，上述內(nèi)容生態(tài)組合未來將與洲際VOCO酒店及周邊文旅資源形成一站式體驗(yàn)生態(tài)，真正承接“文-商-旅-居”全天候、全場景需求節(jié)點(diǎn)。其中凸顯的核心策略十分考究：

//時(shí)間動線折疊增強(qiáng)消費(fèi)濃度。無論是年輕精致一族對潮流、社交、夜生活等多元體驗(yàn)的追求，還是渴望親子互動的品質(zhì)家庭，或是游客觀光從日到夜的一站式吃住剛需及在地體驗(yàn)，客+Village希望做到全時(shí)程參與。

三大目標(biāo)客群“一天時(shí)間線”

//業(yè)態(tài)功能交疊而非簡單分區(qū)。復(fù)合型業(yè)態(tài)撬動全場景體驗(yàn)需求，比如一個(gè)江畔餐飲點(diǎn)位能同時(shí)實(shí)現(xiàn)“用餐+夜娛+打卡”三重功能，大大提升單位效率與內(nèi)容黏性；

//根植本地實(shí)現(xiàn)?全季候運(yùn)營。以當(dāng)?shù)乜图椅幕癁閮?nèi)核，結(jié)合C端活動，致力于成為城市重大節(jié)慶的核心舉辦地、儀式感的標(biāo)志性承載空間，主動性化解氣候和淡旺季的客觀制約。

在消費(fèi)偏好持續(xù)變遷、商業(yè)競爭愈發(fā)膠著的環(huán)境下，客+Village以細(xì)膩的場景架構(gòu)與創(chuàng)新非標(biāo)業(yè)態(tài)組合，不僅刷新了贛州全場景體驗(yàn)型商業(yè)高度，更實(shí)現(xiàn)了商業(yè)空間與城市人文及生活方式的化學(xué)融合。

這種模式正是文商旅居+POD理念的前瞻性實(shí)踐注腳，將為眾多城市在文商旅融合發(fā)展、提升區(qū)域消費(fèi)能級方面提供實(shí)踐范例。

Vol.3

國銳集團(tuán)攜手建興控股

雙強(qiáng)聯(lián)合賦能長期價(jià)值

按照規(guī)劃，客+Village將于2026年下半年正式開業(yè)。目前，項(xiàng)目建設(shè)已進(jìn)入最后沖刺階段，機(jī)電設(shè)備安裝、玻璃幕墻安裝、屋面工程等各項(xiàng)進(jìn)度已完成95%，預(yù)計(jì)2026年春節(jié)前完成整體竣工備案。

值得一提的是，未來客+Village將投入超千萬級推廣資源，全年規(guī)劃超20場非遺主題策展、200場精準(zhǔn)圈層活動，打造持續(xù)升溫的沉浸式消費(fèi)場域；通過系統(tǒng)布局日間內(nèi)容，重塑工作日商業(yè)價(jià)值，激活全時(shí)段客流。同時(shí)，項(xiàng)目將構(gòu)建城市級文旅營銷體系，逐步完善“六大主題IP”活動矩陣，為長期運(yùn)營注入持續(xù)動能。

高效有序的入市節(jié)奏背后，仰賴的是客+Village雙強(qiáng)聯(lián)合的企業(yè)背景。項(xiàng)目由來自北京的國銳集團(tuán)與贛州本土國企建興控股聯(lián)合開發(fā)運(yùn)營。這一組合，既是“京派”成熟開發(fā)模式與“贛地”深度資源融合的商業(yè)選擇，也是項(xiàng)目從“產(chǎn)品力”邁向“持久力”的關(guān)鍵保障。

資料顯示，國銳集團(tuán)創(chuàng)立于2001年，2014年在香港主板上市（股票代碼00108）,專注投資、資管、文旅三大板塊，累計(jì)投資總額超500億元，在管資產(chǎn)規(guī)模超200億元。

其早在2002年便投資開發(fā)了曾名噪一時(shí)的北京三里屯Village項(xiàng)目，成為國內(nèi)開放式產(chǎn)業(yè)街區(qū)先行者，開創(chuàng)并沉淀了獨(dú)樹一幟的“藝術(shù)城市”發(fā)展理念及注重文化、科技、生態(tài)有機(jī)相融的“Village模式”。

20多年來，國銳集團(tuán)堅(jiān)守精致長期發(fā)展路線，始終以“價(jià)值專家”為核心定位，通過Village模式、產(chǎn)城融合模式、特殊資產(chǎn)投資多元路徑，在國內(nèi)落地北京國銳·金嵿（產(chǎn)商服中心）、三亞國際體育產(chǎn)業(yè)園+國銳·亞沙村（文商旅產(chǎn)業(yè)園區(qū)）等項(xiàng)目，為城市高質(zhì)量發(fā)展注入文化生命力、產(chǎn)城驅(qū)動力、資產(chǎn)創(chuàng)新力。

客+Village與該集團(tuán)Village模式一脈相承，同時(shí)展示出因地制宜的本地化創(chuàng)新基因，這也是項(xiàng)目能夠精準(zhǔn)回應(yīng)贛州人文底色與消費(fèi)需求的重要前提。

而建興控股作為贛州市章貢區(qū)政府直接管理的國有企業(yè)，不僅對地方政策、城市規(guī)劃、資源銜接、市場動向具備前瞻把握，更在商業(yè)生態(tài)構(gòu)建、文旅資源整合、公共服務(wù)配套等領(lǐng)域擁有深厚積累。

兩者的戰(zhàn)略協(xié)作，將以“專業(yè)化運(yùn)營+在地化深耕”復(fù)合能力，為客+Village后續(xù)招商運(yùn)營奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)，引領(lǐng)項(xiàng)目始終與城市共生長、與消費(fèi)趨勢同迭代。

在贏商網(wǎng)看來，對贛州商業(yè)發(fā)展而言，客+Village不僅是一個(gè)項(xiàng)目的落地，更是城市商業(yè)發(fā)展模式的一種創(chuàng)新探索。在消費(fèi)日益分層、體驗(yàn)持續(xù)升級的當(dāng)下，單純復(fù)制一二線商業(yè)模板已難以觸動本地客群。如何根植城市文化、激活在地資源、構(gòu)建可持續(xù)運(yùn)營場景，才是破局關(guān)鍵。

而在商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入精細(xì)化運(yùn)營的時(shí)代，這種底層實(shí)力也是應(yīng)對市場不確定性、實(shí)現(xiàn)長期價(jià)值提升的核心競爭力。

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