行業觀察 | 江西首個濱水POD商業，如何打磨贛州文商旅居新樣本

江西首個POD濱水商業綜合體

撰文 | 盧致珍

排版 | fufu

圖片來源 | 項目官方

近年來，“在地特色游”成為消費市場的一股顯性浪潮。

在江西贛州，綿延3600余米的宋代古城墻、800多年歷史的古浮橋、南宋詩人辛棄疾筆下的郁孤臺，以及宋城古韻串聯起city-walk路線；地道的江西贛南小炒、熱情好客的客家人民與紅色文化傳承地，不斷刷新全國游客來贛州這座城市旅游消費的熱情。

這座承載千年宋城文化與客家搖籃底蘊的城市，在文旅融合和消費升級的雙重推動下，正悄然邁入“文商旅居”融合發展的新階段。在這一進程中，商業空間的角色不再局限于購物，而是逐步轉向生活方式、場景空間營造、文化及情緒價值傳遞的引領。

在此背景下，贏商網注意到，坐落于贛州市章貢區水西板塊、毗鄰江南宋城歷史文化旅游區的客+Village，作為江西首個POD濱水商業綜合體，它以33萬㎡體量及“街區+MALL+酒店+公園”多復合商業場景形態的組合呈現，不僅打破了贛州原有傳統商業消費場景單一、文化及社交屬性空間不足的“傳統盒子”商業形態，亦將有力推動贛州商業從功能型向體驗型轉變，成為當下非標商業創新樣本。

在12月5日舉辦的“2025贏商網大會”上，客+Village成功斬獲“年度商業備受期待項目”獎項，拉滿業界期待值。

注：POD，即Park Oriented Development，是以生態公園為導向的城市開發模式。

Vol.1

被低估的經濟重鎮

文旅驅動商業迭代升級

事實上，相較于人們熱衷的詩與遠方型文旅城市，無論是地理區位還是宏觀經濟體系，贛州均擁有超越能級的市場潛力：

• 常住人口居全省首位（2024年為896萬人），近千萬量級媲美部分新一線城市，奠定龐大的內生消費基本盤；

• 戰略定位江西省域副中心城市，GDP總量與社會消費品零售總額常年穩居全省TOP2；

• 產業基礎和消費購買力扎實，稀土王國、世界橙鄉、實木家居之都均享譽盛名；

• 交通樞紐地位日益凸顯，是江西乃至中部地區首個擁有兩座民用機場（黃金機場、瑞金機場）的地級市，是江西對接融入粵港澳大灣區橋頭堡。

得益于贛州西站及雙機場形成的“2小時高鐵+航空輻射圈”立體交通樞紐，贛州不僅打通了鏈接粵港澳大灣區的黃金通道，而且能夠與國內一二線核心城市實現當日往返，同時還擁有長達127km的同城現代化高架快速路網絡，大幅提升了贛州高效對接高質商旅資源的綜合能力。

尤其文旅消費表現突出，2024年贛州累計接待游客量破億，與廈門等知名旅游城市旗鼓相當。其中，作為贛州首個4A級景區，與客+Village一江之隔的江南宋城歷史文化旅游區年游客量高達1600萬人次，為商業項目帶來穩定外溢客源。

而在商業服務能力上，贛州雖為江西省面積最大、人口最多的城市，但據贏商大數據監測，目前其商業存量面積224.86萬㎡，人均商業面積僅為0.25㎡/人，遠低于一二線城市水平，是潛力巨大的增量機會城市。

早在十年前，贛州便相繼吸引了華潤、萬達、杉杉等優質商企及自身企業的明星產品線項目落子，體現出頭部市場對城市商業價值的認可。

經歷多年發展，贛州數個商圈雖集中于章貢區，但項目整體分布較散，且仍以大眾化、中檔為主，缺乏具有鮮明文化主題與場景體驗的大型特色非標商業項目。此時客+Village的入局，恰好踏準了城市商業從“標準化”向“非標化”轉型的關鍵節點，以“濱水POD+文商旅居”的全新模式，有望填補市場空白，激活區域消費能級。

客+Village商業建筑面積達15萬㎡，是贛州未來籌開的五大項目中體量最大的綜合體項目，其主打戶外街區+MALL創新商業形態，同時一站式打通“文-商-旅-居”供給端，將是未來贛州商業提質升級主力。

具體來看，在地理位置上，項目位處贛州中心城區章貢區水西板塊，一方面能夠發揮周邊水西大道與贛通大道的主干道功能，以及橫跨章江的西河人行橋、接軌4A景區的地緣優勢，構建“高架快速路+公交+城際巴士+專屬接駁巴士”立體多維路網，擴大輻射邊界；另一方面，其針對核心客群——來自市區及周邊縣域的年輕客群、品質家庭客及全國游客，通過人/車雙動線規劃，融入濱水POD戶外體驗動線，能夠最大程度聚攏目標消費群體。

結合商業競爭環境來看，贏商大數據顯示，客+Village周邊2公里核心范圍內并無其他商業項目，周邊3公里年輕客群及年輕家庭客群占比高達73%，輻射的高凈值客群約28%。

因而短期內，客+Village多元的業態組團無疑具備自成商圈的潛質，將填補水西大型商業及商圈空白，長遠來看，項目更將成為提檔城市商業級次、聯動文旅資源、激活濱水消費體驗的核心引擎。

Vol.2

非標商業贛州答卷

全場景體驗與在地融合全新方式

在贛州商業發展脈絡中，從早前滿足基礎消費的獨立百貨，到主打體驗且功能集約的標準化盒子MALL，每一次商業更迭背后都由一座座里程碑式項目所引領。

一如堅守老城南門口商圈的國光百貨、步步高新天地，還有開辟全新市級商圈的贛州萬象城、君尚購物中心，它們精準捕捉并塑造了所屬時代的商業風向及生活方式消費訴求。

而今在行業普遍尋求差異化突圍的當下，非標商業已成為多地商業更新的共同選擇。某種程度上，客+Village的到來，可視為贛州對非標商業的一次創新的嘗試。

客+Village已簽約洲際酒店集團，成功引入旗下高端品牌“洲際VOCO酒店”

公園式場景設計，全球設計團隊在地化創新

有別于傳統購物中心追求效率和坪效的建筑邏輯，客+Village選擇讓渡更多空間以在地文化符號與自然生態為主線展開設計，通過飽含宋城底蘊的建筑場景美學及高品質、社交化的特色業態組團，展露出以情感鏈接、在地文化和游逛體驗為核心的新一代非標商業內核，徹底打破了過往購物中心封閉、標準、同質化運營思路。

項目特邀業內知名的LWK+PARTNERS設計機構與奧雅設計聯袂操刀。前者統籌建筑設計，擅長將國際視野與本地化相結合，塑造項目整體骨架、地標形象與商業動線，確保空間價值與運營效率最大化；后者主導景觀設計，側重從場所精神與微觀體驗進行自然人文場景營造，為商業空間注入獨特的情感氛圍。

兩大頂尖團隊深度融合?商業邏輯與在地文化價值?，為客+Village創新打造了“水西之眼”藝術建筑形態，與對岸宋代古城建筑的層疊意象遙相呼應；此外，為了延續在地集體記憶，結合項目內承載百年香火的祈愿之樹擴展打造榕樹廣場，與通向宋城古韻的新建古浮橋，一起將人文韻味融入城市公共空間及當代消費動線。

在項目“街區+MALL”的建筑形態中，還巧妙融入屋頂花園、魚躍廣場、探云廊橋等公園式生態設計，與贛州最長濱江外灘無縫銜接，同時導入水幕電影、水上運動、水上觀光、城市界面夜景打卡等稀缺體驗，真正實現了POD模式從概念到場景的完整落地，也強化了項目的記憶點與打卡屬性。

內容生態重構，六大主題場景與十大差異化首發標簽

據贏商網觀察，圍繞親子家庭、年輕社群、旅游客群三類核心客群，項目以六大主題場景切入，融入差異化首發、唯一性內容，構建耳目一新的市場競爭力。

• 六大主題場景：囊括親子兒童互動研學、戶外運動休閑與寵物友好、青年社交與休憩聚集、濱水餐飲與夜生活、非遺文化文旅集散、重大活動與光影演繹；

• 十大差異性首發標簽：涵蓋贛州首個動物研學基地、寵物社交樂園、階梯式演藝中心、綠色概念生活超市、全形態夜生活集群、運動支持服務中心、非遺民俗大師工坊、最全潮流運動戶外矩陣、水上運動休閑體驗碼頭、火爆餐飲打卡目的地；

• 五大唯一性內容生態：包括贛州首個4A級景區聯動商業、城市慶典觀禮臺、水幕燈光演繹大秀、甜辣風街拍俱樂部、國際連鎖設計師酒店。

具體至樓層布局，同樣擁有清晰的業態主題，通過“潮流－家庭－樂活”主題分層，實現消費動線的自然引導，滿足客群的多維需求。

不難發現，上述內容生態組合未來將與洲際VOCO酒店及周邊文旅資源形成一站式體驗生態，真正承接“文-商-旅-居”全天候、全場景需求節點。其中凸顯的核心策略十分考究：

//時間動線折疊增強消費濃度。無論是年輕精致一族對潮流、社交、夜生活等多元體驗的追求，還是渴望親子互動的品質家庭，或是游客觀光從日到夜的一站式吃住剛需及在地體驗，客+Village希望做到全時程參與。

三大目標客群“一天時間線”

//業態功能交疊而非簡單分區。復合型業態撬動全場景體驗需求，比如一個江畔餐飲點位能同時實現“用餐+夜娛+打卡”三重功能，大大提升單位效率與內容黏性；

//根植本地實現?全季候運營。以當地客家文化為內核，結合C端活動，致力于成為城市重大節慶的核心舉辦地、儀式感的標志性承載空間，主動性化解氣候和淡旺季的客觀制約。

在消費偏好持續變遷、商業競爭愈發膠著的環境下，客+Village以細膩的場景架構與創新非標業態組合，不僅刷新了贛州全場景體驗型商業高度，更實現了商業空間與城市人文及生活方式的化學融合。

這種模式正是文商旅居+POD理念的前瞻性實踐注腳，將為眾多城市在文商旅融合發展、提升區域消費能級方面提供實踐范例。

Vol.3

國銳集團攜手建興控股

雙強聯合賦能長期價值

按照規劃，客+Village將于2026年下半年正式開業。目前，項目建設已進入最后沖刺階段，機電設備安裝、玻璃幕墻安裝、屋面工程等各項進度已完成95%，預計2026年春節前完成整體竣工備案。

值得一提的是，未來客+Village將投入超千萬級推廣資源，全年規劃超20場非遺主題策展、200場精準圈層活動，打造持續升溫的沉浸式消費場域；通過系統布局日間內容，重塑工作日商業價值，激活全時段客流。同時，項目將構建城市級文旅營銷體系，逐步完善“六大主題IP”活動矩陣，為長期運營注入持續動能。

高效有序的入市節奏背后，仰賴的是客+Village雙強聯合的企業背景。項目由來自北京的國銳集團與贛州本土國企建興控股聯合開發運營。這一組合，既是“京派”成熟開發模式與“贛地”深度資源融合的商業選擇，也是項目從“產品力”邁向“持久力”的關鍵保障。

資料顯示，國銳集團創立于2001年，2014年在香港主板上市（股票代碼00108）,專注投資、資管、文旅三大板塊，累計投資總額超500億元，在管資產規模超200億元。

其早在2002年便投資開發了曾名噪一時的北京三里屯Village項目，成為國內開放式產業街區先行者，開創并沉淀了獨樹一幟的“藝術城市”發展理念及注重文化、科技、生態有機相融的“Village模式”。

20多年來，國銳集團堅守精致長期發展路線，始終以“價值專家”為核心定位，通過Village模式、產城融合模式、特殊資產投資多元路徑，在國內落地北京國銳·金嵿（產商服中心）、三亞國際體育產業園+國銳·亞沙村（文商旅產業園區）等項目，為城市高質量發展注入文化生命力、產城驅動力、資產創新力。

客+Village與該集團Village模式一脈相承，同時展示出因地制宜的本地化創新基因，這也是項目能夠精準回應贛州人文底色與消費需求的重要前提。

而建興控股作為贛州市章貢區政府直接管理的國有企業，不僅對地方政策、城市規劃、資源銜接、市場動向具備前瞻把握，更在商業生態構建、文旅資源整合、公共服務配套等領域擁有深厚積累。

兩者的戰略協作，將以“專業化運營+在地化深耕”復合能力，為客+Village后續招商運營奠定堅實基礎，引領項目始終與城市共生長、與消費趨勢同迭代。

在贏商網看來，對贛州商業發展而言，客+Village不僅是一個項目的落地，更是城市商業發展模式的一種創新探索。在消費日益分層、體驗持續升級的當下，單純復制一二線商業模板已難以觸動本地客群。如何根植城市文化、激活在地資源、構建可持續運營場景，才是破局關鍵。

而在商業地產進入精細化運營的時代，這種底層實力也是應對市場不確定性、實現長期價值提升的核心競爭力。

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