面對業委會的“無理要求”，物業項目負責人這樣做，既保體面又解矛盾

歡迎您的到來，我們專注于分享物業管理領域的專業知識與最新動態。如果您對物業服務質量，物業管理制度、行業法規等話題感興趣，歡迎您關注我。在這里，我們將一起探索和學習，共同推動物業管理行業的健康發展。期待您的加入！

面對業委會的“無理要求”，物業項目負責人這樣做，既保體面又解矛盾

從事物業行業多年，見過不少物業項目負責人吐槽：“業委會的要求真難滿足，有時候明明不合規、不現實，還得硬著頭皮應對，真是兩頭受氣。” 其實，物業和業委會本是小區治理的“合伙人”，目標都是讓業主住得舒心。但實際工作中，由于立場、認知、信息差等原因，業委會的一些要求在物業看來難免“不近情理”。面對這些“無理要求”，硬剛只會激化矛盾，妥協又會突破底線。作為物業項目負責人，該如何智慧應對，既維護小區秩序，又兼顧各方訴求？

去年夏天，我認識的張經理負責的老舊小區就遇到了一件棘手事。業委會突然提出，要將小區公共綠化區域砍掉一半，改成臨時停車位，理由是“小區車位太緊張，業主投訴不斷”。這個要求讓張經理犯了難：一方面，小區綠化面積本就不達標，砍掉一半會嚴重影響居住環境，還可能違反城市綠化管理條例；另一方面，業委會態度堅決，聲稱“這是多數業主的意愿，物業必須配合”，甚至放出狠話，不配合就啟動換物業程序。

張經理沒有急于拒絕，也沒有盲目答應。他先冷靜分析了業委會提出這個要求的背后原因：小區建成年代早，規劃車位不足，業主下班回家“一位難求”，不少業主因此與物業產生矛盾，業委會承受著巨大的壓力。理解了這一點，張經理就有了應對的方向——不能簡單否定要求，而是要解決業委會和業主的核心訴求：停車難。

第二天，張經理主動約見業委會成員，沒有一上來就擺規定、講困難，而是先共情：“我完全理解大家的難處，業主停車難確實是咱們小區的大問題，這些日子你們為這事操心受累，我心里特別清楚。” 一番真誠的話，讓業委會成員的態度緩和了不少。接著，張經理才拿出小區綠化現狀的照片、相關法律法規條文，以及砍掉綠化可能帶來的后果：“不是我們不想解決停車問題，而是砍掉綠化這個辦法行不通。咱們小區綠化覆蓋率本來就只有25%，低于規定的30%，真要砍了，不僅業主會因為環境變差投訴，相關部門也會找上門來，到時候反而更麻煩。”

光說不行還不夠，張經理還帶來了早就準備好的三套解決方案：一是重新規劃小區道路，在不影響通行的前提下，增設15個單側停車位；二是與周邊商場協商，簽訂夜間共享停車協議，每晚7點到次日早8點，業主可憑小區門禁卡以優惠價格停車；三是在小區內推廣“錯峰停車”，鼓勵有條件的業主相互共享車位。為了讓方案更有說服力，張經理還算了一筆賬：增設單側停車位成本低、見效快，兩周就能完工；共享商場車位能解決20個左右的停車需求；錯峰停車若能推廣，預計能盤活10個閑置車位，加起來基本能緩解小區的停車壓力。

業委會成員看著詳實的方案，又聽了張經理的細致講解，態度徹底轉變。他們沒想到，張經理不僅沒有拒絕他們的訴求，還真的花心思解決問題。隨后，業委會組織業主代表開會，張經理親自到場介紹方案，解答業主疑問。最終，三套方案全票通過，小區停車難的問題得到了有效緩解，物業和業委會的關系也變得更加融洽。

其實，很多時候業委會的“無理要求”，并非真的故意刁難，而是源于對問題的認知偏差或訴求未被滿足。作為物業項目負責人，首先要做到的就是“冷靜傾聽，換位思考”。當業委會提出不合理要求時，別急著反駁，先靜下心來聽他們把話說完，了解要求背后的真實訴求——是業主有抱怨，還是業委會有考核壓力？是對物業工作有誤解，還是確實存在需要解決的問題？只有摸清根源，才能對癥下藥。

去年冬天，李經理負責的高端小區業委會提出，要求物業允許業主在樓道內安裝鞋柜，理由是“部分業主家戶型小，收納空間不足”。這個要求明顯違反了消防安全規定，李經理沒有直接拒絕，而是先到提出訴求的業主家中走訪。原來，小區部分小戶型業主確實面臨收納難題，尤其是冬天，鞋子、外套堆在家里占地方，才想著在樓道里安裝鞋柜。

了解情況后，李經理一方面向業委會和業主普及消防安全知識，展示樓道堆放雜物引發火災的案例：“樓道是生命通道，安裝鞋柜不僅占用消防通道，還可能因為電線老化等引發火災，一旦發生意外，后果不堪設想。” 另一方面，他積極尋找解決辦法，與開發商和設計公司溝通后，提出在每層樓道盡頭設置公共收納柜，統一管理業主的閑置物品和季節性鞋子，既不占用消防通道，又能滿足業主的收納需求。同時，他還聯系了幾家定制家具公司，為小戶型業主提供免費的收納設計方案，幫助業主優化室內空間。

業委會和業主看到李經理既堅守了安全底線，又真心實意地為大家解決問題，不僅撤回了原來的要求，還積極配合物業推廣公共收納柜方案。這件事也讓小區業主對物業的滿意度大幅提升。

除了換位思考、解決訴求，面對業委會的“無理要求”，還需要“堅守原則、明確邊界”。物業的工作有明確的法律法規和行業規范，有些要求即使業委會和業主再堅持，只要違反規定、存在安全隱患或損害公共利益，就必須堅決拒絕。但拒絕不能簡單粗暴，要講清道理、出示依據，讓業委會和業主明白“為什么不行”。

王經理負責的小區曾發生過這樣一件事：業委會為了增加小區公共收益，要求物業將小區入口的消防通道出租給商戶做廣告位。這個要求直接違反了消防法，王經理當場拒絕，但他沒有只說“不行”，而是立即聯系了轄區消防大隊，邀請消防員到小區給業委會和業主代表上了一堂消防安全課。消防員通過案例分析、現場演示，詳細講解了消防通道的重要性，以及占用消防通道的法律后果。同時，王經理還拿出小區公共收益的收支明細，向業委會和業主說明，目前小區的公共收益主要用于小區設施維護和業主活動，雖然數額不多，但每一筆都用在了實處。如果確實想增加公共收益，可以考慮在小區合規區域設置廣告位、引進便民服務項目等合法途徑。

消防員的專業講解和王經理的坦誠溝通，讓業委會成員認識到了問題的嚴重性，主動放棄了原來的要求。之后，業委會還聯合物業，共同研究合法增加公共收益的方案，形成了良性互動。

物業和業委會的關系，就像夫妻過日子，難免會有磕磕絆絆。面對業委會的“無理要求”，與其抱怨、對抗，不如換個角度、換種方式，用真誠化解矛盾，用智慧解決問題。作為物業項目負責人，要記住：業委會不是敵人，而是共同為業主服務的伙伴。只要我們堅守原則不退縮，換位思考懂包容，解決問題有方法，就一定能贏得業委會和業主的理解與信任，共同把小區建設得更美好。

小區治理從來不是一蹴而就的事，物業和業委會之間的磨合也需要時間。但只要雙方都能多一份理解、少一份指責，多一份配合、少一份猜忌，就沒有解決不了的問題。希望每一位物業項目負責人都能在復雜的工作中找到應對之策，也希望每一個小區都能形成物業與業委會攜手共治、業主積極參與的良好氛圍，讓“住有所居”變成“住有宜居”。

（本文案例來源于公開報道，觀點僅供參考。部分圖片來源于網絡，如有侵權，請告知刪除！）

如果你認同本文觀點，請點贊、在看、轉發！

只有更多人關注，小區問題才能真正得到解決！

關注我，了解更多的物業管理方面的知識！