房改房交易有政府批文，開(kāi)發(fā)商拒辦證怎么辦？房地產(chǎn)律師支招

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案情介紹

2015年12月，周明與甲公司簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)契約》，約定以38,105.73元的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)一號(hào)房屋（系房改房），另支付公共維修基金1,858.12元及3,000元代辦費(fèi)。該交易已獲北京市通州區(qū)住房保障部門(mén)正式批準(zhǔn)，符合房改政策。

合同明確約定：周明付清全款后，甲公司應(yīng)統(tǒng)一向房地產(chǎn)管理部門(mén)申請(qǐng)辦理產(chǎn)權(quán)登記，并將不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證交付周明。

簽約后，周明通過(guò)親屬賬戶全額支付了全部款項(xiàng)，并實(shí)際占有使用一號(hào)房屋至今。然而，近十年過(guò)去，甲公司始終未辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)。

多次催促無(wú)果，周明遂向法院提起訴訟，請(qǐng)求判令甲公司立即配合將一號(hào)房屋轉(zhuǎn)移登記至其名下。

甲公司經(jīng)法院合法傳喚，未出庭答辯。

裁判結(jié)果

法院判決：
甲公司于判決生效之日起七日內(nèi)，配合將一號(hào)房屋轉(zhuǎn)移登記至周明名下。

法院說(shuō)理

房改房買(mǎi)賣(mài)經(jīng)政府批準(zhǔn)，合同合法有效
案涉交易不僅有雙方簽署的《房屋買(mǎi)賣(mài)契約》，還取得了通州區(qū)住房保障部門(mén)的正式批復(fù)，程序合規(guī)，合同依法成立并受法律保護(hù)。

買(mǎi)方已全面履行付款義務(wù)
周明已支付全部購(gòu)房款、維修基金及代辦費(fèi)用，并長(zhǎng)期實(shí)際占有房屋，完全履行了買(mǎi)方義務(wù)。

開(kāi)發(fā)商負(fù)有法定及約定義務(wù)協(xié)助辦證
合同明確約定由甲公司統(tǒng)一辦理產(chǎn)權(quán)登記，其長(zhǎng)期拖延行為構(gòu)成違約。在無(wú)正當(dāng)理由拒不到庭的情況下，法院依法支持原告訴求。

歷史遺留問(wèn)題不能成為拒絕履約借口
即使企業(yè)歷經(jīng)多次更名或內(nèi)部變動(dòng)，亦不能免除其對(duì)購(gòu)房人的合同責(zé)任。產(chǎn)權(quán)登記是房改房交易的最終環(huán)節(jié)，必須完成。

律師提示

? 房改房≠無(wú)證房，政府批文是關(guān)鍵
房改房交易必須取得住建或房改辦的正式批準(zhǔn)文件，這是未來(lái)辦證的核心依據(jù)。購(gòu)房時(shí)務(wù)必查驗(yàn)并留存。

? 全款+長(zhǎng)期占有≠自動(dòng)獲得產(chǎn)權(quán)
即使居住十年、付款憑證齊全，若未完成產(chǎn)權(quán)登記，房屋仍登記在單位名下，存在被查封、執(zhí)行甚至收回的風(fēng)險(xiǎn)。

? 單位拒辦證？直接起訴要求強(qiáng)制過(guò)戶
只要合同有效、付款完成、政府批準(zhǔn)文件齊全，法院通常會(huì)判令單位配合過(guò)戶，無(wú)需等待其“主動(dòng)辦理”。

? 代辦費(fèi)不是“保險(xiǎn)”，書(shū)面約定才可靠
本案中雖支付了3,000元代辦費(fèi)，但因無(wú)后續(xù)跟進(jìn)機(jī)制，導(dǎo)致十年未辦證。建議在合同中明確辦證時(shí)限及違約責(zé)任。

? 歷史遺留房改房，越早確權(quán)越安全
隨著企業(yè)改制、破產(chǎn)增多，原產(chǎn)權(quán)單位可能失聯(lián)或注銷(xiāo)。盡早提起確權(quán)訴訟，是保住住房權(quán)益的最后防線。

北京房產(chǎn)律師特別提醒：
房改房是許多家庭的重要資產(chǎn)，但“住了就是你的”是誤區(qū)！
? 務(wù)必確認(rèn)是否取得《房改售房批復(fù)》；
? 保留所有付款憑證及入住證明；
? 若單位拖延超1年未辦證，立即咨詢(xún)律師啟動(dòng)法律程序——
產(chǎn)權(quán)證，才是房子真正的“身份證”！