電商下的物流倉儲：華南地區高標倉租金最高，空置率約一成

電商大行其道之下，物流倉儲行業市場究竟如何？

觀點指數研究院最新發布的《卓越指數·2025 物流倉儲暨基礎設施投資發展報告》指出，2025年以來，我國物流業多項核心指數經歷“先升后降再回升”的波動軌跡，物流業景氣指數雖未恢復至年內峰值，但電商物流指數、快遞發展指數累創新高。整體呈現回升的趨勢，行業正逐步擺脫低價惡性競爭困局，邁向高質量發展的新階段。

報告指出，物流倉儲市場整體以調整租金的策略應對需求變化，但空置率上漲的趨勢未得到明顯遏制，行業正處于供需關系的動態調整階段。

2025年二季度，整體高標倉（即高標準倉庫，通常指在建造、設備、管理等方面均達到較高標準的倉儲設施）空置率環比上季度上升0.5個百分點至17.8%，平均租金比2024年一季度微降3.6%至29.7元/㎡·月（據戴德梁行數據）。

其中，華南區高標倉市場保持低空置率與高租金的雙優格局，高標倉空置率僅10.6%，租金水平高達37.7元/㎡·月，雖同比2025年一季度降低3.6%，但仍處全國高位。這得益于該區域內電子信息、高端制造等產業發達，尤其是深圳、廣州等核心城市具備扎實的制造業基礎與跨境物流需求有利于高標倉的集約化布局發展。部分高標倉的出租率長期維持在95% 以上，租金溢價超過區域平均水平15%。

華中區、西南區呈現“空置率下降、租金低位分化”的特征。當中華中區環比下降1.5個百分點至 11.6%;西南區環比下降2.3個百分點至12.7%。租金方面，華中區平均租金達 25.4 元/㎡·月，西南區平均租金大幅下降 5.2%至21.7元/㎡·月。

華北區、華東區面臨“供給集中入市、空置率承壓”的挑戰。當中華北區空置率升至21.4%，華東區升至21.6%，均為五大區域最高。租金方面，華北區降至22.8元/㎡·月華東區降至35.2元/㎡·月。

據物聯云倉數據，截至2025年第三季度末，全國非保稅高標倉市場存量為1.76億平方米，其中長三角城市群以46%的占比占據絕對主導，珠三角、京津冀城市群各占15%，長江中游、成渝城市群各占12%，區域分布呈現顯著的集中特征。

在2025年一季度至三季度，長三角憑借完善的制造業與電商生態，成為高標倉供應的核心承載區，高標倉新增供應占比從28%增長至35%。不過，部分區域新增的高標倉供應難以被完全消化，導致各城市群空置率呈現分化態勢：長三角、珠三角一線城市因需求支撐充足，空置率維持在15%以下；而城市群外圍區域及部分二線城市需求相對不足，空置率攀升至20% 以上。

觀點指數分析認為，2025年四季度至2026年，全國非保稅高標倉市場或迎來近1800萬平方米的新增供應，且呈現城市群間的供給分化。珠三角城市群2026年新增供應超500萬平方米，居各城市群之首；長三角四季度新增供應接近300萬平方米，2026年供應相對克制；京津、長江中游、成渝城市群供應規模相對溫和。

報告指出，受新增供應影響，部分高標倉項目存在延期或暫緩開發的可能性。未來一段時間內，全國高標倉平均有效租金仍將面臨一定下行壓力，但隨著供需關系的逐步調整，租金下滑幅度有望收窄，核心城市群與優質項目的抗風險能力將進一步凸顯。

采寫：南都·灣財社記者 邱永芬