碧桂園重大調(diào)整，還沒(méi)完！

近期，碧桂園突然成了輿論的焦點(diǎn)。

先是12月3日，碧桂園再次啟動(dòng)組織架構(gòu)調(diào)整，宣布將13個(gè)房產(chǎn)區(qū)域合并精簡(jiǎn)至10個(gè)房產(chǎn)區(qū)域。

碧桂園對(duì)外表示，此次調(diào)整是基于公司當(dāng)前經(jīng)營(yíng)管理重點(diǎn)、業(yè)務(wù)規(guī)模變化進(jìn)行的又一次組織適配，希望進(jìn)一步提升組織與業(yè)務(wù)匹配度，推動(dòng)管理扁平高效，優(yōu)秀人才人盡其能，全力確保公司戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

12月4日，碧桂園發(fā)布重大人事調(diào)整公告，執(zhí)掌碧桂園總裁之位長(zhǎng)達(dá)15年的莫斌調(diào)任碧桂園董事會(huì)聯(lián)席主席。接替莫斌成為碧桂園新任總裁的是程光煜。

眾所周知，清華土木畢業(yè)的高材生程光煜是碧桂園引入的第一個(gè)博士，進(jìn)入碧桂園后便獲得楊國(guó)強(qiáng)賞識(shí)，并從楊國(guó)強(qiáng)助理開(kāi)始起步一路升遷，迅速成為碧桂園內(nèi)部最受矚目的明星高管，早已被認(rèn)定為莫斌總裁之位的接班人。此次接任，也算是順理成章。

而碧桂園此時(shí)宣布進(jìn)行人事重大調(diào)整，真實(shí)原因可能是碧桂園境內(nèi)和境外債務(wù)重組均取得重大進(jìn)展：

境內(nèi)債部分，12月3日最后一筆境內(nèi)債券重組方案獲得債券持有人會(huì)議審議通過(guò)，標(biāo)志著碧桂園涉及9筆合計(jì)規(guī)模約137.7億元的境內(nèi)債務(wù)重組方案已全部通過(guò)；

境外債部分，12月4日，碧桂園境外債務(wù)重組方案正式獲得香港高等法院批準(zhǔn)，債務(wù)規(guī)模涉及約177億美元。

由此，在境內(nèi)與境外債務(wù)重組接連闖關(guān)成功后，碧桂園整體降債規(guī)模將超過(guò)900億元，并且在未來(lái)5年內(nèi)，都將沒(méi)有集中兌付壓力。

不僅如此，在債務(wù)問(wèn)題獲得重大進(jìn)展的同時(shí)，碧桂園近幾年的保交房工作也基本收官。

據(jù)悉，今年前11月，碧桂園已完成14萬(wàn)套交付，加之2022年交付近70萬(wàn)套、2023年超60萬(wàn)套、2024年38萬(wàn)套，過(guò)去四年累計(jì)交付房屋已突破180萬(wàn)套，基本完成了保交房的任務(wù)。

或許也正是這些原因，老總裁莫斌可以安然辭任，而少了枷鎖的新總裁程光煜輕裝上任，也算是最好的交接時(shí)刻了。

本以為事情到此結(jié)束，令外界沒(méi)想到的是，在集團(tuán)與地產(chǎn)板塊調(diào)整結(jié)束后，碧桂園物業(yè)板塊的調(diào)整方案也來(lái)了：

12月7日，碧桂園服務(wù)也發(fā)布人事變動(dòng)公告，黃鵬辭任首席財(cái)務(wù)官，保留行政總裁一職。接管財(cái)務(wù)大印的是財(cái)務(wù)經(jīng)驗(yàn)豐富，曾在多家上市公司任職的田田。

事實(shí)上，碧桂園服務(wù)不僅有人事變動(dòng)，內(nèi)部也在對(duì)組織架構(gòu)進(jìn)行系統(tǒng)性調(diào)整：

基礎(chǔ)物業(yè)管理板塊、新業(yè)務(wù)成長(zhǎng)板塊、職能服務(wù)板塊，統(tǒng)一為“大物業(yè)板塊”，繼續(xù)以“創(chuàng)造價(jià)值、聚焦深耕、降本增效、簡(jiǎn)政放權(quán)”為總體管理導(dǎo)向，由碧桂園服務(wù)總裁徐彬淮掌管；

戰(zhàn)略孵化業(yè)務(wù)板塊，更名為“孵化業(yè)務(wù)板塊”，定位為多元增量成長(zhǎng)曲線，包括賦能、提效、規(guī)范化管理寶石花物業(yè)、商管集團(tuán)、碧然環(huán)境等現(xiàn)有獨(dú)立經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，及研究并孵化創(chuàng)新業(yè)務(wù)，由碧桂園服務(wù)行政總裁黃鵬掌管。

從高管變陣，到組織架構(gòu)調(diào)整，再到境內(nèi)境外債務(wù)重組闖關(guān)成功，不難看出，碧桂園實(shí)際掌舵人楊惠妍及其背后的創(chuàng)始人楊國(guó)強(qiáng)正努力擺脫近幾年的行業(yè)與企業(yè)陰霾，試圖重新出發(fā)，回歸正軌。

早前在今年11月碧桂園的集團(tuán)月度管理會(huì)議上，楊惠妍就表示接下來(lái)將是碧桂園系統(tǒng)性推進(jìn)轉(zhuǎn)型階段，而轉(zhuǎn)型階段將是一次蛻變，是碧桂園的二次創(chuàng)業(yè)。

如今，2025年即將過(guò)去，2026年將是碧桂園開(kāi)啟二次創(chuàng)業(yè)的元年。

事實(shí)上，將2026年當(dāng)作二次創(chuàng)業(yè)元年的遠(yuǎn)不止碧桂園一家。

站在行業(yè)層面看，過(guò)去4年，幾乎所有的出險(xiǎn)房企都在忙兩件事情：債務(wù)重組與保交付。

而這兩件事情，在2025年底，基本都有了重大突破。

首先就是債務(wù)重組上，今年有包括碧桂園、融創(chuàng)、富力、旭輝、龍光、佳兆業(yè)、遠(yuǎn)洋、禹洲、時(shí)代中國(guó)、金科、奧園、中梁、寶龍等超過(guò)20家出險(xiǎn)房企宣布境內(nèi)、境外債務(wù)重組已經(jīng)或者即將完成，涉及化債總規(guī)模超過(guò)1.2萬(wàn)億元。

其次，在保交付這件事情上，這些出險(xiǎn)房企在2021年前后，因?yàn)橘Y金鏈斷裂導(dǎo)致大量項(xiàng)目爛尾，如今經(jīng)過(guò)4年時(shí)間自身和地方政府的努力盤(pán)活，基本都完成了積壓爛尾樓的保交付任務(wù)，全面進(jìn)入收官階段。

如今，這些出險(xiǎn)房企在債務(wù)重組和包交付兩大任務(wù)完成了，要想繼續(xù)活下去，那么目標(biāo)基本就只有一個(gè)——重新出發(fā)，二次創(chuàng)業(yè)！

但二次創(chuàng)業(yè)談何容易，首先就是房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境依然很嚴(yán)峻，新房銷售規(guī)模短期都不可能恢復(fù)了。

其次，就是投資人、購(gòu)房者、金融機(jī)構(gòu)的信任如何重建，信任重建可是一座比債務(wù)重組更難的大山。

再者，行業(yè)基本盤(pán)已經(jīng)被頭部央國(guó)企占領(lǐng)了，想要在這些頭部央國(guó)企的夾縫中競(jìng)爭(zhēng)談何容易。

于是乎，我們看到這些出險(xiǎn)房企幾乎都避開(kāi)傳統(tǒng)的住宅開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，積極在自身優(yōu)勢(shì)基礎(chǔ)上尋找輕資產(chǎn)的的創(chuàng)業(yè)新賽道，比如存量運(yùn)營(yíng)、城市服務(wù)、商業(yè)管理、老舊改造與社區(qū)增值服務(wù)等。

目前已知的就有碧桂園推進(jìn)科技建造與代管代建；融創(chuàng)押注文旅+代建；旭輝推進(jìn)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)；龍光強(qiáng)化城市服務(wù)；寶龍擴(kuò)大商業(yè)集團(tuán)版圖等等。

這些創(chuàng)業(yè)新賽道最大的優(yōu)勢(shì)就是基本不耗資金，比如代建、物業(yè)、商管，本質(zhì)都是輸出過(guò)去高周轉(zhuǎn)時(shí)期積累的組織能力、產(chǎn)品能力與服務(wù)能力等，賺取一定的管理費(fèi)。

但說(shuō)實(shí)話，這些出險(xiǎn)房企無(wú)論是老板的思維還是公司的特點(diǎn)都太相似了，在這條擁堵的輕資產(chǎn)創(chuàng)業(yè)新賽道上大概率還會(huì)經(jīng)歷高模仿、高周轉(zhuǎn)、高杠桿，以及生死之戰(zhàn)。

寫(xiě)到這時(shí)，炸天團(tuán)突然對(duì)2026年的地產(chǎn)江湖，又多了幾分期待！對(duì)于明年的地產(chǎn)江湖及房地產(chǎn)市場(chǎng)，你又認(rèn)為會(huì)怎樣呢？

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