市場回歸理性，最新濱湖二手房價格公布！

合肥二手房市場正迎來一場靜悄悄的變化。濱湖新區萬元單價以下的成交案例逐漸增多，全市房價進入深度調整階段。數據顯示，2025年11月，濱湖新區多個小區成交單價跌破10000元/㎡。

NO.1 | 壹

濱湖萬元/㎡以下成交房源增多

2025年11月，濱湖新區二手房市場出現明顯變化。多個小區成交單價跌破萬元，萬元以下成交案例逐漸增多。從成交數據來看，合肥萬象公館南區有一套3室2廳、95.28㎡ 的房源，于2025年11月19日成交。成交總價88.4萬，單價9278 元 / 平，較100萬掛牌價砍價11.6萬，成交周期791天。房屋朝南、為低樓層（共 32 層），簡裝，2016年建成且帶電梯，得房率73%（實得約 70.21㎡）。本套累計漲幅 -8.4%。

合肥濱湖萬科城一套3室1廳88.85㎡房源，2025年11月18日成交，總價80萬、單價 9004 元/平，掛牌90萬、砍價10萬，成交周期317 天。房屋朝南、低樓層（共 31 層），精裝且有電梯，2013 年建成。該房源所在小區成交量居煙墩下屬第 3，本套累計漲幅 -16.3%。

保利和盛公館是煙墩下屬成交量排名第1的小區，其一套2室1廳、83.35㎡的房源于2025年11月17日成交，總價72萬、單價8638元/平。該房源掛牌85萬，砍價13萬，成交周期68天；房屋為西南朝向、中樓層（共33層）、簡裝，2015年建成且配電梯。本套房源累計漲幅 -18.8%。

合肥濱湖桂園有一套2室1廳64.45㎡的二手房，于2025年11月17日成交。成交總價 44.5萬，單價6905元/平；掛牌價55萬，砍價10.5萬，19天成交。房屋朝南北，為23 層高樓層，簡裝，2014年建成且帶電梯。該小區在煙墩下屬小區成交量排第 24，本套房源累計漲幅 -4.1%。

這些成交案例反映出市場正在發生結構性調整。一方面，購房者觀望情緒濃厚，成交周期普遍較長；另一方面，賣方讓步空間擴大，部分房源砍價金額超過10萬元。這種調整并非單一現象，而是整個市場進入新階段的信號。

從板塊表現看，濱湖啟動區9個二手房小區中，7個小區掛牌均價出現回調，回調幅度在0.85%至7.21%之間。46中學區板塊16個小區中，13個小區價格調整，幅度在0.45%至10.88%之間。省府板塊35個小區中，12個小區掛牌價上升，23個小區出現調整，幅度在0.38%至9.93%之間。

市場調整過程中，不同品質房源表現分化。品質較高、配套完善的房源仍保持一定韌性，而房齡較老、品質一般的房源調整幅度相對明顯。這種分化表明市場正從粗放式增長轉向精細化發展。

NO.2 | 貳

濱湖市場調整中的結構分化

濱湖新區作為合肥重點發展區域，其房地產市場變化具有指標意義。當前市場表現出三個明顯特征：價格區間下移、成交周期延長、板塊分化加劇。

從價格層面看，萬元以下成交案例從個別現象逐漸增多。濱湖桂園64.45㎡戶型以6905元/㎡成交，保利和盛公館83.35㎡戶型以8638元/㎡成交，這些案例顯示部分房源價格區間確實有所下移。與此同時，高端改善房源表現相對穩定，如萬科藍山二期143.69㎡洋房成交單價仍保持在24358元/㎡，中海九樾127.17㎡洋房成交單價19266元/㎡。

這種分化同樣體現在各板塊之間。金融板塊22個小區中，5個小區掛牌價上升，17個小區出現調整，幅度在0.93%至9.47%之間。環湖CBD板塊42個小區中，3個小區上升，1個小區持平，38個小區調整，幅度在0.47%至13.44%之間。

成交周期延長是另一個顯著特征。數據顯示，濱湖新區二手房平均成交周期多在47天至791天之間，部分房源掛牌超過兩年才得以成交。這反映出買賣雙方價格預期存在差距，市場博弈加劇。

從需求結構看，當前市場主要由剛性需求和改善性需求支撐。購房者更關注房源實用性，如得房率、戶型設計、小區環境等要素。例如，萬象公館南區房源得房率達73%，實得單價12591元/㎡，這種高實用性房源更受市場青睞。

市場調整也帶來新的機遇。部分購房者開始關注性價比較高的房源，如濱湖世紀城樹蔭苑81.15㎡戶型以9427元/㎡成交，低于小區掛牌價11.5萬元。這種“以價換量”現象促進市場流動性提升。

NO.3 | 叁

合肥全市市場以價換量趨勢明顯

合肥全市二手房市場整體呈現“以價換量”特征。2025年11月，全市二手房住宅網簽4671套（不含三縣），較10月環比上升了4.24%，同比下降21.3%。11月成交均價為11308元/㎡，環比下降7.9%，同比下降28.98%。

區域表現分化明顯。瑤海區以823套成交量領跑，均價低于9000元/㎡，顯示剛性需求釋放。包河、廬陽等老城區成交量有所減少，新城區調整幅度相對明顯。這種分化印證當前市場由價格敏感型需求主導。

來源：合肥樓市航拍

總價段分布顯示，50-100萬元房源占比最高，達39.75%；100-200萬元區間占比環比增幅最大。購房者偏好90-120平方米三居室戶型，實用主義成為主流選擇。從購房主體看，85后、90后合計占比超45%，成為市場主力。

市場流動性出現改善跡象。平均成交周期縮短至217天，議價空間穩步上升至9%，反映買賣雙方價格博弈更趨理性。掛牌量環比上升0.45%，九區平均去化周期37.43個月，較10月縮短7.49%。

政策環境持續優化。合肥近期推出一系列支持合理住房需求政策，包括優化交易流程、支持改善需求等。這些措施有助于穩定市場預期，促進良性循環。

從產品類型看，不同房源表現差異明顯。房齡較新、品質較好的次新房更受青睞，而老破小房源去化壓力較大。這種分化倒逼開發商提升產品力，注重綠色、智慧化設計。

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結語

合肥樓市正在經歷深刻變革。濱湖新區萬元以下房源增多，全市以價換量，這些現象共同指向市場回歸理性的趨勢。

當前調整具有積極意義。一方面，促使開發商更加注重產品品質和服務，滿足購房者對高品質住房的需求；另一方面，引導購房者理性決策，根據實際需求和經濟狀況選擇房源。

來源：合肥樓市航拍

市場從“投機主導”轉向“居住主導”是長期趨勢。這種轉變有助于行業健康發展，避免大起大落。對于真正有住房需求的購房者而言，當前市場提供更多選擇空間和議價機會。

未來市場將延續分化格局。核心區域優質資產仍將保持韌性，而普通房源可能繼續調整。這種分化不是壞事，而是市場成熟的必然過程。

第一房智庫觀點

對購房者而言，高位板塊需精選稀缺資源房源，如優質學區、低密改善項目；剛需客群可關注總價百萬以內、房齡較新的地鐵房。建議把握二手市場議價窗口，理性評估自身需求。

對開發商而言，產品力競爭已取代規模擴張。需聚焦綠色建筑、智慧社區等設計，契合改善需求。同時，合理定價、加快去化是當前關鍵。

對市場整體，建議進一步優化交易稅費、支持“以舊換新”等政策，促進市場良性循環。預計未來半年，合肥樓市將延續“新房分化回暖、二手筑底調整”格局。

樓市永遠在變化，但居住本質不變。唯有回歸這個本質，市場才能走向成熟與健康。