兩年漲超20%！“白菜價”鶴崗房價逆襲，外來人退場后誰在接盤？

出品|中訪網

審核|李曉燕

因“白菜價”房子爆火全國的鶴崗，在全國房價總體下調的浪潮中走出了不一樣的曲線。這座常年穩居全國房價倒數第一的煤城，房價竟實現兩年累計上漲超20%，一邊是外來購房者熱情消退、人口持續流失，一邊是核心區域房價穩漲、本地需求旺盛，看似矛盾的背后，藏著鶴崗樓市的真實生態。

安居客數據顯示，鶴崗房價已連續三年穩步上揚，2023年均價僅1695元/平方米，2024年漲至1980元/平方米，2025年更是突破2000元關口，達到2041元/平方米，相較于2023年漲幅高達20.4%。從細分市場來看，12月二手房均價同比仍上漲3.08%，中心城區工農區表現尤為突出，二手房掛牌均價2658元/平方米，同比上漲2.43%，顯著高于全市平均水平。在東北多數城市房價深陷下跌魔咒、甚至周邊雙鴨山等城市出現8000元一套低價房的背景下，鶴崗的房價上漲顯得格外亮眼。

不過，當前的鶴崗樓市已褪去昔日的流量光環。第一批來鶴崗做房產中介的鄭前，如今常常陷入空閑，手機里六個微信號切換不停，咨詢買房的消息卻寥寥無幾，發布的鶴崗相關視頻流量不足巔峰時期的十分之一。“大家對鶴崗房子的瘋狂熱情慢慢消退了，市場正在回歸理性。”鄭前回憶，2019年鶴崗房價話題鋪天蓋地，一兩萬一套的房子吸引著全國各地的購房者，他每天要處理上千條咨詢信息，最多一天成交六套房子，投資者遠程轉賬買房、年輕人棄大城市來此定居的場景屢見不鮮，大批自媒體博主也扎堆來此“起號”，一條探店視頻報價可達數千元。

熱潮退去后，不少外來者選擇離開。最先撤離的是自媒體從業者，隨著熱度降溫，本地不再關注此類內容，許多博主賬號運營失敗后無奈離場；部分懷揣低成本生活夢想的年輕人，也因零下30攝氏度的嚴寒氣候、有限的娛樂生活和難以尋覓的本地工作選擇返鄉。更關鍵的是，全國房價整體回調后，周邊城市房價降至與鶴崗相近水平，讓鶴崗的低價優勢不再獨特，投資者也逐漸失去信心。如今仍選擇來鶴崗買房的外地人，多是經過實地體驗、慎重考慮后打算穩定定居的群體，且更青睞4萬至5萬元一套、設施較新的次中心新建小區。

外來熱度退潮之際，本地購房需求成為支撐鶴崗房價上漲的核心力量，尤其是高端改善型需求的爆發，直接推動核心區域房價攀升。市民林蘭去年關注的中心城區高端小區，當時單價不足4000元，如今已漲到5000多元，一年時間漲幅超25%。“鶴崗高端小區本來就少，但本地人結婚、換房都想選品質好的房子，好地段的新房價格越來越高。”林蘭的感受道出了本地市場的需求現狀。

中介李星早已嗅到市場變化，將經營重心轉向高端小區和本地購房者。她觀察到，近年來鶴崗房地產開發節奏放緩，市中心高端第四代住宅供應稀缺，而留在本地的居民多以公職人員、經商者為主，收入穩定且消費場景有限，不少人愿意拿出大部分積蓄改善住房條件。目前鶴崗高端小區均價已達5000元/平方米左右，部分帶下沉式露臺、產權車位的大戶型總價近百萬元，即便如此，咨詢的本地購房者依舊絡繹不絕，在當前外來購房遇冷的背景下，本地改善群體已成為樓市成交主力。

值得注意的是，鶴崗房價呈現明顯的分化態勢。“一街之隔的新建小區和回遷小區，價格能差好幾倍。”李星表示，當前購房需求集中在兩端，一端是極低總價的老舊房源，另一端是高品質的高端住宅，而前幾年建設的中端小區反而因定位模糊陷入成交困境。這種分化背后，既是本地需求結構升級的體現，也與低價房源庫存減少有關——此前備受追捧的一兩萬一套的老舊棚改房逐漸售罄，后續成交主力轉向品質更好、價格更高的新建房源，客觀上也拉高了全市房價均價。

從城市基本面來看，鶴崗仍面臨人口流失的壓力，常住人口從2020年的88.7萬人降至2023年的84.77萬人，產業結構單一的問題尚未根本解決。但利好因素也在顯現，2023年全市旅游接待人次和旅游收入同比均增長超50%，外貿進出口總值增長53.4%，外來購房規模從2019年的1134套增至2024年的5680套，占比提升至34.05%。同時，當地出臺下調房貸首付比例至15%、農民進城購房獎補、契稅優惠等政策，持續提振住房消費。

對于鶴崗房價未來走勢，業內普遍認為大幅上漲空間有限，但核心區域仍將保持平穩。外來購房熱度雖難復巔峰，但理性流入的定居群體將提供穩定需求；本地改善需求雖旺盛，但受人口總量、經濟水平制約，需求規模相對固定。隨著市場進一步回歸理性，房價分化可能持續加劇，中心城區高品質房源仍有小幅上漲空間，而偏遠區域、中端房源則將維持低位震蕩。

褪去“白菜價”的流量標簽，鶴崗樓市正回歸居住本質。兩年漲超20%的房價背后，不是投機熱潮的復辟，而是供需結構調整與本地需求釋放的必然結果。這座因煤而興的城市，在樓市的起伏中，正慢慢尋找適合自身的發展節奏。