租售比≠房價見底信號：別被單一指標騙了，核心邏輯在這

租售比≠房價見底信號：別被單一指標騙了，核心邏輯在這

鶴崗2000元、5000元一套的房子，為啥全國人都不買？核心就是預期——大家都覺得它不會漲。最近關于房價何時見底，市場熱議兩大指標，其一為房價收入比，不少人認為該比值回歸合理，房價就觸底了；但另一派則反駁，房價收入比不靠譜，租售比才是核心衡量標準。

先理清租售比的定義：用房子的購買總價，除以它的年租金，得出的收益率就是租售比。若收益率過低，比如僅1%、2%甚至不足，就說明房價仍偏高，還有下跌空間。這一派的核心判斷邏輯是，拿租售比和無風險收益（比如國債收益率）對比：租售比低于國債收益率，房價偏高；高于國債收益率，房子作為投資品才具備性價比。

此前我已聊過房價收入比的合理性，這次重點拆解租售比——租售比合理了，真的意味著房價見底嗎？這個看似專業的概念，其實誤導了很多人，核心原因的可以從歷史和現實維度說清，先看兩個國家的案例。

第一個是日本。1991年日本房地產泡沫破裂后，房價長期下跌，快速下跌周期約五六年，后續緩慢探底，直到2004、2005年才逐步回升，2013年回升趨勢明顯。而在這段漫長的調整期里，日本房子的租售比其實很可觀，房租收益率超5%。要知道當時日本已是零利率、負利率環境，國內無風險收益低到極致，5%的租金收益看似極具吸引力，但現實是，并沒有人瘋搶房子。

第二個是美國。2008年金融危機后，美國房地產也經歷了4-5年的調整，同期美國國債收益率處于低位，而房子租金收益率能達到5%-6%，按租售比邏輯，此時買房性價比極高，但當時買房的人同樣不多。

這兩個案例足以說明，租售比絕非房價見底的核心信號，背后還有多重復雜因素，不能單一判斷，具體可從三點拆解：

第一，租售比的計算基數存在偏差。10年前、20年前買的房子，房價基數極低，拿現在的租金算收益率，結果自然很高；但如果在房價高點買入，再按當前租金計算，收益率必然偏低。不同買入時間的房價差異極大，簡單用當下租售比判斷房價是否合理，本身就不嚴謹。

第二，租售比的地域差異極大，無統一合理標準。一線城市租售比極高，回收購房成本可能需要600年、700年甚至超1000年；而小城市租售比很低，回收成本周期短，兩者差距懸殊，根本沒法用同一標準定義“合理租售比”。

第三，房價走勢的核心是預期，而非單一指標。過去2021年以前，國內很多房子租售比、房價收入比都極高，但大家仍瘋狂買房，核心是預期房價會漲——買房的收益來自兩部分，一是房價上漲的增值收益，二是租金收益，當時大家更看重前者，根本不在意租售比高低。如今全國不少地方房價已跌回2016年以前，租售比、房價收入比都回歸合理區間，但買房積極性反而更低，本質就是預期變了，大家擔心房價還會跌。

就像鶴崗的房子，按租售比、房價收入比算，早已處于極合理的水平，但全國人都不買，核心還是預期它不會漲，沒有增值空間。所以對房價這類資產價格來說，預期比任何指標都重要。當前很多地方房價已趨于合理，政策的關鍵的是改變市場預期，而非糾結單一指標。

最后要明確：房價收入比、租售比僅具備參考價值，千萬不能靠單一指標判斷房價是否合理、是否見底，需結合購買力、市場預期、政策導向等多重因素綜合考量，才更貼近真實市場邏輯。