城市小區(qū)物業(yè)矛盾背后，有多少基層治理難題?

*本文為《半月談》2025年第22期內(nèi)容

隨著我國城市發(fā)展從大規(guī)模增量擴張轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效為主的階段，城市居民對小區(qū)物業(yè)服務(wù)有了更高要求。半月談記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，物業(yè)企業(yè)收費難、小區(qū)業(yè)主自治難、社區(qū)監(jiān)督小區(qū)難等現(xiàn)象較為普遍，導(dǎo)致一些小區(qū)物業(yè)矛盾凸顯。

物業(yè)費難收加劇小區(qū)矛盾

“這幾年物業(yè)費越來越難收了。去年業(yè)主欠物業(yè)費新增2.6億元，今年以來企業(yè)收費率比去年還低，同比下降8%，6月份收費率僅71%。”一家大型物業(yè)企業(yè)負責(zé)人說，收不到物業(yè)費導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)質(zhì)量下降。

某市物業(yè)管理協(xié)會負責(zé)人介紹，物業(yè)費難收，一方面是因為物業(yè)服務(wù)邊界模糊、質(zhì)量評價缺少標準。不少業(yè)主認為交了物業(yè)費，物業(yè)企業(yè)就應(yīng)該負責(zé)小區(qū)一切事務(wù)，雙方對服務(wù)質(zhì)量各執(zhí)一詞。

另一方面，物業(yè)費缺少動態(tài)調(diào)整機制。商品房入住初期物業(yè)實行政府指導(dǎo)價，實際定價權(quán)在開發(fā)商手中，成立業(yè)委會后才實行市場調(diào)節(jié)價，導(dǎo)致很多老小區(qū)物業(yè)收費低、企業(yè)入不敷出，而一些新小區(qū)收費較高，很多業(yè)主以服務(wù)不達標為由拒交物業(yè)費。

“據(jù)抽樣統(tǒng)計，今年上半年全市物業(yè)平均收費率在70%～80%之間。”這位負責(zé)人說，現(xiàn)金流承壓、人力等成本居高不下，致使一些企業(yè)經(jīng)營困難，物業(yè)撤場現(xiàn)象明顯增加。上述大型物業(yè)企業(yè)負責(zé)人介紹，近年來有3個小區(qū)因收費率低于40%，且業(yè)主要求降價，企業(yè)被迫退出。

低收費率激化小區(qū)物業(yè)矛盾。“近一兩年我大概70%的時間都在處理小區(qū)物業(yè)投訴糾紛。”一位社區(qū)書記說。西部某地統(tǒng)計顯示，小區(qū)物業(yè)矛盾已成為該地基層主要矛盾，占矛盾總量的40%以上。

對此部分省市加快探索小區(qū)治理改革。重慶市住建部門今年在8000多個小區(qū)開展亮服務(wù)內(nèi)容、亮公共收益收支、亮履約情況，以及承諾即時維修、建議投訴即時辦理、困難需求即時幫助的“三亮三即時”舉措，推動物業(yè)服務(wù)規(guī)范透明。

重慶市兩江新區(qū)金祥社區(qū)環(huán)物委與居民、物業(yè)企業(yè)共同參與小區(qū)治理

走進重慶市兩江新區(qū)廊橋水岸小區(qū)，門口“三亮三即時”公示欄詳細列舉物業(yè)履約、公共收益等信息。小區(qū)業(yè)委會主任陳家德說：“物業(yè)企業(yè)做了什么，業(yè)主們看得明明白白，有效提升了物業(yè)交費率。”

小區(qū)業(yè)委會成立難、運行難

作為業(yè)主推選出來的自治組織，業(yè)委會發(fā)揮著維護小區(qū)公共權(quán)益的作用。“想成立業(yè)委會真不容易!”重慶市城市印象小區(qū)業(yè)委會主任皮志明說，2020年前小區(qū)管理較為混亂，小區(qū)1600多套房屋中有近40%租出去了，協(xié)調(diào)逾20%的業(yè)主簽字、投票花了接近一年時間。

民法典規(guī)定，業(yè)主共同決定事項須由專有部分面積占比2/3以上的業(yè)主且人數(shù)占比2/3以上的業(yè)主參與表決。受訪社區(qū)干部介紹，部分小區(qū)開發(fā)商持有大量產(chǎn)權(quán)也是導(dǎo)致業(yè)委會難成立的原因之一。

即便成立了，一些業(yè)委會也面臨訴求難協(xié)調(diào)的問題。陳家德說，廊橋水岸小區(qū)車位不足，曾經(jīng)車輛亂停問題突出。業(yè)委會在小區(qū)設(shè)置有償停車場，一度引發(fā)沒有車位業(yè)主的不滿，有業(yè)主還破壞停車場欄桿，辱罵業(yè)委會成員。“業(yè)委會公開公正按照議事流程征得了多數(shù)業(yè)主的同意，現(xiàn)在小區(qū)停車秩序井然，每月增加公共收益約10萬元。”

但一些受訪小區(qū)業(yè)委會成員表示，由于業(yè)主訴求不統(tǒng)一，即使按流程征求意見，仍有很多事項部分業(yè)主不支持，導(dǎo)致業(yè)委會難以運轉(zhuǎn)。

面對業(yè)委會成立、運行難題，一些地方通過黨建引領(lǐng)加強小區(qū)自治。重慶市巴南區(qū)龍海社區(qū)城南未來小區(qū)一度管理不善，居民投訴多、報警多。龍海社區(qū)黨委書記李自玲說，社區(qū)組織小區(qū)黨員骨干挨家挨戶收集業(yè)主意見，以有違章建筑不選、欠物業(yè)費不選等“五不選標準”，動員業(yè)主選出黨員占大多數(shù)的業(yè)委會。

城南未來小區(qū)業(yè)委會成員丁國華介紹，在社區(qū)支持、黨員帶頭下，業(yè)委會、業(yè)主、物業(yè)企業(yè)三方協(xié)力解決停車、設(shè)施維修等問題，現(xiàn)在小區(qū)一年公共收益20多萬元，物業(yè)企業(yè)每年從利潤中拿出3萬元補充維修基金，小區(qū)物業(yè)實現(xiàn)零投訴。

對于一時難以成立業(yè)委會的小區(qū)，重慶市探索在社區(qū)居委會下設(shè)環(huán)境與物業(yè)管理委員會，提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量。重慶市兩江新區(qū)金祥社區(qū)有8個小區(qū)、約2萬名居民。社區(qū)黨委書記譚成華說，社區(qū)環(huán)物委動員400多位熱心居民參與小區(qū)治理，通過巡查走訪、聯(lián)合調(diào)解等方式解決了噪音污染、車位產(chǎn)權(quán)辦理等問題。

誰來監(jiān)管業(yè)委會、物業(yè)企業(yè)

小區(qū)公共收益、維修資金、更換物業(yè)等重大事項，均涉及業(yè)主切身利益。受訪基層干部介紹，少數(shù)業(yè)主看到其中有利可圖，煽動小區(qū)物業(yè)矛盾以爭取多數(shù)業(yè)主支持，出現(xiàn)“誰鬧誰進業(yè)委會”的現(xiàn)象。也有業(yè)主當(dāng)選業(yè)委會成員后，在更換物業(yè)、設(shè)施維修中謀利。曾有小區(qū)業(yè)委會成立后，很快就更換了物業(yè)企業(yè)，但不久業(yè)委會主任便辭職，此時小區(qū)維修資金已被用去大半。

基層社區(qū)和政府部門在監(jiān)管業(yè)委會、物業(yè)企業(yè)方面存在障礙。一位社區(qū)干部坦言：“業(yè)委會權(quán)利明確但義務(wù)缺失，一些不履職盡責(zé)的成員說辭職就辭職，導(dǎo)致業(yè)委會癱瘓又得重新選舉。”受訪住建部門干部表示，住建部門雖是物業(yè)行政主管部門，但對不負責(zé)、不履約的物業(yè)企業(yè)缺少約束力，同時小區(qū)內(nèi)的電梯、消防等領(lǐng)域還涉及多個部門，需要協(xié)力共治。

基層干部和業(yè)主認為，加強小區(qū)治理是城市內(nèi)涵式發(fā)展的基礎(chǔ)，要從企業(yè)端、業(yè)主端、監(jiān)管端多措并舉，構(gòu)建黨建引領(lǐng)、多元共治的小區(qū)治理體系。首先，從法律政策層面完善物業(yè)管理制度，出臺物業(yè)服務(wù)標準，明確物業(yè)服務(wù)范圍、物業(yè)企業(yè)履約評價機制等，推動物業(yè)費動態(tài)調(diào)整。

其次，進一步明確業(yè)主大會及業(yè)委會相關(guān)義務(wù)、監(jiān)督主體，發(fā)揮基層黨組織作用，從源頭上把好業(yè)委會選人關(guān)，并制定小區(qū)公共收益、維修資金管理辦法，開發(fā)數(shù)字化系統(tǒng)讓成立業(yè)委會、業(yè)主議事表決更便利。

再次，加大對物業(yè)企業(yè)的監(jiān)管力度。2022年因一家物業(yè)企業(yè)收費與服務(wù)質(zhì)量不符，重慶市巴南區(qū)市場監(jiān)管局對其處以35萬元罰款。某地住建部門一位干部表示，多部門聯(lián)合執(zhí)法，才能有效化解物業(yè)矛盾。

半月談記者：周凱

原標題《 城市小區(qū)治理三難何解 》