開發商推責裝修公司，法院判其作為實際賣方承擔逾期交房責任

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

2021年5月，劉明遠、陳靜夫婦向甲房地產公司購買位于北京郊區的一套精裝別墅（一號房屋），總價約1500萬元。簽約當日，二人被要求同時簽署兩份合同：

一份《商品房預售合同》，約定房價1388萬余元，交付時間為2021年8月29日；

一份《裝飾裝修合同》，由丙裝飾公司作為乙方，約定裝修款117萬余元，工期6個月。

購房款與裝修款均按甲公司指示一次性付清。銷售人員明確表示：“這是精裝交付，簽兩個合同是公司統一操作。”

然而，房屋遲遲未完成裝修。直至2024年7月19日，開發商才通知收房，逾期長達兩年四個月。

劉明遠、陳靜遂起訴甲公司，要求其支付逾期交房違約金，并主張：

甲公司唯一股東乙投資公司承擔連帶責任；

丙裝飾公司及其唯一股東張偉在裝修款范圍內承擔連帶責任。

甲公司辯稱：

房屋已于2021年8月以“毛坯”狀態交付給丙公司代收，不構成逾期；

裝修是獨立合同，應由丙公司單獨負責；

違約金應封頂2.5%，且不應包含裝修款。

丙公司亦稱：裝修受疫情影響，工期應順延，且與購房無關。

二、裁判結果

法院判決如下：

甲房地產公司支付逾期交房違約金1,158,579.97元；

乙投資公司對上述債務承擔連帶清償責任；

丙裝飾公司在117萬余元范圍內承擔連帶責任；

張偉對丙公司的債務承擔連帶責任。

法院認定：兩份合同實為一套精裝修房屋買賣，開發商系實際履約主體，逾期交房責任不可分割。

三、法院說理

“兩合同”實為“一交易”，開發商不能切割責任

盡管形式上分別簽訂購房與裝修合同，但：

裝修合同在購房時同步簽署，未經協商；

裝修款直接支付至開發商指定賬戶；

銷售人員證言證實“簽兩份合同是公司統一安排，為避稅”；

裝修內容無明細，價格明顯高于市場合理水平。

→ 裝修款實質是房價組成部分，整體構成精裝修房屋買賣關系。

交付時間應為“精裝完成之日”

購房合同約定2021年8月29日交房，裝修合同約定工期6個月，故合理交付時間應為2022年3月1日前。實際2024年7月才交房，構成嚴重違約。

違約金計算基數包含裝修款，標準合法合理

法院認為：因裝修款屬房價一部分，違約金應以總付款1505萬余元為基數，按日萬分之一計算前20個月，之后酌減為日萬分之零點五，總額超115萬元。

“違約金不超過2.5%”條款無效

該條款屬開發商單方擬定的格式條款，不合理限制購房者主要權利、減輕自身責任，依法認定無效。

一人公司股東未舉證財產獨立，須承擔連帶責任

乙公司作為甲公司唯一股東、張偉作為丙公司唯一股東，均未提交財務審計報告等證據證明財產獨立，依法應對公司債務承擔連帶清償責任。

四、律師提示

警惕“購房+裝修”拆分簽約套路

開發商常以“避稅”“靈活選裝”為由，要求購房者與關聯裝修公司簽第二份合同。此類操作往往掩蓋真實房價、規避監管、轉嫁風險。一旦出問題，開發商便推責給“第三方”。

裝修款很可能就是房款的一部分

若裝修合同無詳細清單、價格畸高、簽約時間與購房同步、收款賬戶由開發商控制，則法院極可能認定裝修款屬于房價組成部分，開發商需對整體交付負責。

逾期交房違約金可突破“2.5%”上限

很多補充協議寫明“違約金最高不超過2.5%”，但若該條款為格式條款且顯失公平，法院可認定無效，支持按日累計計算。

一人公司股東務必做好財產隔離

《公司法》第六十三條規定：一人有限責任公司的股東不能證明公司財產獨立于個人財產的，應當對公司債務承擔連帶責任。實踐中，絕大多數股東無法舉證，最終“公司債務變個人債務”。

遇到長期逾期，及時起訴鎖定權益

本案逾期超兩年，若不及時維權，可能面臨開發商資金鏈斷裂、執行困難等問題。建議在逾期6個月內咨詢律師，通過訴訟確認違約責任并申請財產保全。

本文由北京房產律師靳雙權團隊整理。提醒廣大購房者：面對“精裝修”“拎包入住”等宣傳，務必看清合同本質。若被要求簽兩份合同，務必要求開發商書面承諾“整體交付、統一責任”。如已陷入類似糾紛，切勿輕信“疫情免責”“裝修獨立”等說辭，應盡快通過法律手段追責，必要時可追究股東連帶責任，最大限度保障自身權益。