交房后長期無法辦證，法院判決開發商承擔違約責任｜北京房產律師

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

2018年10月，張明遠與甲公司簽訂《北京市商品房預售合同》，購買一號房屋，總價753萬余元。合同約定：甲公司應于2020年12月31日前交房，并在交房后360個工作日內完成樓棟首次登記（即“大產證”），以便為貸款購房人代辦產權轉移登記。

張明遠依約支付首付款并辦理銀行貸款，甲公司于2020年12月30日交付房屋。但因與項目總包方乙公司發生糾紛，乙公司拒絕配合竣工驗收備案，導致甲公司直至2024年8月29日才取得大產證，并于2024年10月12日最終辦妥張明遠名下的不動產權證。

張明遠認為，甲公司逾期近兩年未完成產權登記，嚴重影響其積分落戶、房產交易等權益，遂起訴要求甲公司按總房款日萬分之一標準，支付自2023年7月1日至2024年10月12日的違約金354,300.9元。

甲公司辯稱：

合同補充協議明確約定違約金累計不超過總房款的0.2%（約1.5萬元）；

逾期系乙公司惡意阻撓所致，甲公司無主觀過錯；

房屋早已交付使用，業主無實際損失；

日萬分之一標準遠超合理范圍，屬變相懲罰性賠償。

二、裁判結果

甲公司于判決生效后十日內支付張明遠逾期辦證違約金354,300.9元。

法院全額支持原告主張，認定：

違約金按日萬分之一計算合法；

合同中“違約金上限0.2%”條款無效；

違約截止日為產權證實際辦結之日（2024年10月12日）。

三、法院說理

甲公司構成違約，應承擔違約責任

張明遠已履行付款義務并委托甲公司代辦產權登記，但甲公司未在約定期限內完成登記手續，違反合同約定，依法應承擔違約責任。

“違約金上限0.2%”屬于無效格式條款

該條款載于補充協議，系甲公司為重復使用而預先擬定，未與購房者協商，且顯著減輕開發商責任、限制購房者主要權利，根據《民法典》第496、497條，應認定無效。

日萬分之一標準符合合同主文約定，且未顯失公平

雖然補充協議設上限，但合同正文明確約定逾期辦證違約金為“已付房款日萬分之一”，該標準在司法實踐中被廣泛認可，不屬于過高情形。

違約截止日應為產權證實際辦結日

因張明遠系委托甲公司代辦，甲公司負有全程辦證義務。在無證據證明業主存在拖延或不配合的情況下，違約金應計算至不動產權證登記完成之日（2024年10月12日）。

第三方原因不能免除開發商對業主的合同責任

甲公司與乙公司的糾紛屬于另一法律關系。即便逾期系乙公司所致，甲公司仍需先行向業主承擔責任，再依法向第三方追償。

四、律師提示

警惕“小字條款”陷阱

開發商常在補充協議中設置極低違約金上限（如0.1%、0.2%），此類條款若未顯著提示、且明顯失衡，法院可認定無效。

“日萬分之一”是主流司法標準

在北京地區，商品房逾期辦證違約金按日萬分之一計算已被大量判例支持。

委托辦證 vs 自行辦證，違約截止日不同

自行辦證：開發商完成大產證 + 通知領取材料后，合理期限內即終止違約；

委托辦證：開發商須將產權證辦至業主名下，以實際登記完成日為截止日。

開發商推責給施工方？法院不認！

合同具有相對性。無論逾期原因是否在第三方，開發商都必須先對業主擔責。

維權要保留關鍵時間節點證據

如交房通知、大產證取得時間、辦證通知、契稅繳納憑證、產權證登記日期等，這些直接影響違約金計算期間。

本文由北京房產律師靳雙權團隊整理，旨在提醒：購房合同中的“補充協議”并非不可挑戰。面對開發商設置的極低違約金上限，業主完全有權主張按合理標準索賠。尤其在委托辦證情形下，違約金可計算至產權證實際辦結日。專業律師可幫助識別無效條款、精準鎖定違約期間，最大化維護您的合法權益。