惠安西苑-惠泉片區城市更新項目

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惠安西苑-惠泉片區城市更新項目

為進一步破解低效用地再開發資金短缺等難題，加快盤活我省存量土地和低效用地，持續增強高質量發展的潛力和后勁，省自然資源廳近日發布第四批低效用地再開發典型案例，聚焦低效用地再開發資金籌措方式，為地方破解資金瓶頸提供了示范路徑。

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泉州市惠安縣惠安西苑-惠泉片區城市更新項目

（再開發類型：政府收儲）

一、項目基本情況

項目位于泉州市惠安縣螺城鎮核心地段，是惠安傳統行政經濟文化中心，承載著深厚的歷史文化底蘊與濃郁的鄉愁記憶。項目改造前以自建房、集資房為主，城中村加建現象突出，建筑布局混亂，危房多、環境差，公共配套設施陳舊且匱乏，道路系統不完善，亟待更新改造。

片區總用地面積約1992畝，現狀人口約1.8萬人，片區盤活低效用地總面積1020.3畝，改造總建筑面積約95萬平方米。經系統改造，目前已盤活低效用地約520畝，整體容積率由0.6提升至1.9，配套建成學校、社會公園、商業綜合體等設施，形成功能完善的城市中心區。

惠泉片區安置房施工中

惠泉片區安置房竣工

二、改造主體和改造模式

惠安縣成立西苑片區項目指揮部，引入惠安交發集團為實施主體，采用“整體規劃、連片開發”的改造模式，探索產權調換安置、“房票補償＋預簽”等新機制；同時，引入數字化管理和規劃競賽等工作模式，實現土地整備和權屬重構，確保項目改造高效推進。

三、低效用地再開發取得的成效

（一）用地產出與結構優化

盤活低效用地520畝，容積率由0.6提至1.9，惠泉片區建筑規模提升約50萬平方米，西苑片區提升約15.7萬平方米，土地價值翻倍。空間布局優化，工業用地占比下降，居住、商業、公共服務用地占比合理調整，形成功能復合的城市空間。

（二）經濟社會發展活力提升

引入數據信息、金融創投、文旅生活等新業態，打造文-旅-商聯動模式，新增居民4000余人，增加就業崗位5000個，帶動中心城區發展。公共服務短板補齊，惠泉片區公共服務設施用地從11畝增至23畝，建成達標小學、幼兒園；西苑片區整合新增80畝教育用地，打造現代化校園，規劃100多畝市民廣場，解決老城區停車難、交通擁堵的問題。

（三）生態與人居環境改善

推進惠泉片區生態修復55畝，其中推動0.5公里已干涸的下社溪水體整治，修復南側小型山體斷面總面積約35畝。強化科山七一水庫與西苑片區景觀鏈接，整合建立片區公園約72畝。項目完全建成后，整體上將形成通暢開闊、城景相融的城市中心景觀軸線。

四、主要做法

（一）強化規劃引領繪制改造藍圖

規劃引領貫穿全程，嚴格銜接上位規劃，落實《惠安縣國土空間總體規劃（2020-2035年）》螺城鎮“老城人文集聚區”定位，以體檢評估先行，識別空間散亂、公服缺失等問題，明確提升能級、完善設施、傳承文脈的規劃方向，高起點、高標準謀劃片區藍圖。采取競賽方式邀請省內外五家頂尖設計單位參與片區城市規劃方案設計，并邀請國內城市規劃、交通、園林設計等領域的知名專家進行評選。

（二）堅持保護優先賡續片區文脈

按照應劃盡劃、應保盡保原則劃定“文廟、劉氏古民居、北關古街”三大保護區，依托中山北街-石板街，串聯沿線文化資源，構建回望千年的文化軸線，探尋惠安建筑的保護傳承與活化利用，打造城市獨有的文化IP，留住鄉愁記憶。

（三）推動三大整合統籌連片開發

針對519.9畝低效用地，按“應改盡改”原則實施連片開發，推動產權、功能、規模三大整合。

1.產權整合。建立片區內部產權置換機制，地塊間可選擇產權調換安置。對西苑片區項目征收區域內私人住宅、商業用房選擇產權調換的，統一安置于更新提升后的郵政片區安置地塊以及惠泉片區H地塊。

2.功能整合。強調功能復合，土地盡可能多樣化利用，各種功能互補，融合辦公商務、文化娛樂、濱水休閑、生活居住及配套服務等功能，科學協調地上地下空間，推動功能復合化與空間一體化。對郵政片區15.6畝低效商服用地、12.4畝低效設施用地進行整合，置換為公共服務與商業空間。

3.規模整合。通過土地整備解決“碎片化”問題，合并邊角地、夾心地、插花地，為產業增資擴產騰出空間，保障用地布局集中連片。

（四）聚焦民生需求彰顯改造價值

1.布局優質教育設施。盤活用地優先引入高品質教育資源，項目一期整合新增80畝教育用地，惠泉片區同步建設配套幼兒園，補齊教育短板。

2.補足交通設施短板。規劃惠興街西拓、西苑路北拓兩條次干路，貫穿片區東西南北，緩解舊城區擁堵；利用地上地下空間建設智能化立體停車場，解決停車難問題；規劃100多畝市民廣場、步行漫道等設施，讓群眾共享開發成果。

3.新增綠地開敞空間。恢復水系功能,修復山體斷面，消除生態隱患,于西苑片區南側整合72畝土地建設片區公園，新增綠地與開敞空間，人居環境顯著提升。

（五）應用數字技術賦能智慧管理

首次采用傾斜航測3D建模技術，全面記錄征收區域地上物現狀，建立房屋臺賬明細，為紅線劃定、成本測算提供基礎數據。委托第三方開發征收補償信息管理系統，接入政務云平臺，設置分級審核權限，實現數據錄入、簽約全程監管，確保準確合規。

（六）創新政策工具解決堵點問題

推行“全部房票補償安置”，拆遷戶獲得“征收補償款+購房獎勵金”等值房票，可用于購買商品房或抵安置房差價，靈活保障權益。創新“預簽約”機制，群眾先行簽訂安置補償協議，政府發布征收決定后生效，減少后期糾紛。抽調螺城鎮、東嶺鎮等7個成建制黨委及司法專班共160人進駐，構建“專班-小組-小分隊”三級黨建穿透模式。實行“1+3”黨員小分隊入戶機制（1名黨員領導+3名征遷干部），落實“一條龍”包干負責制，帶方案講政策、帶案例算細賬、帶規劃描藍圖。針對涉遷宮廟問題，成立專項專班，選址科山景區提前踏勘，司法力量全程介入，化解糾紛137條，實現征遷透明規范。

五、政策依據

（一）改造模式

根據部、市、縣推進低效用地再開發試點相關文件精神，探索政府收儲、片區統籌的再開發改造模式，統籌推動成片連片開發。

（二）規劃編制與用地報批

依據《惠安縣推進盤活利用低效用地試點工作實施方案》，詳細規劃編制調整與后續用地審批通過“低效用地再開發審批‘綠色通道’”高效完成。

（三）房屋征收與補償

根據《國有土地上房屋征收與補償條例》《福建省實施〈國有土地上房屋征收與補償條例〉辦法》《泉州市國有土地上房屋征收與補償規定》(2019修訂)等有關規定

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