土地出讓金花了61萬，房子卻拿不到？北京房產律師：這類房慎買

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以上案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

2022年1月，林志遠通過甲公司居間，與張建國簽訂《北京市存量房屋買賣合同》，約定以510萬元購買一號房屋（平房，建筑面積37.8㎡）。合同明確：

林志遠支付定金10萬元；

所有交易稅費（含土地出讓金、契稅、測繪費等）由買方承擔；

特別補充條款：出賣人已告知該房屋在繼承時曾向房管部門承諾——“若出售，房管局享有優(yōu)先購買權，超出國家定價部分需上交”。如因此導致無法過戶，雙方互不違約，出賣人應退還買方已付款項。

簽約后，林志遠依約支付定金10萬元、居間傭金10.2萬元，并自費辦理土地出讓手續(xù)，支出：

土地出讓金61.5萬余元

契稅、印花稅、測繪費、登記費等合計約2.6萬元

房屋裝修費11.7萬元

2023年5月，一號房屋完成土地出讓，取得新不動產權證，仍登記在張建國名下。但因房管部門未放棄優(yōu)先購買權，無法過戶至林志遠名下。

林志遠多次催促無果，遂起訴請求：

解除合同；

返還定金10萬元；

賠償土地出讓金、稅費、裝修費等共計近90萬元。

張建國辯稱：

實際買家是甲公司，林志遠只是“名義購房人”；

自己已披露房屋瑕疵，不應承擔任何費用；

不同意解除合同。

甲公司則表示：自己僅為居間方，房屋確因政策原因無法過戶，支持林志遠全部訴求。

二、裁判結果

確認三方簽訂的《房屋買賣合同》于2024年6月X日解除；

張建國返還林志遠定金10萬元；

張建國賠償林志遠土地出讓金、契稅、印花稅、測繪費、登記費及裝修費，合計701,218.09元；

注：法院認定合同因“政策障礙”無法履行，屬不可歸責于任何一方的解除情形，但基于公平原則，出賣人應返還買方為交易實際支出的必要成本。

三、法院說理

合同有效，但因政策限制無法履行，構成“合同目的不能實現(xiàn)”

一號房屋雖已完成土地出讓，具備上市條件，但因房管部門依據房改政策享有法定優(yōu)先購買權，且明確表示“暫無細則、無法放棄”，導致客觀上無法完成過戶。林志遠購房目的落空，有權解除合同。

雙方已約定“互不違約”，故不適用違約金，但應返還款項

合同補充條款明確：如因優(yōu)先購買權導致交易失敗，雙方互不承擔違約責任，但出賣人須退還買方已付款項。該約定合法有效。

買方支出的土地出讓金等屬于“為履行合同所付必要費用”，應由出賣人承擔

土地出讓金、契稅、測繪費等系將房屋轉為可交易狀態(tài)的前置成本；

房屋現(xiàn)已裝修并交還張建國，其實際受益；

根據《民法典》第6條“公平原則”，張建國應承擔上述費用。

裝修費酌減至6萬元，因證據不足

林志遠主張11.7萬元裝修費，但未提供充分票據，法院結合房屋現(xiàn)狀及常理，酌定支持6萬元。

“名義購房人”抗辯不成立

張建國稱實際買家是甲公司，但未能舉證推翻書面合同主體。法院認定林志遠為適格原告。

四、律師提示

購買房改房、公房、平房前，務必核查“優(yōu)先購買權”風險

此類房屋多涉及國有資產，房管所、原產權單位可能享有法定優(yōu)先購買權。即使完成土地出讓，若對方不放棄權利，仍無法過戶。

合同中“互不違約”條款≠所有損失自擔

即便約定“互不追究違約責任”，法院仍可依據公平原則，判令返還買方為交易實際支出的必要成本（如土地出讓金、裝修費）。

土地出讓金是最大風險點，動輒數十萬

平房、央產房、房改房轉商品房，常需補繳高額土地出讓金。務必在簽約前確認：能否過戶？誰承擔出讓金？若不能過戶，能否退回？

裝修前必須確認產權可轉移

本案中，林志遠在未完成過戶前即投入11.7萬元裝修，最終僅獲賠6萬。強烈建議：先過戶，再裝修！

居間傭金難追回，律師費一般不支持

中介促成簽約即完成主要義務，即便交易失敗，傭金通常不退。律師費除非合同明確約定，否則法院不予支持。

本文由北京房產律師靳雙權團隊整理，旨在提醒購房者：看似“價格便宜”的平房、老房，往往隱藏重大政策風險。簽約前務必查驗房屋性質、是否存在優(yōu)先購買權、土地出讓可行性。一旦因政策原因無法過戶，雖可解約退款，但時間、資金、機會成本巨大。謹慎決策，方能避坑。