買房多年無法交易，只因沒房產(chǎn)證？北京房產(chǎn)律師：可訴請強(qiáng)制登記

（為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以上案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

2019年8月，陳建國與甲公司簽訂《商品房預(yù)售合同》，以總價(jià)289萬余元全款購買一號(hào)房屋（住宅性質(zhì)）。合同明確約定：

甲公司應(yīng)于2020年10月30日前交房；

交房后910日內(nèi)（即最遲2023年3月前），協(xié)助陳建國辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記。

陳建國依約付清全部房款及維修資金，并于2021年8月6日實(shí)際收房入住。然而截至起訴時(shí)（2025年），房屋交付已近4年，產(chǎn)權(quán)證仍未辦理，且該樓棟至今未完成初始登記。

陳建國多次催促無果，遂向法院提起訴訟，請求判令甲公司立即協(xié)助辦理一號(hào)房屋的產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。

甲公司在庭審中當(dāng)庭表示同意原告訴求，但因自身原因一直未實(shí)際履行。

二、裁判結(jié)果

甲公司于判決生效后7日內(nèi)，協(xié)助陳建國將一號(hào)房屋轉(zhuǎn)移登記至其名下。

注：本案雖無爭議，但法院仍通過判決形式固定權(quán)利義務(wù)，為后續(xù)強(qiáng)制執(zhí)行提供依據(jù)。

三、法院說理

合同合法有效，買方已全面履約

雙方簽訂的預(yù)售合同系真實(shí)意思表示，且已完成網(wǎng)簽備案。陳建國已付清全款、繳納維修資金、實(shí)際收房，完全履行了買方義務(wù)。

開發(fā)商負(fù)有法定及約定義務(wù)協(xié)助辦證

根據(jù)《民法典》第509條，當(dāng)事人應(yīng)全面履行合同義務(wù)。合同明確約定甲公司應(yīng)在交房后910日內(nèi)協(xié)助辦證，現(xiàn)早已逾期，構(gòu)成違約。

房屋無抵押、無查封，具備過戶條件

經(jīng)查，一號(hào)房屋及所在樓棟當(dāng)前無任何權(quán)利限制，雖未完成初始登記，但甲公司作為開發(fā)主體，有義務(wù)先行辦理大產(chǎn)證，再配合業(yè)主辦理分戶產(chǎn)權(quán)。

即使開發(fā)商“同意”，也需法院判決保障執(zhí)行

實(shí)踐中，開發(fā)商常口頭承諾辦證，卻因資金、稅務(wù)、驗(yàn)收等問題拖延。通過司法判決確認(rèn)過戶義務(wù)，可申請強(qiáng)制執(zhí)行，避免“空頭支票”。

四、律師提示

“交房≠產(chǎn)權(quán)到手”

很多業(yè)主誤以為“拿到鑰匙就萬事大吉”，但開發(fā)商可能因欠繳土地出讓金、未通過綜合驗(yàn)收、未辦初始登記等原因長期無法辦證。務(wù)必緊盯合同約定的期限。

開發(fā)商口頭答應(yīng)沒用，必須拿到法院判決

即使對(duì)方當(dāng)庭同意過戶，若無判決，后續(xù)仍可能以“系統(tǒng)故障”“資料不全”等理由推脫。只有判決書才能申請不動(dòng)產(chǎn)登記中心強(qiáng)制過戶。

全款+入住+無抵押 = 過戶成功率極高

本案勝訴的核心在于：

全款付清（無貸款糾紛）

實(shí)際占有使用（排除一房二賣風(fēng)險(xiǎn)）

房屋無權(quán)利瑕疵（無查封、無抵押）

滿足這三點(diǎn)，法院幾乎必然支持過戶。

不要等到“想賣房”才著急辦證

很多業(yè)主在孩子上學(xué)、置換房產(chǎn)時(shí)才發(fā)現(xiàn)無證無法交易。建議在逾期后即啟動(dòng)法律程序，避免開發(fā)商失聯(lián)或項(xiàng)目爛尾。

即使合同寫“另行協(xié)商”，你仍有權(quán)直接起訴

本案合同約定“逾期辦證可解除合同或另行協(xié)商”，但協(xié)商不成不影響買方直接訴請繼續(xù)履行。法院有權(quán)判令強(qiáng)制過戶。

本文由北京房產(chǎn)律師靳雙權(quán)團(tuán)隊(duì)整理，旨在提醒購房者：只要你是合法買受人、已付清房款、實(shí)際收房，即便開發(fā)商拖延多年，你依然有權(quán)通過訴訟“強(qiáng)制拿證”。切勿因?qū)Ψ娇陬^承諾而無限等待，及時(shí)起訴是保障產(chǎn)權(quán)的最后防線。