買房后發現地下室被鎖，里面堆滿雜物｜北京房地產律師支招

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以上案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

2017年9月，劉志遠通過甲公司居間，與趙明簽訂《北京市存量房屋買賣合同》，購買一號房屋（含附屬一號地下室），總價約303.6萬元。合同明確約定：房屋及附屬地下室一并交付。

2017年11月16日，一號房屋完成產權過戶，登記至劉志遠名下。交房時因原房主未到場，僅由中介陪同驗房，雙方未對地下室進行實際交接。劉志遠隨后欲使用地下室時發現，室內已被陳建國堆放自行車、木料等雜物。

陳建國聲稱：自己與更早的房主孫強存在10萬元借款糾紛，孫強曾于2012年出具《欠條》，承諾“用一號地下室作抵押”。因此，他有權繼續占用地下室，除非有人代為償還10萬元。

劉志遠多次要求騰退無果，物業、居委會協調均失敗，遂起訴請求：

判令陳建國騰退一號地下室；

支付2017年9月至2025年5月的占有使用費9100元（100元/月）。

二、裁判結果

陳建國于判決生效后7日內騰退一號地下室，交還劉志遠使用；

陳建國支付劉志遠地下室占有使用費7200元（按80元/月，自2017年11月13日起算，共90個月）。

注：法院認定劉志遠為合法物權人，陳建國與前房主的債務糾紛不能對抗善意買受人。

三、法院說理

不動產物權以登記為準，買受人依法享有完整物權

一號房屋及附屬地下室已于2017年11月16日登記在劉志遠名下，其作為合法所有權人，依法享有占有、使用、收益、處分的權利。

“私人抵押”不產生物權效力，不得對抗善意第三人

陳建國所持《欠條》即便真實，也僅構成普通債權債務關系。地下室未辦理任何抵押登記，不具有物權效力，更不能約束后續購房人。

劉志遠系善意買受人，依法受法律保護

劉志遠購房時不知曉陳建國與孫強之間的糾紛，且已支付合理對價、完成產權登記，符合《民法典》關于善意取得的保護要件。

占有使用費起算時間應從產權過戶后合理寬限期起算

法院酌定自過戶后第7日（2017年11月13日）起計算占用費，并綜合當地同類地下室租金水平，調整為80元/月，共計7200元。

債務糾紛應另案解決，不得侵占他人財產

陳建國與孫強之間的借款問題，可通過訴訟或協商解決，無權以“抵押”為由長期霸占他人不動產。

四、律師提示

“口頭抵押”“欠條抵押”均無效，不動產抵押必須登記

根據《民法典》第402條，建筑物及其附屬設施的抵押權自登記時設立。僅憑一張欠條，哪怕寫明“用地下室抵押”，也不產生法律上的抵押效力。

購房時務必實地查驗附屬設施，包括地下室、車位等

本案因交房時未實際驗收地下室，導致隱患遺留。建議：

簽約前查看地下室是否被占用；

交房時與賣方共同清點、簽署交接清單；

發現異常立即報警或留存證據。

善意購房人受法律優先保護

即便房屋曾涉及前手債務、家庭糾紛、租賃關系等，只要買受人不知情、已付款、完成過戶，即可排除他人非法占有。

長期占用他人地下室，可能面臨高額占用費+強制執行

本案占用近8年，法院雖酌減標準，但仍判賠7200元。若拖延更久或地段價值高，費用可能數萬元。拒不騰退還可能被強制執行+列入失信名單。

遇到類似情況，及時起訴確權+主張占用費

不要僅靠物業或居委會調解。向法院提起返還原物之訴，是最快、最有效的維權方式。

本文由北京房產律師靳雙權團隊整理，旨在提醒購房者：房屋附屬設施（如地下室、儲藏室、車位）同樣是重要財產權益。簽約前務必查清權屬狀態，交房時務必現場驗收。一旦發現被他人非法占用，應果斷通過法律手段維權，切勿因“小事”拖延，導致損失擴大。