物業糾紛該注意哪些維權要點（法治聚焦）

本報記者 魏哲哲

近年來，業主與物業服務人之間矛盾時有發生，并呈現出易復發、化解難等特點。最高人民法院日前發布5件物業服務合同糾紛典型案例，對物業費催收方式、物業服務合同終止后的“交接難”等物業領域群眾關注的問題進行回應，旨在充分發揮典型案例的示范引導效應，統一裁判規則，做好物業糾紛矛盾預防化解。最高法積極回應群眾關切，指導各級人民法院妥善應對物業領域的新情況新問題，實質性化解包括物業服務合同糾紛在內的民事糾紛，著力促推解決人民群眾急難愁盼問題。

物業服務人不能以限制使用門禁系統等方式催繳物業費

【案情】某小區業主張某發現，因其欠繳物業費被小區物業公司禁止使用所住單元電梯及門禁系統。與某物業公司交涉無果后，張某訴至法院，要求恢復自己對電梯及門禁系統的使用功能。

法院審理認為，張某雖欠繳物業費，但某物業公司不應以不給業主激活門禁卡使其不能正常進入單元門、不能正常使用電梯門禁系統等方式催繳物業費。張某欠繳物業費的違約行為，某物業公司可另行依法維權。經法院依法釋明后，某物業公司恢復了張某對門禁系統的使用。

【說法】民法典規定，物業服務人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催繳物業費。物業服務人以不給業主激活門禁卡、限制使用電梯等方式催收物業費，實質上是基于其在物業服務合同項下的債權而不當限制了業主的建筑物區分所有權，既缺乏法律依據，也超出了合理必要限度。

最高法提示，物業服務人催繳物業費應采用合理合法方式，業主經催告后在合理期限內仍不支付物業費的，物業服務人可以通過調解、提起訴訟或者申請仲裁等方式依法維護自身合法權益，但不應以影響業主正常生活的方式催繳。

物業公司拒不退場，不得要求業主支付合同終止后的物業費

【案情】某小區業主委員會向某物業公司函告原物業服務合同到期后將重新選定物業服務人，并邀請其積極參與競標。某物業公司回函表示原物業服務合同到期后自行終止。之后，該小區選聘新的物業服務人并與之簽訂《物業管理服務合同》，業委會通知某物業公司及時辦理交接事宜，但其未在合理期限內退場，致使新物業服務人長期無法進場服務。某物業公司因向業主何某某收取原物業服務合同終止后的物業費未果，向法院提起訴訟。

法院審理認為，某物業公司在原物業服務合同終止后，未按業委會要求向新物業服務人履行交接義務，經明確告知法律后果后仍拒不退出該物業服務區域，不得請求業主支付物業服務合同終止后的物業費用。最終判決：駁回某物業公司的訴訟請求。

【說法】民法典規定，物業服務合同終止的，原物業服務人應當在約定期限或者合理期限內退出物業服務區域，將物業服務用房、相關設施、物業服務所必需的相關資料等交還給業主委員會、決定自行管理的業主或者其指定的人，配合新物業服務人做好交接工作，并如實告知物業的使用和管理狀況。原物業服務人違反前款規定的，不得請求業主支付物業服務合同終止后的物業費；造成業主損失的，應當賠償損失。

由于新老物業服務人之間的利益沖突等原因，部分原物業服務人無視小區業主共同意愿，繼續占用物業用房、拒不交還相關資料，“以服務之名行強占之實”，造成新物業服務人難以順利開展工作。本案判決駁回某物業公司的訴訟請求，有利于引導物業服務人按期退場、依法履行交接義務，對于規范物業服務行為、構建和諧宜居的小區環境具有積極意義。

對業主大會選聘新物業服務人的決定，原物業服務人無權提起訴訟

【案情】某物業公司是某小區建設單位選定的前期物業服務人。后該小區召開業主大會作出解聘某物業公司、選聘新物業服務人的決定，小區業委會與新物業服務人已另行簽訂物業服務合同。該物業公司認為，小區業主大會作出選聘新物業服務人的決定，不符合法律關于對業主共同決定事項進行表決的專有面積和業主人數比例的規定，起訴請求確認該決定無效。

法院審理認為，某物業公司不是該小區業主，不受業主大會決定的約束，與該被訴業主大會的決定不具有直接利害關系，故無權起訴請求撤銷業主大會決定或者確認該決定無效。最終裁定：駁回某物業公司的起訴。

【說法】根據民法典，選聘和解聘物業服務企業應由業主共同決定。業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有法律約束力。業主大會決定是業主對小區重大事項行使共同管理權、實行業主自治的重要方式。業主大會作出的決定對業主具有法律約束力，并不直接約束業主以外的主體，因此，物業服務人沒有訴請人民法院就業主大會決定效力作出裁判的必要性和實效性。如果原物業服務人認為物業服務合同解除造成其損失的，可以另行主張。

最高法表示，本案明確物業服務人對業主大會關于選聘新物業服務人的決定不能提起訴訟，具有規則指引作用，有利于維護業主大會決定效力、依法保障業主行使共同管理權。

《 人民日報 》( 2025年12月11日 07 版)