保交房新玩法，爛尾樓業(yè)主拿到置換房票

—AI制圖，圖文無關

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大灣區(qū)是一片勇于創(chuàng)新和探索的熱土。

最近，廣州發(fā)明出來一個全國獨一份的保交房舉措，給爛尾樓的業(yè)主們發(fā)放置換房票。

這個舉措是在廣州黃埔區(qū)的升龍學府上城和實地常春藤兩個爛尾項目上搞的試點。總共涉及到將近200位業(yè)主。

這兩個項目都屬于交房的老大難項目。

就拿其中一個升龍學府上城項目來說，這個樓盤在2021年開的盤，在停工之前已經(jīng)網(wǎng)簽了160多套房子。后面升龍暴雷之后，在建工程就出現(xiàn)了停工。本來約定是在2024年的6月30日交房，但是直到2024年，項目4棟樓仍然還有兩棟是停工狀態(tài)。

廣州一直在積極解決保交房問題，去年11月，黃埔區(qū)相關部門承諾在今年9月30日前解決升龍學府上城的保交付，但是推動的過程困難重重。因為開發(fā)商拖欠原有施工方的資金，加上還有回遷安置房的建設，所以商品房的交付進程一直緩慢。

保交付承諾逐漸臨近，但是樓盤又交付不了。廣州就石破天驚的搞了一個保交房房票的舉措。

爛尾樓的業(yè)主也別再等交付了。給你們發(fā)放保交房的房票。拿著保交房的房票你們去房源超市里挑其他樓盤做房源的置換。

這個房票有兩個非常吸引人的點。

第一點是等價置換。

給業(yè)主發(fā)放的保交房票面金額是業(yè)主們此前已付的購房款。包含首付和已經(jīng)還按揭的本息。

這是按照業(yè)主們當初購房價格給的房票金額，讓業(yè)主們完美避開了這幾年房價下跌資產(chǎn)縮水的坑。

第二點是可換項目多，置換項目有保障。

廣州這兩年在大力推行房票安置。所以房源超市里能選的項目不少。就拿升龍學府上城業(yè)主們拿到的房票來說，對應可選的樓盤有十幾個多是國企開發(fā)的樓盤。

在12月3日，廣州黃埔發(fā)出的首張全國保交房房票成功兌換并且完成了網(wǎng)簽。業(yè)主拿著當初買97平房子的房票金額，兌換了一套更好位置的113平的新住宅。

至此，廣州算是打通了保交房房票的通關環(huán)節(jié)。

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廣州這個保交房創(chuàng)新思路之所以值得被拿出來探討，是因為它提供了一個解決問題的逆向思維。

過去咱們提到保交房，首先想到的是先湊齊資金，保證爛尾樓復活，建成之后再把房子交給等待的業(yè)主。

而廣州現(xiàn)在告訴你，保交房不一定非得和樓盤復活劃上等號。保交房不是給業(yè)主們保證交房嘛，只要保證給業(yè)主交房，是不是交付原有項目都可以商量。

按照這個思維，廣州打通了保交房房票的幾個關鍵環(huán)節(jié)，解決了幾個卡點。

保交房房票不同于拆遷安置的房票。

拆遷安置的房票的資金結算一般來自于專項資金，像政策性銀行提供的專項借款、地方發(fā)行的專項債券或者是由地方財政的撥款。拆遷安置房票的資金是確定的。而保交房房票的資金是要由原來項目的開發(fā)商支付。

比如升龍學府上城這個項目業(yè)主的保交房房票兌付是由升龍來完成。那這就提出了一個疑問。升龍不同意或者沒錢怎么辦。

這就是保交房房票遇到的第一個卡點。這里廣州給的答案是先和原有開發(fā)商協(xié)商，開發(fā)商不同意的話，地方聯(lián)合司法對這個公司的資產(chǎn)進行訴訟保全。你不同意，可以對你進行訴訟執(zhí)行。

保交房房票遇到的第二個卡點是新置換的樓盤能不能同意參與。

因為這種房票金額的兌付時間會比較長。而開發(fā)商們賣出房子是有自己的回款周期的，這個回款周期都有考核。

這里廣州參與保交房置換的樓盤多是國企或者城投開發(fā)的。像廣州高新區(qū)投資集團，廣州城投都參與到里面。這個過程，就要求國企或者城投稍微放寬一些回款周期。溝通的難度還是有不小。

第三個卡點來自于置換樓盤的位置。

如果對應的置換新樓盤離原來的爛尾樓盤距離比較遠、產(chǎn)品面積不匹配，或者說提供的置換樓盤位置沒有原有項目好，買房人不接受怎么辦？這種確實是個限制的客觀條件。這就告訴我們不是所有的爛尾項目都適合這種保交房房票的模式來解決。

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廣州保交房房票的模式確實是能夠有利于多方利益的一個舉措。

站在業(yè)主的角度上，更快更有保障的收到房子，并且避開了資產(chǎn)貶值的損失。對于地方來說，減少了在售住房的庫存。對于國企來說，賣掉了自己的房子。

各方的利益在這個過程中得到了平衡和滿足。

措施很好，但是并非適合所有的項目。

從上面廣州保交房房票解決的卡點中，大家應該能夠感受出來，要想實施保交房房票這個創(chuàng)新舉措，是有條件的。

要想實施這個舉措，得要滿足這幾個前提條件：

1、這個爛尾樓在停工之前售出的房源規(guī)模不大，需要安置的業(yè)主數(shù)量不能太多。

2、原有的開發(fā)商留有的資產(chǎn)尚能覆蓋住負債，具有可訴訟執(zhí)行的資產(chǎn)和錢財。

3、項目同區(qū)或者附近最好有國企或者城投開發(fā)的在品質和面積上對等的房源。

只有滿足這三個條件，才可以去考慮能不能實施保交房房票的舉措。

換句話說，它不適合向全國去做大范圍的推廣。只是給各個城市解決保交房問題上提供了一個創(chuàng)新的樣本和思路。

時至今日，保交房工作依然是房地產(chǎn)的重點工作。圍繞著保交房，國家成立了由國家、省、市的三級工作專班。這是一個涉及到銀行、法院、地方等各部門聯(lián)動的重大事項。

政策性銀行提供專項借款，分段撥付，用在已售逾期的樓盤的復工和交付。符合條件的項目納入到白名單，截止到10月份，白名單項目貸款審批金額已經(jīng)超過7萬億。再加上建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調機制，解決了保交房的資金問題。

而針對不同分類的保交房項目，采取不同的措施。能復工的實現(xiàn)復工，保證它的復工續(xù)建和售賣。不能復工或者資不抵債的加快推進它們的破產(chǎn)重整或者清算。

這種穩(wěn)扎穩(wěn)打的方式，還是全國多數(shù)保交房項目采取的舉措。根據(jù)住建部今年10月公布的數(shù)據(jù)，全國已經(jīng)有750多萬套已售難交付的住房實現(xiàn)交付。

在十五五期間，保交房依然是房地產(chǎn)發(fā)展的重要內容。隨著保交房的推進，爛尾樓漸漸會進入歷史的塵埃。

期待這一天早日到來，希望每一位沒有收到房子的朋友能夠早日住進自己的家。

THE END