特大利好，所有有房貸的人福利來了，房貸貼息1%在路上了

來源：大偉看樓市

近期，“房貸貼息1%”的市場預(yù)期持續(xù)升溫，A股房地產(chǎn)板塊應(yīng)聲拉升，萬科A等多股漲停，港股內(nèi)房股同步走高，市場對這一潛在政策的期待可見一斑。對于背負(fù)房貸的普通家庭而言，1%的貼息幅度看似不大，卻可能顯著減輕月供壓力；對于房地產(chǎn)市場和宏觀經(jīng)濟而言，這一政策更被視作兼顧需求激活與金融安全的關(guān)鍵舉措。盡管目前全國性統(tǒng)一政策尚未正式出臺，但多地的先行試點與機構(gòu)的可行性論證，已讓“房貸貼息1%”的輪廓逐漸清晰，成為實實在在的政策曙光。

房貸貼息1%政策的醞釀，源于當(dāng)前房地產(chǎn)市場與金融體系的雙重現(xiàn)實需求。一方面，房地產(chǎn)市場正面臨房貸利率與租金回報率倒掛的困境，2025年重點50城租金回報率僅為2.08%，一線城市更是低至1.61%-1.89%區(qū)間，而同期全國新增房貸平均利率為3.06%。這種利差倒掛使得房屋潛在收益低于資金成本，不僅抑制了剛需群體入市意愿，也讓房價缺乏底層支撐，形成下行壓力。另一方面，銀行體系的息差壓力制約了房貸利率的直接下行空間，截至2025年三季度，國有大行凈息差僅1.31%，若單純下調(diào)LPR，將進一步壓縮銀行盈利空間，威脅金融體系穩(wěn)定。在此背景下，由財政承擔(dān)部分利息成本的房貸貼息模式，成為破解雙重困境的最優(yōu)解。

從核心邏輯來看，房貸貼息1%本質(zhì)是一次“隱形降息”，構(gòu)建了“財政補息差、銀行擴投放、需求享紅利”的三方共贏格局。對購房者而言，這一政策帶來的成本下降直觀可見。以100萬元貸款、30年期等額本息還款、當(dāng)前平均利率3.06%計算，月供約為3860元，總利息支出約49萬元；若享受1%的貼息，實際利率降至2.06%，月供將減少至3410元，每月減負(fù)450元，3年貼息期內(nèi)累計節(jié)省利息約1.62萬元。對于貸款額度更高的家庭，優(yōu)惠力度更為顯著，200萬元貸款30年期的情況下，月均減負(fù)可達900元，年節(jié)省利息超1萬元。這種實質(zhì)性減負(fù)不僅能緩解已購房家庭的現(xiàn)金流壓力，更能降低潛在購房者的入市門檻，激活剛性與改善型住房需求。

對金融機構(gòu)而言，貼息政策有效化解了利率下行與盈利穩(wěn)定的矛盾。在貼息模式下，銀行仍能維持原有利率收益水平，財政資金填補了1%的息差缺口，既避免了盈利空間被擠壓，又能推動房貸業(yè)務(wù)平穩(wěn)投放。要知道，個人住房貸款是銀行核心信貸資產(chǎn)，2025年三季度余額已達37.4萬億元，占金融機構(gòu)貸款余額的13.9%，且當(dāng)前新購房群體實際首付比例高達68.22%，信用風(fēng)險較低，穩(wěn)定這一業(yè)務(wù)板塊對銀行體系意義重大。同時，政策通過場景限定聚焦剛需群體，契合“房住不炒”導(dǎo)向，避免投機性需求擠占紅利，實現(xiàn)財政資金的精準(zhǔn)滴灌。

多地的先行試點已充分驗證了房貸貼息政策的積極效果。自2023年以來，南京、長春、武漢、運城等多個城市已推出購房貸款貼息政策，其中長春、武漢均采用1%的貼息幅度，南京雨花臺區(qū)則根據(jù)購房面積實行1%-2%的分級貼息。從實施效果看，政策短期對市場的提振作用明顯：長春2024年8月政策出臺后，當(dāng)月及次月新房銷售套數(shù)環(huán)比分別增長29%和30%；武漢2025年9月政策落地后，10月新房成交套數(shù)環(huán)比增長50%，較年內(nèi)月均水平高出45%。這些實踐不僅為全國性政策提供了可借鑒的操作經(jīng)驗，也證明了1%的貼息幅度能夠有效調(diào)動市場積極性。

關(guān)于房貸貼息1%的落地路徑，機構(gòu)普遍預(yù)測將采取“分步推進、梯度實施”的策略。考慮到全面覆蓋存量房貸的財政壓力巨大——若覆蓋37.4萬億元存量房貸，年貼息資金需求將達3800億元，政策大概率優(yōu)先覆蓋新增首套房貸，并率先在一線及核心二線城市試點，這些城市的利率倒掛現(xiàn)象更為顯著，政策效果將更突出。從資金規(guī)模測算，若僅覆蓋新增房貸，年投放規(guī)模約3-4.5萬億元，1%的貼息幅度對應(yīng)年財政支出約300-450億元，這一規(guī)模通過超長期特別國債等載體完全可實現(xiàn)承載，形成“財政發(fā)債+央行購債+銀行投放+財政貼息”的資金閉環(huán)。在資金分擔(dān)方面，可能參考消費貸貼息經(jīng)驗，采用中央與省級財政按比例分擔(dān)的模式，減輕地方財政壓力。

需要理性看待的是，當(dāng)前“房貸貼息1%”仍處于市場預(yù)期階段，尚未有官方正式政策出臺，部分市場傳言的“所有有房貸的人都能享受”可能存在認(rèn)知偏差。從地方試點經(jīng)驗看，貼息政策普遍設(shè)有期限限制（1-3年）和額度上限，如武漢最高補貼2萬元、長春3年累計3萬元，且主要面向新建商品住房的購房者。對于存量房貸群體而言，短期內(nèi)全面享受貼息的可能性較低，政策重心仍將放在激活新增需求、穩(wěn)定市場預(yù)期上。此外，政策的長期效果仍需觀察，長春試點中10月銷量環(huán)比下滑32%的現(xiàn)象表明，單一貼息政策難以徹底扭轉(zhuǎn)市場趨勢，還需配套政策形成合力。

總體而言，房貸貼息1%政策的推進，是兼顧民生保障與市場穩(wěn)定的重要舉措。對背負(fù)房貸的家庭來說，這一政策將有效減輕還款壓力，釋放部分消費潛力；對房地產(chǎn)市場而言，將為房價重建底部支撐，阻斷下行螺旋；對宏觀經(jīng)濟而言，通過激活住房消費帶動上下游產(chǎn)業(yè)復(fù)蘇，為經(jīng)濟穩(wěn)定運行提供支撐。隨著地方試點的不斷完善和政策論證的深入，房貸貼息1%從“預(yù)期”走向“落地”的步伐正在加快。對于購房者而言，需理性關(guān)注官方政策動態(tài)，結(jié)合自身需求做出決策；對于市場而言，這一政策的推進將為房地產(chǎn)行業(yè)的平穩(wěn)轉(zhuǎn)型注入關(guān)鍵動力，實現(xiàn)民生福祉與經(jīng)濟發(fā)展的雙贏。