業主不交物業費，物業就能停其門禁、斷水斷電？法院：不能！

來源：北京晚報微信公眾號

對不交物業費的業主，物業能否禁止其使用單元電梯及門禁系統？

最高人民法院近日以案釋法，清晰界定物業催交行為的法律邊界：2021年9月，某小區業主張某發現自己因欠交物業費被禁止使用門禁系統，遂將物業訴至法院。法院指出，我國民法典規定，物業服務人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業費，本案中，物業催費方式違反法律規定。此后，物業恢復了張某對相關功能的使用。

近年來，物業對欠費業主采取禁用門禁、斷水斷電等措施的案例時有發生。

正常通行的空間、水電氣熱等資源的供應，是最基本的民生保障，關乎百姓日常生活、應急避險等核心需求，屬于公共服務范疇。物業并非公共服務提供者，無權擅自制造通行障礙或中斷資源供應。物業費雖是小區正常運轉的重要保障，按約收取理所應當，但若是采取過激方式催交費用，維權就變成了侵權。

案例中，法院要求張某所在小區物業恢復業主對門禁系統的使用，不僅給了張某應有的交代，也為構建權責清晰、良性互動的社區治理規則樹立標桿。遭遇收費難后，物業若與業主“硬碰硬”，結果只能是日久積怨、“兩敗俱傷”，鬧上法庭。倒不如坐下來、好好談，把雙方權責聊清楚，嚴格遵守契約。只要業主按時支付物業費購買服務，物業依約提供管理保障，“冤家”也可以是“管家”，“雙輸”也可以變“雙贏”。

禁止物業以影響業主正常生活的方式催交費用，并非對物業面臨的難處視而不見。現實中，部分業主以服務細節不佳等為由拖延、拒交物業費，更有少數業主長期惡意欠費，導致物業運營資金缺口加大，影響為其他業主提供正常服務。最高人民法院在發布糾紛典型案例時闡明，業主經催告后在合理期限內仍不支付物業費的，物業服務人可通過調解、提起訴訟或者申請仲裁等方式依法維護自身合法權益。

一個需要直面的困境是，對于規模小、資金緊的物業而言，通過訴訟、仲裁等合法途徑維權，往往面臨流程長、成本高、執行慢等問題。這些現實困難，絕不能成為物業采取粗暴方式催交費用的理由，但也提醒監管部門與行業組織，在堅持法律底線的同時，有必要向前一步、主動作為，為物業合法維權提供更務實高效的制度支持。例如，可以探索建立物業糾紛專項調解機制、簡化物業對惡意欠費業主的訴訟流程，疏通權益保障渠道，引導行業在法治與理性的軌道上健康發展。

物業與業主是共生共融的社區共同體，物業糾紛不能成難解的死結。雙方都多一些換位思考的體諒，少一些意氣用事的對抗，才能共同將社區建設成溫暖的幸福家園。“冤家”宜解不宜結，解決物業與業主矛盾，只有依法，也只能依法。